8月6日，业界知名新媒体《资本新观察》对外发布一篇标题为《金山御府违规出售公租房 消费者交钱容易退款难》的深度调研文章，引起了中访网和各大财经媒体、社会公众的关注。

据 《资本新观察》撰文：近日，中国资本观察接到消费者投诉，上海金山御府的公租房一次性对外出租70年，而根据金山区相关政策，公租房只租不售，最长租赁期为6年。消费者发现自身的权益得不到保障，要求不再租赁并退回定金，但却遭遇了交钱容易退款难的窘境。

一次性租赁70年靠谱吗？

       李女士想要在上海买房，她联系到了相关中介机构，中介带李女士去看了金山御府的房子，当时销售人员对李女士表示，这里的公租房价格便宜，可一次性租赁70年。

       李女士表示，刚开始并不知道公租房的政策，到现场看到很多人买，好多栋楼都处于售完的状态。在销售人员的推销下，李女士就“稀里糊涂”地交了定金。李女士回到家，上网搜了一下上海公租房的政策，发现公租房不能买卖。

       据了解，金山御府销售价格约15500元／m²，在售面积约51.58-59.75m²。中国资本观察拨打了金山御府售楼处的电话，销售人员表示，金山御府在卖的公租房是与消费者签订一个70年的租赁合同，可以一次性支付全款，也可以贷款，首付50%，贷款50%。

       销售人员说：“其实我们这个房子和产权房是一样的，唯一不一样的是我们这个是没有产权证的。购房者拥有房屋使用权，以后可以卖掉，卖掉时可以直接和下家签一个租赁合同。”

       而没有产权证对消费者是否有保障？对此，销售人员说：“这个房子属于政府补贴的房子，怎么可能没有保障。房子是住宅产权，这块地的使用权是70年。之所以没给您产权证是因为公租房有一部分产权是国家所有的。”

       当记者提出质疑，相关政策规定，公租房不能租这么久，只能租六年时，销售人员一时语塞，随后说：“您说的是租房子，是和房东签的合同，我们这个公租房是和政府合作，您有使用权。”

       上海市光明律师事务所付永生律师对中国资本观察表示，售楼处的工作人员称一次性可租赁70年是违法的。我国《合同法》第214条规定租赁合同最长只能签订20年，20年内是受法律保障的，剩下的50年是不受法律保障的。

公租房究竟是何性质？

       销售人员还特别强调，北京和广州实行公租房政策比较早，那边政策是5年之后就可以拿到产权证，上海还没有出来政策，应该是时间问题。“在上海，我们这个是第一块地，之后还有6块地，全部是公租房，至于什么时候出产权证，能不能拿产权证，需要等政策，我认为这只是时间问题，因为北京和广州都已经开始执行了。”

       “这边最大的卖点首先是便宜，我们旁边的有产权证的产权房卖3万/平方米，我们只要1.5万/平方米，将来是否能拿产权证还是未知数，如果确定的话就不只这个价钱了。我们出售的房子总房价在70-90万左右，这个价格在嘉兴、嘉善都买不到房。您过来看中后，直接把房子买了就好，然后待装修，明年6月份交房。”销售人员表示。

       在向消费者介绍时，销售人员表示金山御府的公租房可以落户。然而所谓的“落户”，其实是只有上海户口可以落户到金山，而外地人无法落户。

       王先生说：“我问销售人员这个公租房是不是可以落户，他说是，后来我网上查询发现，只有上海户口才能落户到那里，我又去找中介求证，他最后只能承认，我反问道，哪个上海户口的人会去金山落户？”

       销售人员称，这个房子就是给那些限购、买不起房子的人准备的。公租房是个新兴事物，很多人还不理解，即使这样从去年的8月份开售至今，他们的房子也卖了三分之二，总共不到2000套，现在剩下500套左右。购买者有很多自住的，也有投资者购买的，大部分都是企业买的，给那些引进的人才落户用的。并且，销售人员反复强调这个房可以落户，而且是学区房。

       金山房管局发布公告称，上海御府投资有限公司御府公寓（即金山御府）为公共租赁房项目，规划套数1904套，项目必须按照相关文件规定执行，建成后只租不售，只发大产权证，不得分割办理小产权证。

       御府公寓为金山工业园区配套项目，主要用于解决园区及周边企业产业工人、外来务工人员及其他常住人口阶段性短期居住困难，承租人和租赁期均需要符合相关标准。租赁合同应当使用统一的上海公共租赁住房租赁合同示范文本。

        最后，销售人员还声称：“这个房子不是用来盈利的，而是为了照顾劳苦大众。”

       消费者交钱容易退钱难

       李女士表示，一般情况下，哪个楼盘在售，网上都是可以查到的，但李女士也没有查到金山御府的出售信息。

       李女士说：“我只签了支付定金的合同，买房的合同没有签。我现在就想尽快要回这个定金。不想再买这个房子，因为没有法律保障，到时候他想赶我出来我也无计可施，虽然签了合同，但它不具有法律效益。”

       后来，李女士来到金山御府，要求收回定金退掉房子，然而事情并不顺利，“当天说好了，后来又让我们等了一天，晚上又变卦，找各种借口拖延。”李女士说。

       记者了解到，与李女士境遇相同的购房者不在少数 ，但情况略有不同，他们有的人交了1-5万的定金，有的人已经拿回定金，有的人定金至今未退。

       为此，中国资本观察拨打了金山房管局的电话，对方回复称：“金山御府公租房是不可以出售的，出租的租赁期最多6年，不能租70年，按照现在的政策来说，金山御府属于违规操作，消费者可以去售楼处要回定金。”

       上海市光明律师事务所付永生律师认为，自持商品房屋购房合同是否无效，目前法律法规都没有规定，属于一个法律的漏洞。但是最近杭州和天津的房管局有规定，自持商品房屋不得销售，最长租期不得超10年。所以开发商的这种行为肯定是违法的。购房者无论是付了定金还是全款，都可以起诉至法院，以不能实现购房的目的为由解除合同，要求退款。

       “购房者购买房屋的目的除了自住外，一般还希望能上户口、作为学区房使用、贷款抵押、投资出售等。这些目的一旦没有达到，就可以依据《合同法》第94条解除合同，退房退款。”付永生律师补充道。

       据了解，金山御府家园的开发商是上海御府投资有限公司，公司成立于2010年10月09日，主要经营范围为投资管理、实业投资、投资咨询、企业管理咨询（除经纪）以及房地产开发、物业管理、自有房屋租赁等。（撰文|陆清野）