自2016年以来，国内主要城市房价的大幅增长，导致各种矛盾凸显。国家采取了多种措施对楼市进行了多轮调控，房价上涨的趋势得到了阶段性控制。房地产行业目前作为国内的支柱性产业，为了防止楼市价格过快上涨引发进一步的通货膨胀带来的各种弊端，以及楼市的不确定性因素引发潜在购房者的观望和焦虑心理。国家及时出台了《关于加快培育和发展住房租赁的若干意见》之后，各大城市也相继出台“租售同权”、“只租不售”等史无先例的各种举措。近期，“租售同权”被热议，上海市2017年7月4日挂出“只租不售”的运营模式也是史无先例。不论是“租售同权”还是“只租不售”模式，最终效果是保障每个人最基本的居住权。“租售同权”之所以被热议的焦点是，人们会真正的相信租房和购房能享有同样的权利吗，租房者的权利如何落实和保护等系列问题。笔者认为，为了逐步培育完善的房屋租赁市场，实现租购并举的模式有效解决住房供求矛盾，在进行制度设计时，以下问题值得关注。

       一、对用于租赁的建设用地，免税或给予一定补贴

      2017年7月4日晚，上海市规划和国土资源局挂出位于浦东新区和嘉定区的两宗地块，“只租不售”的运营模式在上海尚属首次。值得关注的是，上述两宗地块土地用途均为租赁住房，所建物业严格按照“只租不售”模式管理，仅用于出租,不得出售。受让人应在出让年限内整体持有租赁住房物业并持续出租运营。在运营管理方面，由受让人建立统一的管理及服务平台，对租赁住房进行租赁管理，禁止改变用途使用、转租、群租及其他违反相关规定的行为，且租约原则不超过6年等规定。这种模式是上海政府有效稳定房价和保障市民的基本居住权的有益尝试。

笔者建议，今后在规划住宅用地时，给予“只租不售”的房产投资人更多优惠措施，如，给予受让土地的房产投资人无息贷款，给予税收优惠或财政补贴，给予房产投资人多种扶持措施，鼓励房产投资人兴建租赁住房的积极性，此举也涉及今后房地产行业转型新思路。

       二、鼓励和培育房屋租赁市场发挥各协会中介职能的职责

       1、政府部门的职责

       房屋规划和管理机构在其权限范围内，应制定与其“租售同权”的各项实施细则，承租人与出租人同权的具体规定和条件；教育部门应从“租售同权”的角度着手，如何对学区房等稀缺资源进行分配等问题进行有益探索。“租售同权”是一个渐进的过程，不能一蹴而就，也许10年、20年不断的实践和完善。

       2、房产中介协会的职责

       房产中介，在某种程度上是出租人和承租人之间的桥梁和纽带，租赁机构的市场化有利于对出租人和承租人的保护。在以前居间过程中发生的一些不规范行为，导致房产中介作为被告方的情形也屡见不鲜。今后，应制定相应规范对房产中介的行为进行行业约束。房产中介协会充当着对房产中介公司的家长角色，理应制定相应的规范进行行业约束，使房产中介的行为规范有序发展并有章可循。

       3、租房者协会的职责

       国内还没有成立专门的租房者协会，今后，在发展和完善房屋租赁市场的同时，租房者群体的数量将随之增长，在整个房屋租赁市场中，租房者有的属于暂时无购房条件须过度或大多属于中低收入人群，更需要法律、制度的保障。今后，成立相应的租房者协会也是租赁行业健康运行的必要举措。

       三、立法保障承租人的合法权益

       国家为了稳定房价，保持货币稳定，保障房屋租赁者的合法权益，应当相继立法保障租赁各方、特别是承租人的合法权益。如，《住房租赁法》、《租金水平法》等法律、规章制度，在制定相关规章制度时，从细节上向租房者倾斜，打消租房者随时被驱逐的顾虑心理。如，规定租赁合同期限不少于三年，租期内租金涨幅水平不能超出相同地段房屋租赁标准的20%，租金严重超过相同地段租金的50%时属于违法行为，可能面临追究刑事责任。但对于出租者，特殊情形下也应给予解除租赁合同的权利，对于出租人的解除权给予严格的限制。如，承租人恶意拒付租金、损毁房屋、直系亲属无房可住急需住房等情形，遇有特殊情形出租人须解约的，须有出租人提供相应的证据予以证明所述属实，经过行业机构批准后方可解约。

        综上所述，笔者就近期热议的“租购同权”、“只租不售”有关举措，引发的一点思考。加快和培育住房租赁市场，需要相关部门共同协作，希望这项有益的尝试，促使我国的住房保障步入健康运行的轨道，使社会得以和谐健康运转。

笔者：徐红英律师