法院为涤除房屋抵押权，判令被告向第三人偿付借款

上海市光明律师事务所刘大卫、顾准律师代理黎某等四人诉被告陈某房屋买卖纠纷案。就被告不按约履行房屋产权转移和交付义务，并涉案房屋已被案外第三人银行查封情况下，原告要求被告履行合同义务。关键是涤除抵押与能过户，法院将原告的购房资产保管后，判令被告履行还款义务和涤除抵押义务，使案件能顺利得到执行。据此法院支持了原告诉请，判令被告将房屋产权变更至原告名下，并交付至原告。该案突显了原告律师完成与银行的沟通和承诺，使法院判决扫除障碍 。

上海市黄浦区人民法院

民事判决书

(2016)沪0101民初6950号

原告:黎XX1(暨原告黎XX2、黎XX3法定代理人),男 78年5月2日出生,汉族,住址上海市黄浦区海潮路X号X层X室。

原告:俞X(暨原告黎XX、黎XX法定代理人),女,19838月20日出生,汉族,住址上海市黄浦区梅家街X弄X号。

原告:黎XX2,男,2006年5月12日出生,汉族,住址上海 黄浦区梅家街X弄X号.

原告:黎XX3,男,2012年1月6日出生,汉族,住址上海市黄浦区梅家街X弄X号。

四原告共同委托诉讼代理人:刘大卫,上海市光明律师事务所律师。

四原告共同委托诉讼代理人:顾准,上海市光明律师事务所律师。

被告:陈X,女,1972年6月17日出生,汉族,住址广西钦州市钦南区文峰南路文丽巷X号X幢X单元X室。

委托诉讼代理人:张偲杰,上海申骏律师事务所律师。

委托诉讼代理人:沈智雯,上海申骏律师事务所律师。

原告黎XX1、俞X、黎XX2、黎XX3与被告陈X房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年3月16日立案后,依法适用普通程 ,公开开庭进行了审理。四原告共同委托诉讼代理人刘大卫,被告陈X委托诉讼代理人张偲杰、沈智雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告黎XX1、俞X、黎XX2、黎XX3向本院提出诉讼请求:1、被告继续履行双方于2015年12月3日签订的《上海市房地产买卖合同》;2、被告涤除抵押登记并协助原告完成房屋过户手续;3、被告向原告交付房屋;4、被告按总房价款的日万分之五支付状原告自2016年3月16日起至实际履行合同止的违约金。事实和理由:2015年12月3日,原、被告签订《上海市房地产买卖合同》及《协议书》,约定原告购买被告名下系争本市黄浦区中山南路X弄X号X室房屋,合同转让价款计人民币(以下币种同) 1000万元,装修补偿款86万元;双方于2016年3月15日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续;被告未按合同约定履行的,则每逾期一日需向原告支付总房价款万分之五的赔偿金。原告已按约支付被告首期房价款300万元及装修补偿款81万元,且已向银行申请贷款并获批,但被告却以各种理由拒绝继续履行合同。经多次协商未果,故原告诉至法院,请求判如所请。

被告陈X辩称,中介公司曾承诺在原告支付300万元首付款后,由中介公司提供被告200万元资金,然后由被告偿还抵押权人渣打银行(中国)有限公司上海城建国际中心支行(以下简称渣打银行城建支行)的抵押贷款。但之后中介公司在收取了中介费后拒绝提供被告200万元的垫付款,导致被告不能结清款, 无法办理过户。另,系争房屋虽登记在被告陈X一人名下,但该 房屋是被告与其丈夫周勇的夫妻共同财产,出售该房屋是被告单方作出的决定,侵害了被告丈夫的利益。系争房屋设有的抵押未涤除,且抵押杈人已申请查封,不宜继续履行。若法院支持继续履行合同的,因房价持续上涨,原告没有损失,其主张的违约金过高,请求法院调整。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对本案事实,本院认定如下:系争本市黄浦区中山南路X弄X号X室房屋(建筑面积151.40平方米)权利人为被告陈X。该房屋设有抵押登记,抵押状况信息一:抵押权人渣打银行城建支行、债权数额517.5万元、债务履行期限自2010年3月29日至2040年3月28日;抵押状况信息二:抵押权人中银消费金融有限公司(以下简称中银消费公司)、债权数额80万元、债务履行期限自2013年6月24日至2029年6月24日。

2015年12月3日,原、被告签订《上海市房地产买卖合同》,约定原告购买被告名下系争房屋,转让价款1000万元,首期房价款计300万元,原告应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后当日支付,被告应将该款专项用于偿还抵押权人的借款余额(若有不足,被告自行补足),二期房价款计700万元,原告通过申请贷款方式支付;双方于2016年3月15日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续;待被告收到全部房价款后三日内将房屋交付原告;任一方未按合同约定履行的,则每逾期一日需向对方支付总房价款万分之五的赔偿金,并应继续履行。原、被告于当日另签订《协议书》,约定原告应在支付合同总价款外再支付被告装修补偿款86万元,其中81万元装修补偿款于签订买卖合同并申请办理公证手续(若有)后当日支付,剩余5万元于交房当日支付;系争房屋交易过程中产生的所有应缴税款、交易手续费等相关费用均由原告承担。

同日,原告支付被告首期房价款300万元、装修补偿款81万元。被告收款后未按约清洁系争房屋所设抵押。

原告于2016年3月16日诉至本院并申请财产保全,本院于2016年3月24日对系争房屋采取查封措施。

另查明,因被告自2015年10月起持续未还贷款,抵押权人渣打银行城建支行于2016年3月2日诉至上海市浦东新区人民法院,请求判令被告陈华归还原告贷款本金4732054.03元及利息、逾期利息,偿付原告律师费损失167556元等[(2016)沪015民初17719号]。该案经浦东法院审理,判决支持渣打银行城建支行的各项诉请,现已生效。

中银消费公司向本院提交情况说明及欠款信息材料,截至2017年4月26日,被告陈华欠款合计563303.50元,其中现贷余额560000元,剩余应缴利息3303.50元。

审理中,原告于2017年5月16日将剩余房价款700万元及装修补偿款5万元交本院代管。原告表示上述款项可用于结清被告对案外人渣打银行城建支行、中银消费公司所负债务。对此,案外人渣打银行城建支行、中银消费公司均不持异议,并表示愿意在被告结清其所负债务(包含贷款本金、利息、逾期利息、律师费、滞纳费等)的前提下协助配合注销抵押登记。本院认为,原、被告之间就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》、《协议书》系双方真实意思表示,依法成立,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务。现原告已按约履行付款义务,而被告未涤除系争房屋所设抵押登记,被告对此辩称系因中介公司未履行承诺提供其还贷资金而导致,对此辩解,被告未提供证据予以佐证,即便被告所述属实,也仅为被告履行合同义务之方式,与原告无涉。被告另辩称系争房屋本为夫妻共同财产,其出售房屋未经其夫同意的意见,因不动产物权一经依法登记,即具有对外的公示、公信效力,原、被告签订《上海市房地产买卖合同》时,被告陈华是系争房屋的产权人，基于物权公示原则,原告有理由相信陈华有权处分系争房屋,故即便被告所述属实,其自行处分夫妻共同财产的行为若侵害一万的利益,也由其夫妇另行解决。现系争房屋虽银行贷款抵押尚未涤除,但根据抵押杈人出具的书面说明,房屋买卖合同具备继续民法履行的条件。原告要求被告继续履行合同的相关诉讼请求,于法有据,本院予以支持。因被告违约,原告要求被告支付违约金的诉讼请求,亦于法有据,本院一并予以支持,但鉴于原告主张的该违约金过高,被告提出予以调低的请求,本院综合本案的实际情况以及原告的实际损失,予以酌情调整。据此,根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,判决如下：

一、 原告黎XX1、俞X、黎XX2、黎XX3应于判决生效后十元及日内支付被告陈X购房款人民币700万元(该款已由本院代管)。

二、 被告陈X应于判决生效后十日内负责清偿以本市黄浦区中山南路X弄X号X室房屋抵押担保的渣打银行(中国)有示愿限公司上海城建国际中心支行、中银消费金融有限公司债权,并涤除该房屋所设抵押登记;

三、 被告陈X应于前条主文所述抵押登记涤除之日起十日内与原告黎XX1、俞X、黎XX2、黎XX3共同至房地产交易中心办理本市黄浦区中山南路X弄X号X室房屋的产权过户手续。现将该房屋权利人由“陈X”变更登记为“黎XX1、俞X、黎XX2,黎XX3”;产权过户手续产生的税款、手续费均由原告黎XX1,俞X、黎XX2、黎XX3承担

四、 被告陈X应于原告黎XX1、俞X、黎XX2、黎XX3取得本市黄浦区中山南路X弄X号X室房屋产权证后三日内,将产物亥房屋交付给原告原告黎XX1、俞X、黎XX2、黎XX3,原告原告黎XX1、俞X、黎XX2、黎XX3应于该房屋交付当日支付被告陈华装修补偿款人民币5万元(该款已由本院代管)；

五、 被告陈X应于判决生效后十日内支付原告原告黎XX1、俞X、黎XX2、黎XX3违约金人民币20万元。

负有金线给付义务的当事人,如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币74800元,保全费人民币5000元,均由被告陈X负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。

审判长  茅德成

审判员  赵海生

人民度审员  肖阳

二零一七年六月二日

书记员  王亦男