反悔不售房赔差价50万元

    上海市光明律师事务所李冬颖律师代理原告赵某、居某诉被告许某一案，因被告反悔不出售房屋，原告主张赔偿差价损失50万元，获法院支持。

原被告签订卖房合同，被告以老人患病居家治疗，反悔出售房屋。原告要求返回房款并赔偿房屋差价损失，获法院支持。

该案反映司法维护交易安全，处罚违约者，对市场价格变动，导致一方损失，法院予以支持赔偿主张。

上 海 市 浦 东 新 区 人 民 法 院

民事判决书

（2016）沪0115民初28257号

原告：赵某某，男，×年×月×日生，汉族，住上海市浦东新区。

原告:滕某某，女，×年×月×日生，汉族，住上海市浦东新区。

上列两原告共同委托代理人：李冬颖，上海市光明律师事务所律师。

被告：许某某，男，×年×月×日生，汉族，住上海市浦东新区。

被告：霍某某，女，×年×月×日生，汉族，住上海市浦东新区。

上列两被告共同委托代理人：吴某某，××律师事务所律师。

上列两被告共同委托代理人：赵某，××律师事务所律师。

原告赵某某、滕某某诉被告许某某、霍某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵某某及两原告的共同委托代理人李冬颖、被告许某某及两被告的共同委托代理人吴某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告赵某某、滕某某向本院没出诉讼请求：1、判令两被告继续履行上海市浦东新区×路×弄×号×室房屋（以下简称系争房屋）的《上海市房地产买卖合同》因被告违约而客观上无法继续履行，则判令两被告返还首付款人民币（以下币种相同）66万元，并赔偿原告实际损失80万元，同时承担原告已付中介费15,000元。2016年5月5日，两原告明确其诉讼请求为：一、解除原、被告间签署的《上海市房地产买卖合同》及补充协议；二、判令被告返还已付房款66万元；三、判令被告按已付房款66万元的每日万分之五标准计算支付自2016年3月6日起计算15日的违约金4950元；四、判令被告赔偿原告房屋差价损失80万元；五、判令被告赔偿原告已付中介费损失1.50万元、律师费损失1万元。事实和理由：2016年1月24日，原、被告经居间签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告将系争房屋转让于原告，转让价款为220万元。合同第十条约定，被告未按合同约定的期限交付房地产给原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已付款日万分之五计算，自合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过15日后被告仍未交付的，除被告应向原告支付15日的违约金外，原告还有权单方解除合同。合同附件三约定，原告于2016年1月13日支付房屋定金5万元，2016年1月27日支付首付款61万元，向银行贷款150万元，由银行直接划账给被告，原告于房屋交接当天结清尾款4万元。双方还约定于2016年5月1日前共同申请过户，于2016年7月31日前腾出房屋进行验收交接。同日，双方签订《房地产买卖合同补充协议》，约定被告必须在交易过户前迁出户口，如未能迁出，按违约金每日两百元计算支付原告，并约定必须在7月31日前完成房屋交接。合同签订后，原告按约向被告支付了包括定金在内的66万元首付款。后原告多次催促被告协助办理银行贷款申请手续，被告以各种理由拖延。2016年3月6日，原告通过中介向被告发送短信催促被告提供银行卡配合贷款，被告明确表示不卖。2016年3月11日，被告通过终结转交《停售告知函》，表示停售系争房屋。

被告许某某、霍某某承认原告在本案中所主张的事实，但认为被告系因家里老人患病徐居住治疗而不再继续出售房屋，不是恶意违约。先同意解除合同、退还房款及赔偿损失，但被告已尽早通知义务，原告仅支付了放假的三分之一，房屋上涨没有80万之多，中介费与本案非同一法律关系，律师费不是必然产生的损失，故不同意原告主张的赔偿金额及其余诉讼请求。

审理中，经原告申请，本院委托上海某某房地产估价有限公司对系争房屋在2016年5月5日时点下的市场价值进行评估。2016年7月29日，该公司出具估价报告，评估结论为：房地产价值总价279万元。经质证，原告认为评估结论明显低于市场价值，坚持认为市场价值应为其向中介询得的300万元，并认为房屋中的家具家电也有转让价值，应计价5万元，评估结论没有涵盖。被告对估价结论无异议，但认为应参照2016年3月17日的价值确定溢价损失，并主张2016年3月17日价值为250万元。对家具家电主张为赠送，不应计价。鉴定人员确认，评估结论不含家具家电。

另查，1、《上海市房地产买卖合同》附件二“随房屋同时转让的设备、装饰情况及处理”中记载被告赠送原告“空调2个，洗衣机1个，冰箱1个，热水器1台，大小衣柜2个，床大小各1个，梳妆台1个，沙发1个，餐桌1个，电视柜1个，茶几1个，床头柜1个，书桌1个”，并记载“以上所列设备和装修费用包含在本合同第二条约定的房地产转让价款内，乙方不需另外支付费用，甲方不得拆除并应随房屋交付乙方”。2、原、被告与居间人上海申康房地产咨询有限公司共同签署的《房地产买卖居间协议》第三条第1款约定成交总价220万元。第八条约定，甲乙双方签订买卖合同的当日，双方即各自按照第三条第1款约定的房地产成交总价的1%作为佣金支付丙方。审理中，原告提供落款为2016年1月13日，上海申康房地产咨询有限公司出具的佣金确认书，记载成交金额为220万元，应付佣金为30,800元，签合同当日支付15000元整，并记载现经上海申康房地产蒇咨询有限公司推介客户完成上述物业的租售业务，赵友富承诺按上述支付日支付上述佣金给予上海申康房地产咨询有限公司的内容。原告还提供2016年1月27日上海申康房地产咨询有限公司佣金收据一份，记载金额为15,000元。被告对该两份证据均无异议。

本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应属于合法有效，当事人均应按约履行。两被告不论出于何种原因违反合同约定，均应向两原告承担违约责任。现两原告主张解除合同并返还房款，两被告同意，本院予以照准。两原告主张赔偿差价损失，因两被告的行为确在客观上对两原告造成损害，故本院予以支持，但赔偿金额应参照鉴定结论，兼顾合同的履行情况酌情确定。两原告主张按其时市场价值300万元计算，缺乏客观依据，本院难以采信。两原告主张的家具家电，本院酌情考虑。两被告主张按其拒绝按月履行之日标准计算，因两被告系违约方，并无权解除合同，本院亦不予采信。原告主张违约金，因其已另行主张赔偿实际损失，在无证据证明存在其他损失的情况下，本院不予支持。原告主张赔偿佣金损失，但原告在交易中实际发生的佣金尚未确定，本院暂不予处理。原告主张律师费损失10,000元，没有依据，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十八条的规定，判决如下：

一、解除原告赵某某、滕某某与被告许某某、霍某某就上海市浦东新区×路×弄×号×室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《房地产买卖合同补充协议》；

二、被告许某某、霍某某应于本判决生效之日起十日内返还原告赵某某、滕某某购房款人民币66万元；

三、被告许某某、霍某某应于本判决生效之日起十日内赔偿原告赵某某、滕某某房屋差价损失人民币50万元；

四、驳回原告赵某某、滕某某其余诉讼请求。

负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费人民币18,210元，减半收取计人民币9,105元，保全费人民币5,000元，评估费人民币8,520元，合计人民币22,625元（均已由两原告预付），由原告赵某某、滕某某负担人民币1,485元，被告许某某、霍某某负担人民币21,140元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审  判  员   张春华

二〇一六年八月二十七日

    法官助理     胡贤君

书  记 员    沈  洁