上诉人上海高力国际物业服务有限公司、上海耀海房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案

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上海市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

（2010）沪二中民二(民)终字第46号

　　上诉人(原审原告)上海高力国际物业服务有限公司。 
　　法定代表人LINA LYNNE WONG(翁某)，董事长。 
　　委托代理人张香林，上海市光明律师事务所律师。 
　　委托代理人潘林荃，上海市亚太长城律师事务所律师。 
　　上诉人(原审被告)上海耀海房地产开发有限公司。 
　　法定代表人汪某某，董事长。 
　　委托代理人高树声，上海市树声律师事务所律师。 
　　委托代理人涂红全，上海市树声律师事务所律师。 
　　上诉人上海高力国际物业服务有限公司(以下简称“高力公司”)、上海耀海房地产开发有限公司(以下简称“耀海公司”)因物业服务合同纠纷一案，均不服上海市黄浦区人民法院(2009)黄民四(民)初字第320号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2010年1月14日公开开庭进行了审理。上诉人高力公司的委托代理人张香林，上诉人耀海公司的委托代理人高树声、涂红全到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 
　　原审法院查明： 
　　(一)2004年4月5日，耀海公司(甲方)与高力公司(乙方)签订《上海耀江花园全权管理合同》，甲方委任乙方为上海耀江花园全权物业管理经理人，约定：住宅物业管理费标准人民币(以下币种均为人民币)2.5元/月•平方米(暂定)，空置单元房物业管理费的收费标准甲乙双方另行商定，物业管理期限为2004年7月1日起至本物业业主委员会成立止，在本合同期限内，甲方同意按如下金额及时间支付乙方酬金，乙方之物业管理服务酬金按一个标准支付，在乙方负责管理本物业一期时，乙方收取管理酬金每月15,000元，全权物业管理酬金的支付方式为每个月的25号，由乙方从物业管理账户内直接划拨，若当月账户内的盈余不足以支付乙方之酬金，则甲方负责垫付，乙方在次月负责归还。双方还对其他权利义务作了约定。合同附件二为2004年度预算(2004年7月1日－2004年12月31日)，商业物业管理费项目栏的说明为根据发展商意见执行。 
　　2006年2月9日，上海市物业管理协会向高力公司出具《上海市住宅物业服务超过最高等级收费标准论证报告》，论证意见为本项目符合酬金制计算方式的基本条件，物业服务收费按前期物业合同的约定预收，其中所附高力公司论证申报表中非住宅收费标准为5元/月•平方米，会所服务收费情况为空白。 
　　2006年7月1日，上海市黄浦区耀江花园业主委员会(以下简称“业委会”、甲方)与高力公司(乙方)签订《物业服务合同》，双方就本市黄浦区西藏南路1739弄某号耀江花园的物业管理服务事宜作出约定，物业类型为住宅、办公楼、商铺，其中住宅高层2.5元/月•平方米，办公楼5元/月•平方米，商铺5元/月•平方米，乙方按酬金制的收费形式确定物业服务资金，合同期自2006年7月1日起至2008年6月30日止。物业管理费用按季交纳，业主应在每季度第1个月10日前履行交纳义务，逾期交纳的，乙方可以从业主逾期缴纳之日起按应缴纳费用的每日0.3%向业主加收滞纳金，双方还对其他权利义务作了约定。 
　　2007年11月、2008年1月，高力公司向小区部分业主的商铺按5元/月•平方米收取物业管理费。 
　　2008年6月20日，业委会(甲方)与高力公司(乙方)签订《物业服务合同》，双方就本市黄浦区西藏南路1739弄某号耀江花园的物业管理服务事宜作出约定，总建筑面积为129837.02平方米，其中高层住宅105929.66平方米，办公楼25656.18平方米，乙方按建筑面积向业主收取物业管理费，其中住宅高层2.5元/月•平方米，办公楼3元/月•平方米，商业用房5元/月•平方米，乙方按酬金制收费形式确定物业管理费用，乙方每月在预收的物业管理费用中提取25,000元的酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担，物业管理费用按季交纳，业主应在每季度第1个月10日前履行交纳义务，逾期交纳的，乙方可以从业主逾期缴纳之日起按应缴纳费用的每日0.3%向业主加收滞纳金，合同期自2008年7月1日起至2010年6月30日。 
　　(二)2004年2月25日，耀海公司与上海腾隆(集团)有限公司沪南分公司就本市西藏南路某号售楼处排管工程签订《电力安装工程合同》，同日耀海公司与上海市自来水市南有限公司就西藏南路某号签订《上海市自来水市南有限公司接水合同》。 
　　2004年9月7日，上海市黄浦区房地产测绘中心出具七份《房屋土地权属调查报告书》，对耀江花园、耀江花园甲号、耀江花园乙号、耀江花园丙号、耀江花园丁号、耀江花园戊号、耀江花园地下车库、垃圾房、变电站的房屋建筑面积测算，共计139413.58平方米。 
　　(三)2006年12月13日，耀海公司向高力公司移交二期物业资料并制作清单，其中包括甲号房商铺和乙号房商铺大门钥匙，同日，甲号商铺和乙号商铺大门钥匙记载转交耀海公司。 
　　(四)2003年2月，耀海公司(甲方)与上海新美好清洁设备销售服务有限公司(乙方)签订《上海市建筑物清洗保洁合同》，甲方委托乙方承包耀江花园售楼处清洗项目，承包范围为1、2、3楼办公区域及公共区域，履行期限为2003年3月1日起至2004年2月28日。2006年12月至2007年12月，耀海公司为售楼处支付保洁费。 
　　2006年1月12日至2007年6月30日，耀海公司(甲方)与石某(乙方)签订《劳动合同》，甲方安排乙方从事安全保卫及办公室其他工作。 
　　2006年9月26日，耀海公司(甲方)与上海洁友清洁工程有限公司(乙方)签订《清洗合同书》，由乙方为售楼处外立面及外立面的铝板、玻璃清洗，工程造价2,500元。同日，上海洁友清洁工程有限公司向耀海公司出具清洁服务费2,500元的发票。2007年1月至12月，耀海公司为售楼处支付绿化费。 
　　2006年8月23日，高力公司向耀海公司出具发票记载2006年7－9月空置商铺物业管理费，每月单价2.00元/平方米；2006年11月27日，高力公司向耀海公司出具发票记载2006年10－12月空置商铺物业管理费，每月单价2.00元/平方米；2008年4月1日和6月24日，高力公司向耀海公司出具发票记载一期空置商铺物业管理费的明细具体为2007年10－12月、2008年1－3月、2008年4－6月，每月单价2.00元/平方米。 
　　一期商铺耀海公司已付物业管理费包括：半淞园路甲号150平方米(2006年3月－2008年12月)、半淞园路乙号129.93平方米(2006年3月－2007年5月)、半淞园路丙号197.31平方米(2006年3月－2008年12月)、半淞园路丁号231.82平方米(2006年3月－2008年12月)、西藏南路甲号671.42平方米(2006年3月－2007年12月)、西藏南路乙号101.41平方米(2006年3月－2008年12月)，按2元/月•平方米计算，一期商铺耀海公司共计支付79,717.10元，高力公司要求按5元/月•平方米计算，一期商铺耀海公司尚欠119,575.65元。 
　　一期会所耀海公司全额未付物业管理费金额108,517.80元，包括西藏南路丙号一层203.83平方米、二层434.51平方米，共计638.34平方米(2006年3月－2008年12月)，房屋类型商场，高力公司要求按5元/月•平方米计算。 
　　二期商铺耀海公司全额未付物业管理费金额255,634.80元，包括：半淞园路8幢甲号162.75平方米、半淞园路8幢乙号197.23平方米、半淞园路8幢丙号272.94平方米、半淞园路8幢丁号244.65平方米、半淞园路8幢戊号300.87平方米、半淞园路8幢己号325.87平方米、半淞园路8幢庚号246.91平方米、半淞园路8幢辛号379.07平方米，期间均为2007年1月－2008年12月，高力公司要求按5元/月•平方米计算。2007年4月5日，耀海公司就上述半淞园路8幢甲号162.75平方米、半淞园路8幢乙号197.23平方米，与上海市黄浦区房屋土地管理局签订《上海市商品房出售合同》，半淞园路8幢甲号现由上海市黄浦区半淞园路街道社区卫生服务中心实际使用，半淞园路8幢乙号现由上海市黄浦区半淞园路街道耀江花园居民委员会实际使用。 
　　二期会所耀海公司全额未付物业管理费金额107,059.20元，包括：西藏南路1739弄乙－丙号201室400.17平方米、301室491.99平方米，共计892.16平方米，房屋类型其他，房屋用途会所，期间为2007年1月－2008年12月，高力公司要求按5元/月•平方米计算。 
　　售楼处耀海公司全额未付物业管理费金额116,985.60元，包括：西藏南路1739弄甲号一层297.14平方米、二层323.56平方米、三层354.18平方米，共计974.88平方米，2003年6月6日，上海市黄浦区城市规划管理局出具上海市建设工程竣工规划验收合格证明。房屋类型为办公楼，期间为2007年1月－2008年12月，高力公司要求按5元/月•平方米计算。 
　　2008年12月8日，高力公司就耀江花园二期商铺、售楼中心及尚未足额支付一期商铺空置房物业管理费事宜，向耀海公司发函催缴。 
　　2009年3月，高力公司以耀海公司不付或少付物业管理费为由，起诉至法院。请求判令耀海公司支付2006年3月1日计至2008年12月31日的物业管理费707,512.65元、2009年1－3月的物业管理费91,730.85元及滞纳金10万元。 
　　耀海公司辩称，二期商铺的8幢甲号、乙号房屋已出售给上海市黄浦区房屋土地管理局，物业费不应向耀海公司收取。己方已支付一期商铺2006年3月至2008年底的物业管理费，按2元/月•平方米计算，已支付完毕，高力公司实际收取并认可按2元/月•平方米的标准。二期商铺费用因双方未谈妥且实际未交付管理，故高力公司未提供物业服务，高力公司要求按5元/月•平方米计算无依据，即使双方谈妥也应按2元/月•平方米标准计算。售楼处由己方聘请清洁工管理，高力公司未尽物业管理义务。会所独立成幢，未与高力公司办理移交手续，耀海公司有权自行管理，且会所原委托高力公司参加经营，开发商未盈利，故高力公司不能主张物业管理费。对滞纳金计算方式有异议，且双方对物业管理费金额未达成一致，高力公司主张滞纳金无依据。 
　　原审中，法院向上海市物业管理协会调查由该协会出具的《上海市住宅物业服务超过最高等级收费标准论证报告》论证意见中“物业服务收费按前期物业合同的约定预收”的具体收费标准，该协会说明：物业公司申报的收费情况是由物业管理协会作为一个工作部门接受材料的工作步骤，是由物业管理协会出具给物价局的论证意见，物价局作为物业收费的主管部门是否核准由物价局决定，论证意见不具有物业收费的生效条件。 
　　原审中，法院向上海市黄浦区物价局调查高力公司关于耀江花园小区的物业管理费收费标准是否申报和核准情况，该局说明：高力公司管理的耀江花园小区实行的是酬金制计费方式，不需要经物价局核准物业管理费收费价格，由业委会与物业公司自行协商订立物业服务合同确定价格，商铺、办公楼均采用市场价格自行协商，物价部门不予干涉。 
　　原审法院审理后认为，涉案《上海耀江花园全权管理合同》约定，物业管理期限为2004年7月1日起至业委会成立止，合同附件中载明商业物业管理费根据开发商的意见执行。高力公司与业委会于2006年7月1日签订的《物业服务合同》约定，办公楼、商铺均为5元/月•平方米，合同期自2006年7月1日起至2008年6月30日，合同到期前续签至2010年6月30日，办公楼变更为3元/月•平方米。包括耀海公司在内的业主应按约定履行交纳物业管理费的义务。 
　　针对一期商铺，耀海公司自2004年起按2元/月•平方米向高力公司支付物业管理费，结合前期物业合同的约定，可认定前期物业管理期间耀海公司按单方面2元/月•平方米支付具备合同依据。2006年7月1日起，业委会成立并与高力公司签订《物业服务合同》，前期物业合同终止履行，《物业服务合同》对耀海公司具有约束力，应以此合同期2006年7月1日起算按合同约定的商铺为5元/月•平方米交纳物业管理费用。高力公司要求以上海市物业管理协会出具论证意见后的2006年3月1日起算耀海公司应按5元/月•平方米收取物业管理费无合同依据和法律依据，且论证意见的结论为物业服务收费按前期物业合同约定预收，并无可按5元/月•平方米收费的明确意见，故高力公司仅有权自2006年7月1日起按5元/月•平方米向耀海公司收取物业管理费。耀海公司认为根据高力公司开具的发票及相应结算清单上物业管理费单价为2元/月•平方米，高力公司已认可耀海公司按2元/月•平方米交纳物业管理费。因上述行为无法得出高力公司同意耀海公司按此单价支付即属足额支付的结论，且2008年12月高力公司向耀海公司催缴物业管理费时包括催要一期商铺未付足部分，说明高力公司未放弃上述主张，故对耀海公司的该辩称意见不予采纳。耀海公司认为空置商铺物业管理费可与高力公司协商价格，但双方对空置商铺物业管理费价格并未达成一致，故仍应按合同约定支付。 
　　针对一期会所，耀海公司认为会所独立成幢，其有权自行管理，且会所经营亏损，故高力公司无权主张物业管理费；另认为会所房屋类型为商场，应参照商铺价格协商收费。因会所房屋类型为商场，2006年7月1日前应按上述一期商铺2元/月•平方米支付物业管理费。自2006年7月1日起，在双方未协商一致的情况下，耀海公司应按《物业服务合同》约定的商铺5元/月•平方米支付物业管理费，是否独立成幢和经营亏损不能作为耀海公司不付物业管理费的有效抗辩。 
　　针对二期商铺，耀海公司称与高力公司签订《物业服务合同》的业委会成员中无二期业主，故《物业服务合同》对二期业主无约束力，另耀海公司也未与高力公司谈妥物业管理费用，二期商铺未实际交付高力公司，且其中8幢甲号、乙号已实际出售，据此不同意承担物业管理费。因业委会与高力公司签订的《物业服务合同》对物业管理区域内全体业主具有约束力，包括二期业主；高力公司已提供了二期工程包括商铺8幢、9幢的钥匙移交清单，注明商铺钥匙转交耀海公司，说明双方办理完毕二期商铺移交手续；另8幢甲号、乙号房屋虽已出售且交付使用，但未办理产权过户手续，耀海公司作为登记产权人仍应向高力公司支付物业管理费。高力公司要求其按5元/月•平方米，自二期商铺交付日2006年12月13日后的次月即2007年1月起算支付物业管理费具备事实和合同依据。 
　　针对二期会所，耀海公司认为该会所性质为其他，与配电房性质相同属公用设施，故不应收取物业管理费。因二期会所根据登记的实际用途为会所，虽然现由耀海公司出租给他人经营管理具有商业性质，但主要为小区全体业主服务，不能完全等同于商业用房或公用配套设施，鉴于《物业服务合同》对此未作约定，故宜按住宅标准支付物业管理费，耀海公司不能以经营亏损对抗高力公司的主张。 
　　针对售楼处，耀海公司认为售楼处水电独立且由耀海公司实际自行管理，高力公司无权收取物业管理费。因售楼处虽独立成幢，但属物业管理区域内按规划建设的综合管理用房，现登记房屋类型为办公楼，故耀海公司应按办公楼标准向高力公司缴纳物业管理费，2007年1月1日至2008年6月30日期间《物业服务合同》约定的办公楼物业收费标准为5元/月•平方米，2008年7月1日至2009年3月1日期间《物业服务合同》约定的办公楼物业收费标准为3元/月•平方米。考虑到售楼处水电独立安装，耀海公司自行清洁外立面，高力公司的物业管理项目有所减少，故核减至2.5元/月•平方米。高力公司要求上述期间全部按5元/月•平方米计算物业管理费依据不足。 
　　综上所述，耀海公司应支付一期商铺、一期会所、二期商铺、二期会所、售楼处的物业管理费，其逾期支付应承担违约责任。高力公司要求按合同约定的每日0.3%计算滞纳金于法有据，但其要求以截止至2008年12月31日的欠款本金为基数自2007年1月1日起算滞纳金的计算方式有误，高力公司应分段计算耀海公司迟延支付的滞纳金。但因分段计算的滞纳金金额已远大于高力公司主张的10万元金额，故对于高力公司主张10万元滞纳金予以支持。判决：一、上海耀海房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海高力国际物业服务有限公司一期商铺自2006年7月1日至2009年3月31日的物业管理费人民币112,001.07元；二、上海耀海房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海高力国际物业服务有限公司一期会所2006年3月1日至2009年3月31日的物业管理费人民币110,432.82元；三、上海耀海房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海高力国际物业服务有限公司二期商铺2007年1月1日至2009年3月31日的物业管理费人民币287,589.15元；四、上海耀海房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海高力国际物业服务有限公司二期会所2007年1月1日至2009年3月31日的物业管理费人民币60,220.80元；五、上海耀海房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海高力国际物业服务有限公司售楼处2007年1月1日至2009年3月31日的物业管理费人民币65,804.40元；六、上海耀海房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海高力国际物业服务有限公司逾期支付滞纳金人民币100,000元。 
　　判决后，高力公司提起上诉，认为：1、关于一期商铺和一期会所，前期物业管理费的收取须经价格主管部门确认后，在确认的收费标准范围内确定协议价格，耀海公司无权单方决定物业管理费标准；耀江花园物业管理采取酬金制计费方式，双方无权约定物业管理费金额，耀海公司以低于普通住宅的标准交付商铺和会所的物业管理费，侵害了小区业主的共同利益；临时公约仅明确商铺的物业管理费将另行订立协议，耀海公司决定按2元/月•平方米支付，应属无效。2、关于二期会所，耀海公司将其出租他人从事商业经营，并不存在为小区业主服务的事实，且耀海公司收取的租金超过小区所在地段会所的平均租金水平，应认定其侵占了物业管理费。3、关于售楼处，其属于耀江花园小区的一部分，己方提供的物业服务范围未排除任何独立安装的设施设备；耀海公司称其自行清洁售楼处外立面，系对售楼处环境所作的特别处理，并不能由此认定己方未提供正常服务或减少服务项目；原审即使认定售楼处的物业管理费应核减，2007年1月至2008年6月间也应以4.5元/月•平方米计算。综上，请求撤销原审判决第一、二、四、五项，改判耀海公司按5元/月•平方米支付一期商铺和一期会所自2006年3月1日至2009年3月31日的物业管理费；耀海公司按5元/月•平方米支付二期会所自2007年1月1日至2009年3月31日的物业管理费；耀海公司按《物业服务合同》约定的办公楼标准支付售楼处自2007年1月1日至2009年3月31日的物业管理费。 
　　耀海公司亦提起上诉，认为：1、2009年4月8日，其支付高力公司一期商铺物业管理费4,083.24元，该款项应在原审判决中扣除；2、依据《业主大会议事规则》，耀江花园二期应增补6位业委会委员，在未增补之前，二期业主应适用前期物业合同约定，即按2元/月•平方米支付商铺物业管理费，2007年7月1日、2008年6月20日的《物业服务合同》对二期业主无执行效力；3、二期商铺中半淞园路8幢甲号、乙号产权已于2007年5月完成过户登记，此部分的物业管理费其不应承担；4、售楼处系独立成幢，水电煤、下水道与整个小区无关，由其自行管理，高力公司未提供物业服务；5、其并非恶意拖欠物业管理费，故仅应象征性酌情支付滞纳金。综上，请求撤销原审判决第一、三、五、六项，改判其给付高力公司一期商铺2006年3月1日至2009年3月31日的物业管理费107,917.83元；给付高力公司二期商铺2007年1月1日至2009年3月31日的物业管理费95,596.74元；给付高力公司滞纳金10,000元；对高力公司要求其支付售楼处物业管理费的诉讼请求不予支持。 
　　本院经审理查明，原审法院认定的事实无误。 
　　本院审理中，高力公司同意在其主张的一期商铺物业管理费中扣除耀海公司支付的4,083.24元。 
　　本院审理中，耀海公司提供上海市房地产登记簿，其中载明：半淞园路甲号1－2层房屋权利人为上海市黄浦区房屋土地管理局，房地产权证号为黄2007003013，受理日期为2007年5月22日，核准日期为2007年6月7日。另载明半淞园路乙号1－2层房屋权利人为上海市黄浦区房屋土地管理局，房地产权证号为黄2007003015，受理日期为2007年5月22日，核准日期为2007年6月7日。高力公司对其真实性无异议，但认为不属于二审中的新证据。 
　　本院认为，高力公司作为耀江花园的物业管理企业，在提供物业服务的同时，有权收取物业管理费。本案的争议焦点为耀江花园商铺、会所、售楼处的物业管理费收取标准及滞纳金收取标准。 
　　1、关于一期商铺，高力公司认为2006年3月1日至2006年6月30日的物业管理费也应按5元/月•平方米收取。对此本院认为，《上海市住宅物业服务超过最高等级收费标准论证报告》中，论证意见为物业服务收费按前期物业合同的约定预收，因前期物业合同中未约定商铺应按5元/月•平方米收取，且论证报告所附论证申报表中“非住宅收费标准为5元/月•平方米”系高力公司单方填写，耀海公司未予认可，故高力公司认为2006年7月1日前的物业管理费应按5元/月•平方米收取，理由难以成立。结合耀海公司编制的2006年度物业管理处年度预算中空置商铺1481.89平方米×2元/平方米的表述、耀海公司按2元/月•平方米支付物业管理费的事实、以及物业管理协会和物价局所作的相关说明，原审法院认定2006年7月1日前的物业管理费标准为2元/月•平方米，并无不当。鉴于二审中高力公司同意在一期商铺物业管理费中扣除4,083.24元，本院予以准许。另原审法院判决主文第一项中耀海公司支付高力公司物业管理费的起始时间存在不妥，本院一并予以调整。 
　　2、关于一期会所，物业管理费的计算标准与一期商铺相同，本院此前已作阐述，不再赘述。 
　　3、关于二期商铺，耀海公司认为物业管理费的收取应按前期物业合同，且其不应承担半淞园路8幢甲号、乙号产权过户案外人后的物业管理费。对此本院认为，《业主大会议事规则》中关于业委会成员内部的组成方式，并不影响业委会对外与高力公司签订《物业服务合同》的有效性，且包括一期、二期在内的整个耀江花园小区，只存在一个业委会，故耀海公司认为二期商铺应按前期物业合同的标准即2元/月•平方米支付物业管理费，理由难以成立。二审查明，二期商铺中半淞园路8幢甲号、乙号房屋已出售交付案外人，并已办理了产权过户手续。原审法院根据当事人提供证据的情况所作判决虽无不当，但二审中查明的上述事实涉及当事人权利义务的变化，应予认定，故耀海公司可不再承担上述两套房屋产权过户后的物业管理费。本院据此对二期商铺物业管理费的数额进行相应调整。 
　　4、关于二期会所，高力公司认为其性质为商业用房，应按5元/月•平方米收取物业管理费。对此本院认为，根据查明的事实，上述房屋类型为其他，用途为会所，并未明确系商业用房。耀海公司将上述房屋出租他人经营管理，亦未改变其主要为小区业主服务的功能。原审法院酌情参照住宅标准确定物业管理费，并无不当。高力公司的上诉主张，本院难以采纳。 
　　5、关于售楼处，高力公司主张按5元/月•平方米标准收取物业管理费，耀海公司认为售楼处系独立成幢，由其自行管理，不同意支付物业管理费。对此本院认为，售楼处虽独立成幢，但作为按照规划的综合管理用房，应属于高力公司物业服务范围。原审法院考虑到售楼处水电独立安装及耀海公司自行清洁外立面等情形，酌情确定物业管理费的收取标准，本院认同。高力公司要求按商业用房标准全额收取物业管理费，依据尚不充分。耀海公司提供的证据仅证明其曾进行过清洗及养护，但难以得出售楼处一直由其自行管理的结论，对其主张亦难以采纳。 
　　6、关于滞纳金，耀海公司认为其并非恶意拖欠上述商铺、会所、售楼处的物业管理费，理由尚不充分。即使耀海公司少付其中的部分物业管理费系事出有因，但因高力公司原审中主张的滞纳金数额已远小于其按约定计算可主张的滞纳金数额，故对原审该项判决主文可予维持。耀海公司的主张不足以构成其仅同意支付10,000元滞纳金的抗辩理由，对其该项请求不予支持。 
　　综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定，判决如下： 
　　一、维持上海市黄浦区人民法院(2009)黄民四(民)初字第320号民事判决第二、四、五、六项； 
　　二、撤销上海市黄浦区人民法院(2009)黄民四(民)初字第320号民事判决第一、三项； 
　　三、上海耀海房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内给付上海高力国际物业服务有限公司一期商铺2006年3月1日至2009年3月31日的物业管理费人民币107,917.83元； 
　　四、上海耀海房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内给付上海高力国际物业服务有限公司二期商铺2007年1月1日至2009年3月31日的物业管理费人民币247,410.74元。 
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 
　　二审案件受理费人民币12,105.27元，由上诉人上海高力国际物业服务有限公司承担人民币6,105.27元，上诉人上海耀海房地产开发有限公司承担人民币6,000元。 
　　本判决系终审判决。

审　判　长　　韩　峰
代理审判员　　张　松
代理审判员　　葛　珉

二○一○年三月二十六日

书　记　员　　彭奕佳