张某某、蒋某某与上海全成置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案

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上海市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

（2010）沪二中民二(民)终字第1149号

　　上诉人(原审被告、反诉原告)张某某。 
　　上诉人(原审被告、反诉原告)蒋某某。 
　　上述两名上诉人之共同委托代理人娄有军，上海市光明律师事务所律师。 
　　被上诉人(原审原告、反诉被告)上海全成置业有限公司。 
　　法定代表人高某。 
　　委托代理人王苇，上海市李国机律师事务所律师。 
　　委托代理人赵玮娟，上海市李国机律师事务所律师。 
　　上诉人张某某、蒋某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院(2009)闸民三(民)初字第450号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张某某以及上诉人蒋某某、张某某之共同委托代理人娄有军、被上诉人上海全成置业有限公司(以下简称全成公司)之委托代理人王苇、赵玮娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 
　　原审法院经审理查明，2007年8月20日全成公司(甲方)与张某某(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定全成公司将上海市闸北区广中路甲、乙、丙、丁号、共和新路2395弄甲、乙、丙号预测建筑面积为539.05平方米的房屋(以下简称系争房屋)租赁给张某某经营使用。合同约定租赁期限为2007年10月1日至2017年6月30日；租金为每日每平方米人民币(以下币种均为人民币)4.77元，月租金为77,134.8元；张某某应当向全成公司支付房屋租赁保证金，保证金为两个月的租金即257,116元；租赁期间使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理费等费用均由张某某承担；除全成公司同意续租外，张某某应在合同租期届满后的三日内返还该房屋，逾期返还的，应按每日每平方米15元的单价支付房屋占用使用费。对解除合同条件，双方约定有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同。违反合同的一方应向另一方按月租金的两倍支付违约金，给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(二)甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的，或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的；……(六)乙方逾期不支付租金累计超过三十日的……。发生上述情况后，合同守约方向违约方发出书面解除合同通知后第二天终止，违约方在合同终止后十日内向守约方支付违约金及赔偿金。对合同违约责任，双方约定：……10-4租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按提前收回天数的租金的两倍向乙方支付违约金。若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿；10-5乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状；10-6租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的两倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。 
　　在租赁合同的补充条款中，双方约定：月租金计算方式为日租金×365天/12月。2007年7月1日至2008年6月30日为免租期。2008年7月1日至2009年6月30日为每日每平方米4.77元，月租金为77,134.8元。2009年7月1日至2010年6月30日为每日每平方米6.36元，月租金为102,8乙.4元。2010年7月1日至2011年6月30日为每日每平方米7.95元，月租金为128,558元。2011年7月1日至2014年6月30日为每日每平方米8.51元，月租金为137,557.06元。2014年7月1日至2017年6月30日为每日每平方米9.10元，月租金为147,186.05元。乙方应于每季的前一月25日之前付清下季租金，以此类推，甲方应在收到租金后开具发票。若逾期支付的，逾期一日，乙方需按日租金的一倍支付违约金。甲方已选聘上海安荣物业公司对该房屋进行前期物业管理，物业管理费为每月每平方米5元，物业管理费从入住的次日开始收取。乙方承诺甲方在租约提前结束时或租约期满归还甲方前必须将所租所有商铺及相邻的公共部位恢复原样。 
　　上述合同的附件三中，双方约定：乙方在免租期内仍须按月缴纳物业管理费，物业费从拿钥匙的次日起结算。若乙方在所租赁的房屋地址上注册公司或进行过租赁登记，则退租并拿回押金的前提是将所注册公司迁离，且租赁登记注销，并结清相关费用。房屋租赁建筑面积以上海市房屋土地资源管理局制定的测绘机构实测面积为准，暂测面积与实测面积不一致时，将对租赁金额实行多退少补。小业主应到区消防办理装潢消防申报手续，小业主建造的室内楼梯应符合消防疏散距离且楼梯采用的材料应达到相应的耐火等级，小业主须自行安装简易喷淋设施。付款方式为付一押二，签租赁合同时付两个月押金及2008年7月租金，2008年8月、9月租金，于2008年5月30日之前付清。 
　　同日，张某某向全成公司交付300,000元，全成公司向张某某出具了租金收据。全成公司向张某某交付了系争房屋。2007年8月23日，张某某又向全成公司支付了押金34,250.8元，全成公司向张某某出具了押金收据。张某某在系争房屋内开设“皇佳御厨”饭店，该饭店于2008年1月开始试营业。 
　　2007年4月19日，全成公司取得上海市闸北区环境保护局试生产(试运行)审查意见，原则同意1＃、2＃住宅楼、S1、S2商铺，1＃-11＃连体商铺投入试运行。同时要求1＃-11＃连体商铺不得设置餐饮业。2007年8月10日全成公司取得了上海市消防局“关于宝华现代城1＃、2＃商住楼、S1、S2商铺建筑工程消防验收基本合格的意见”。其中要求全成公司落实“已验收建筑如需改变用途、内部装修应向闸北区公安消防支队办理有关消防手续”等措施。 
　　2007年11月2日环保部门向全成公司核发了建设项目环境影响报告表审批意见，原则通过环境影响报告。之后，全成公司为了统一各小商铺的烟道排向，出资设置了排烟管，该设施于2008年3月28日通过环保局的竣工验收。同日，上海安荣物业管理服务有限公司宝华现代城管理处向宝华现代城各餐饮商铺发出通知称，闸北区环境保护局在2008年3月28日核发《竣工验收意见》，请各餐饮商铺将资料备齐后即送至环保受理窗口办理小环评手续。2007年12月20日环保部门向张某某拟成立的上海皇佳餐饮管理有限公司(以下简称皇佳公司)核发了建设项目环境影响报告表审批意见，原则同意皇佳公司于2007年11月15日提出的环境影响报告，但对落实环保设施和污染防治措施提出了具体要求，其中要求营业时间不得超过22点。2008年4月14日皇佳公司通过了建设项目竣工环保验收。 
　　2007年12月5日，全成公司取得了系争房屋的房地产权证。2008年4月24日皇佳公司正式成立。皇佳公司的注册地为广中路甲-丁号1-2层。 
　　2008年11月10日全成公司宝华现代城商业街管理处向现代城商业街各商户发出通知称，从即日起所有的物业管理工作由上海全成置业宝华现代城商业街管理接收。 
　　2009年4月1日，全成公司委托律师向张某某、皇佳公司发函，要求其在接到函告之日起三日内支付拖欠的租金、物业管理费、电费共计755,094.3元，否则将保留根据约定解除合同并通过诉讼途径维护自身合法权益的权利。同年4月8日全成公司又发函称，由于张某某、皇佳公司仍未付清相关款项，故根据合同约定解除双方订立的租赁合同，同时还要求张某某、皇佳公司将商铺恢复原状并归还全成公司。 
　　2009年4月20日，全成公司诉至原审法院，请求判令：1、解除双方于2007年8月20日签订的《上海市房屋租赁合同》；2、张某某、皇佳公司向全成公司支付其拖欠的租金359,962.4元、物业管理费40,甲9.5元、电费97,586.4元；3、张某某、皇佳公司向全成公司支付违约金154,269.6元(按月租金的两倍计算)；4、张某某、皇佳公司立即将租赁商铺及相邻的公共部位恢复原状；5、张某某、皇佳公司按每日每平方米15元的标准向全成公司支付逾期退租的占有使用费(自合同解除日起算)。 
　　张某某、皇佳公司遂提起反诉，请求法院判令：1、解除双方于2007年8月20日签订的《上海市房屋租赁合同》；2、全成公司赔偿张某某、皇佳公司为经营餐饮而付出的装修费、餐具设备等费用2,628,882.9元；3、全成公司赔偿张某某、皇佳公司经营损失丙,285元；4、全成公司退还租金及押金257,116元。 
　　2009年5月20日，全成公司变更原诉讼请求为：1、张某某、皇佳公司向全成公司支付其拖欠的租金8丙,丙2.8元(自2008年8月1日至2009年6月30日)、物业管理费51,209.7元(自2007年10月1日至2009年4月30日)、电费49,224元(自2008年12月1日至2009年4月30日)；2、张某某、皇佳公司向全成公司支付逾期履行违约金甲0,000元。 
　　2009年6月，上海立信资产评估有限公司接受上海市高级人民法院的委托，对皇佳公司内的房屋装饰装修及餐饮设施设备的市场价值进行司法鉴定。经评估，皇佳公司内的存货、固定资产和长期待摊费用在评估基准日2009年5月31日的市场价值为188.56万元。 
　　2009年6月30日皇佳公司发函给全成公司，要求全成公司接函后三日内到皇佳公司接收房屋，逾期视为已交接。同年7月7日全成公司回函称，由于张某某、皇佳公司不同意全成公司2009年4月8日函告中解除合同的要求，故全成公司已变更诉讼请求，要求继续履行合同，故对皇佳公司通过停业、撤离租赁物以回避租赁合同继续履行义务的行为，全成公司将不予认可。2009年7月15日皇佳公司发函给全成公司称，因大部分员工受全成公司擅自解约及诉讼的影响，已离开另谋高就，继续经营根本不可能，为保管财产，皇佳公司安排四人代为留守，并销售彩票以补贴留守人员工资，现决定不再销售彩票，留守员工工资由全成公司承担。 
　　2009年8月，张某某、皇佳公司向原审法院提供电话录音资料一份，称通话双方为全成公司法定代表人高某与案外人韩某某，用以证明全成公司曾同意延长免租期至2008年12月31日。全成公司则对该份证据的真实性与关联性表示异议。 
　　2009年12月2日，张某某、皇佳公司与全成公司就系争房屋进行了交接，张某某、皇佳公司将系争房屋返还给全成公司，评估清单所列财物均遗留在系争房屋内。 
　　2010年1月25日，皇佳公司股东张某某、蒋某某承诺公司债务已清偿完毕，若有未了事宜，股东愿意承担责任。2010年1月28日，上海市工商行政管理局闸北分局准予皇佳公司注销登记。原审法院依法追加蒋某某为被告。故全成公司调整诉讼请求，请求判令：1、张某某、蒋某某向全成公司支付其拖欠的租金1,362,714.8元(自2008年8月1日至2009年11月30日止)、物业管理费70,076.5元(自2007年10月1日至2009年11月30日止)、电费50,652元(结算至2009年12月2日止)；2、张某某、蒋某某向全成公司支付逾期履行违约金甲0,000元。因皇佳公司被注销，增加蒋某某作为反诉原告，张某某、蒋某某提出的反诉请求与张某某、皇佳公司之前提出的反诉请求一致。 
　　审理中，全成公司表示为便于计算，要求张某某、蒋某某支付电费50,000元。 
　　原审法院经审理后认为，本案的争议焦点有以下几点：第一，本案所涉合同是否应当解除，如应当解除，则如何确定合同解除日。全成公司认为，其虽于2009年4月8日向张某某发函要求解除合同，但张某某并未同意全成公司的要求，之后全成公司经协商不再主张解除合同，故不同意张某某要求解除合同的主张。张某某则认为由于全成公司的违约行为致使其无法再租赁系争房屋，故要求解除合同。法院认为，鉴于承租人张某某明确表示要求解除房屋租赁合同，出租人全成公司虽于诉讼中要求承租人继续履行合同，但由于该债务标的不适于强制履行，故法院对于全成公司要求继续履行合同的主张不予采信。全成公司与张某某签订的租赁合同应予解除。至于合同解除的时间，以张某某提出要求解除合同的反诉状副本送达全成公司之日即2009年5月6日为合同解除之日较为妥当。 
　　第二，张某某未按约支付租金的行为是否构成违约。全成公司认为其已经按照合同约定向张某某交付了房屋，而张某某没有按照合同约定支付租金，故张某某构成违约。张某某则认为由于全成公司在签订租赁合同时具有尚未办理出产权证，亦未通过大环评，且该出租房屋内没有煤气，该房屋不能经营餐饮，还由于该租赁的房屋距离居民区较近致使其只能营业至晚上10点等事实，全成公司已经构成违约，故其拒付租金是正当行为，不构成违约。法院认为，出租人有交付完好房屋的义务，承租人则应对房屋是否符合使用目的尽到审慎注意义务，张某某作为承租人，在签订租赁合同之时已打算在系争房屋内开设餐饮，张某某应当对系争房屋是否适合开设餐饮，是否具备开设餐饮的条件、是否能通过相关行政审批尽到审慎注意义务。张某某在签订租赁合同并实际经营“皇佳御厨”餐饮后再以租赁房屋距离居民区较近、系争房屋内没有煤气、全成公司在较晚的时间内才办理出大环评、将一楼分隔成二层后无法通过消防验收等理由拒付租金，缺乏合同依据和法律依据，不能构成对支付租金的抗辩。故法院认定张某某未按期支付租金构成违约。张某某提供的包括录音资料在内的相关证据，尚不足以证明存在全成公司同意延长其免租期的事实。 
　　第三，张某某应如何承担违约责任。1、如上所述，张某某未能按约支付租金已构成违约，故张某某应当支付2008年8月1日至2009年11月30日的租金和使用费。由于张某某曾于2009年5月8日发函给全成公司要求交移交房屋，全成公司未能及时接受房屋，对损失的扩大有一定的责任，故对于2009年5月8日之后的房屋使用费，由法院根据全成公司的上述履约瑕疵、张某某的违约行为酌情予以确定。2、全成公司主张的2007年10月1日至2009年11月30日的物业管理费，由于2008年11月10日前系由上海安荣物业公司对系争房屋进行物业管理，全成公司在本案中未能提供有关上海安荣物业公司同意由全成公司收取之前物业管理费的证据，故对于全成公司所主张的之前产生的物业管理费，法院不予支持。基于前述理由，张某某应承担2008年11月10日至2009年5月8日的全额物业管理费，2009年5月9日至2009年11月30日的物业管理费，则由法院酌情确定。综上，根据双方合同的约定以及双方在履约过程中的违约、瑕疵行为，法院酌情确定张某某应当支付全成公司2008年8月1日至2009年11月30日房屋租金及使用费共计855,000元(抵扣押金257,116元后，张某某尚需支付597,884元)、2008年11月10日至2009年11月30日物业管理费20,000元。3、关于全成公司主张的电费，根据双方确认的“小电表”的用电量，全成公司要求张某某支付50,000元可予支持。4、关于张某某、蒋某某要求全成公司赔偿装修装潢、设施设备等损失2,628,882.9元的主张，因张某某系违约方，故相关损失应自行承担。但考虑到全成公司在履约过程中存有一定瑕疵，又考虑到系争房屋的装修中含有中央空调、消防设施、厨房炊具、升降梯等对全成公司有利用价值的设施设备，故应由全成公司给予适当补偿，具体数额由法院酌情确定为丙0,000元。5、关于张某某、蒋某某要求全成公司赔偿经营损失的主张，张某某对此提供的证据尚不足以证明其损失的存在，且张某某在履约过程中存在违约行为，故不予支持。6、关于全成公司要求张某某、蒋某某支付违约金一节，由于全成公司在履约过程中有一定瑕疵，且张某某、蒋某某认为双方约定的违约金过高，法院酌情予以调整为70,000元。皇佳公司在系争房屋内开设餐饮并注册在系争房屋内，属房屋实际使用人，因目前该公司已经注销，故该公司另一股东蒋某某应对张某某的上述付款义务承担连带责任。 
　　综上，法院认为，全成公司与张某某签订的房屋租赁合同系当事人自愿订立，未违反法律禁止性规定，当属有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。由于承租人表示不再继续租赁系争房屋，且审理中，双方已经就系争房屋进行交接，故法院予以解除。 
　　原审法院据此作出判决：一、上海全成置业有限公司与张某某于2007年8月20日签订的《上海市房屋租赁合同》于2009年5月6日解除；二、张某某在判决生效之日起十五日内支付上海全成置业有限公司房屋租金、使用费597,884元，蒋某某对张某某的上述义务承担连带责任；三、张某某在判决生效之日起十五日内支付上海全成置业有限公司物业管理费20,000元，蒋某某对张某某的上述义务承担连带责任；四、张某某在判决生效之日起十五日内支付上海全成置业有限公司电费50,000元，蒋某某对张某某的上述义务承担连带责任；五、张某某在判决生效之日起十五日内支付上海全成置业有限公司违约金70,000元，蒋某某对张某某的上述义务承担连带责任；六、上海全成置业有限公司补偿张某某装修损失丙0,000元；七、张某某、蒋某某的其余反诉请求，不予支持。 
　　原审法院判决后，张某某、蒋某某不服，向本院提起上诉称： 2007年8月20日双方签订租赁合同时，全成公司尚未取得产权证，尚未通过环评。2007年11月2日环保部门向全成公司核发了建设项目环境影响报告表审批意见，该审批意见不是“原则通过”环境影响报告”，而是“原则同意”环境影响报告。且在“原则同意”的前提下提出八项环保措施和污染防治措施，在该八项措施落实前，全成公司出租的系争房屋未达到出租条件，且直接造成上诉人不能申领营业执照的后果。2008年4月24日上诉人才取得营业执照可以合法经营。因此，不能将2007年8月至2008年4月不能经营的期限计算在免租期内。为弥补上诉人的损失，全成公司召开前排五家餐饮业主会议，宣布延长免租期至2008年12月31日。为证明全成公司同意延长免租期至2008年12月31日的事实，上诉人提供包括高某的电话录音在内的一系列证据，并已形成证据链。上诉人提出全成公司的履约瑕疵，不是作为拒付租金的理由。上诉人之所以拒付租金是因为全成公司无权催讨2008年8月1日至2008年12月31日的租金。评估后原判酌定的补偿额没有法律依据。因免租期至2008年12月31日，且上诉人已支付2009年5月以前的全部租金，所以2009年4月8日全成公司向上诉人起诉催讨根本不存在的欠租，只能是全成公司违约。综上认为原判隐瞒关键事实，造成部分事实不清。请求撤销原判第二、五、六、七项，判令全成公司赔偿固定资产、长期待摊费用、存货损失共计1,885,600元。 
　　被上诉人全成公司辩称：关于免租期的问题，租赁合同对免租期是有明确约定，即从2007年7月1日至2008年6月30日为免租期。免租期本身并非法律概念，而是基于合同双方约定的商业惯例，出租人完全可以根据自身商业安排给予或者不给予免租期。上诉人已在约定的免租期内获得营业执照,若双方确需对租赁合同的免租期作出重大变更，也必须以补充协议这一书面形式作出才有法律效力。此外，上诉人提供的高某的电话录音无论从证据来源的合法性、取证程序的合法性、内容的真实完整性上均存在重大瑕疵，且与本案无任何关联性。上诉人二审中递交的录音证据与原审递交证据内容不同，故该证据不属于民诉法的“新证据”的范围,从而不具备程序合法性。原审递交的录音证据因存在剪辑痕迹，显然也无法作为定案证据。上诉人所谓全成公司耽误其营业执照的办理的说法也无法成立。上诉人多次明确其接收系争房屋即着手装潢至2007年底，2008年1月开始试营业，不到四个月取得营业执照。上诉人本身的环保设施不到位是其环保验收意见无法通过的主要原因，因此上诉人所谓的全成公司耽搁其环评验收长达8个月之久的说法显与事实不符。关于环评的问题，根据2007年4月19日环保部门的试生产(试运行)审查意见，已明确系争房屋所属S2商铺可投入试运行。同批申报1＃-11＃连体商铺明确不得设置餐饮业外，其他包括S2商铺均可作为餐饮用途试营业。由此可见全成公司出租的是适用多种业态的通用商铺，具体设施的增减是在确定入驻企业后予以实施。上诉人所称2007年11月2日审批意见提出的八项要求也是在设计、施工、运行中予以落实，且该意见明确具体企业入驻时须另行办理相关环保手续。油烟排放问题实质上应由上诉人自行解决。上诉人实际因经费问题不愿落实环保部门对其提出的环保设施要求，后全成公司本着服务小业主的精神统一各商铺的烟道排向，出资设置排烟管，并于2008年3月28日通过该设施的竣工验收。上诉人提出因未取得竣工环保验收意见导致延误其办理营业执照的理由是不成立的。关于消防问题，虽上诉人在原审中多次提及消防问题并认为搭建的阁楼无法通过消防验收，但在二审中上诉人表示其消防已经通过验收。全成公司认为出租房屋的大消防无论从行政审批还是从租赁合同履行实际情况角度，均足以满足上诉人的承租需要。原审判决已超过一般标准，满足了上诉人利益最大化的要求。物业管理费和电费的计算上，全成公司已作出极大的让步。租金及占有使用费部分获支持的数额不足以支付2009年1月起至2009年11月30日的租金。原判支持的违约金的数额更是只考虑逾期付款责任而未兼顾全成公司的空租期的损失。原判要求全成公司承担的装修所涉补偿实际对全成公司并无再利用价值。为早日解决纠纷，减少损失，全成公司才接受原判结果。上诉人在长达2年的承租期内，长期拖欠绝大部分租金，构成根本性违约，全成公司完全有权根据合同约定，解除合同并要求其承担违约责任。据此，请求驳回上诉，维持原判。 
　　本院经审理查明，2007年8月20日全成公司(甲方)与张某某(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，全成公司将广中路甲、乙、丙、丁号、共和新路2395弄甲－乙、丙号预测建筑面积为539.05平方米的房屋租赁给张某某经营使用。2007年11月2日环保部门向全成公司核发了建设项目环境影响报告表审批意见，原则同意环境影响报告。2009年12月3日，全成公司与张某某、皇佳公司就系争房屋进行了交接。原审法院查明其他事实无误，本院予以确认。 
　　本院审理中，为查明是否存在免租期延长至2008年12月31日的关键事实，上诉人提出申请，要求对全成公司副总经理朱伦二、全成公司的上级上海宝华企业集团有限公司总裁傅平、副总裁胡平进行测谎。被上诉人认为因上诉人要求测谎的对象与本案无关，故被上诉人不同意进行测谎。上诉人还提交录音证据，申请对全成公司法定代表人高某的录音进行鉴定。对此录音证据，高某书面陈述，2008年初的一个非工作时间(具体日期不详)其曾接到过广龙阁餐厅的经营者韩某某女士的电话，但因时间久远无法回忆起确切内容，因涉及全成公司，其在电话中明确表态，其个人无权决定免租期，具体问题应当由全成公司的相关负责人根据规章制度处理，一切要以书面形式确认才有效力。当时韩某某女士再三强调自己不代表任何其他商户，通话双方只是个人之间交流看法，并无定论。根据法院的要求其再次听取上诉人二审提交的录音光盘，表示其中的男声似乎和其声音非常相似，但从录音内容来看却好像又不完全是其表述，并表示上诉人二审中递交的录音证据与原审递交录音证据内容不同。关于高某对录音的书面说明，上诉人认为该录音是真实的，高某承认录音中的男音是高某。高某与韩某某之间对话不是个人之间交流看法，而是出租人和承租人之间的对话，高某代表的是全成公司，韩某某代表的是前排五位商铺承租人。因高某对录音证据的完整真实性无法确定，上诉人再次提出对录音可作鉴定，并表示愿意承担剪辑录音的法律责任。 
　　本院认为，依法成立的合同受法律保护。全成公司与张某某之间签订的租赁合同，是双方当事人真实意思表示，应为合法有效，双方均应依法恪守。双方当事人对原判主文第一、三、四项均无异议，本案的主要争议焦点为延长免租期至2008年12月31日的事实是否存在，张某某未按期支付租金是否构成违约。双方于2007年8月20日签订的租赁合同已明确约定2007年7月1日至2008年6月30日为免租期。上诉人虽主张全成公司同意免租期延长至2008年12月31日，但全成公司予以否认，且上诉人提供的一系列证据不足以证明其上述主张，故应承担举证不能的不利后果。关于高某的录音，本院认为，即使录音内容是真实的，仅是高某个人与案外人之间的意见交流。张某某作为承租方未依约按期支付租金，显然构成违约，理应承担相应的违约责任。原审法院据此判决张某某支付房屋租金、使用费、违约金以及由蒋某某承担连带责任并无不妥。关于张某某、蒋某某要求全成公司赔偿装修装潢、餐具设备损失、经营损失等诉请，本院赞同原审法院的观点，故不再赘述。皇佳公司原为系争房屋的实际使用人，因皇佳公司现已注销，全成公司所付的装修损失补偿款也应由张某某与蒋某某共同取得，故原判主文第六项不当，本院予以纠正。张某某、蒋某某的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款之规定，判决如下： 
　　一、维持上海市闸北区人民法院(2009)闸民三(民)初字第450号民事判决主文第一、二、三、四、五、七项； 
　　二、变更上海市闸北区人民法院(2009)闸民三(民)初字第450号民事判决主文第六项为：上海全成置业有限公司补偿张某某、蒋某某装修损失丙0,000元。 
　　一审本诉案件受理费人民币17,120.24元，由上海全成置业有限公司承担人民币3,120.24元，由张某某、蒋某某共同承担人民币14,000元；反诉案件受理费人民币17,977.30元，由上海全成置业有限公司承担人民币4,000元,由张某某、蒋某某共同承担人民币13,977.3元；评估费人民币10,000元，由上海全成置业有限公司承担人民币2,000元，由张某某、蒋某某承担人民币8,000元。诉讼保全费人民币5,000元，由上海全成置业有限公司承担人民币911元，由张某某、蒋某某共同承担人民币4,089元。二审案件受理费人民币15,130.95元，由上诉人张某某、蒋某某共同承担。 
　　本判决为终审判决。

审　判　长　　汪　毅
代理审判员　　徐　江
代理审判员　　李　媛

二○一○年十二月十七日

书　记　员　　仇祉杰