上海市第二中级人民法院
民事判决书

（2005）沪二中民二（民）终字第968号

　　上诉人（原审被告）东方酒店管理有限公司。
　　法定代表人陈江旭，董事长。
　　委托代理人刘兴成，北京市中仁律师事务所律师。
　　被上诉人（原审原告）上海新纪元置业有限公司。
　　法定代表人吕先扬，董事长。
　　委托代理人曲栋，上海市光明律师事务所律师。
　　原审被告东方酒店管理有限公司上海分公司。
　　负责人高天明。
　　上诉人东方酒店管理有限公司因物业管理纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院（2003）黄民一（民）初字第4022号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人东方酒店管理有限公司（以下简称“东方酒店公司”）的委托代理人刘兴成，被上诉人上海新纪元置业有限公司（以下简称“新纪元公司”）的委托代理人曲栋到庭参加诉讼，原审被告东方酒店管理有限公司上海分公司（以下简称“东方酒店上海分公司”）经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原审法院经审理查明，新纪元公司与东方酒店公司于1998年12月8日在海南省海口市签订了《上海中央大厦物业管理合同书》一份，约定，新纪元公司委托东方酒店公司对上海市四川中路321号中央大厦进行物业经营管理。经营管理的期限为1999年1月10日至2003年1月10日。合同约定的主要内容有：⑴管理期间乙方可按中央大厦营业收入计提管理费的条款，①甲方应按每季度结算的方式在每季度第一个月的十日前，在接到中央大厦财务报告后，即向乙方支付经营管理收益。乙方收益具体为：乙方正式经营管理中央大厦后的第一天起二年之内，乙方按每月大厦营业收入的2％提取“大厦基本管理费”（合同8.2条），②自乙方正式经营管理大厦二年后，在大厦经营效益良好的情况前提下，甲方付给乙方“鼓励管理费”，具体数额届时双方另行商议（合同8.3条）。③上述大厦月营业收入意指大厦月经营的全部收入，包括未经任何扣除前的服务收入、租金和其他分租收入以及流动资金利息，但不包括出售和处理固定资产所得收入（合同8.4条）。④中央大厦向乙方付费的具体日期和方法确定为：在每季度终了的十五日前，通过银行向乙方指定银行帐户支付上季度的基本管理费；每季度第一个月的二十日前向乙方指定帐户支付鼓励管理费。由此发生的汇费由中央大厦管理费用中列支（合同8.6条）。⑵管理期间乙方为中央大厦经营管理所支出的各项费用，均应由中央大厦成本、营业和管理费用中列支（合同6.2.21条）。⑶由中央大厦负责支付乙方派出全部人员的工资及一切应有的福利待遇（含个人所得税），并将其列入为本大厦的经营管理费用（合同9.2条）。⑷乙方对非经常性的超过一万元的开支须经甲方董事会代表的审批（合同8.1条）。⑸乙方派出人员的工资标准及待遇，由乙方提出具体方案并经甲方董事会同意后执行。乙方派出人员在大厦工作期间的奖励方式、福利待遇（含医疗保健、休假、探亲、工休）差旅费用等同于中央大厦其他员工（合同9.3条）。⑹中央大厦高级管理人员可使用中央大厦车辆，但不分配专用车辆（合同9.4条）。⑺若在任何一个会计年度发生经营亏损，该经营亏损将由甲方单独承担，并不得在应付乙方费用时，将亏损从任一其他会计年度的经营毛收益中扣除（合同8.5条）。
　　东方酒店公司于1999年1月开始接手管理中央大厦物业管理事宜。1999年10月15日，东方酒店公司成立了分支机构东方酒店上海分公司，由东方酒店上海分公司对中央大厦进行物业管理。1999年1月10日至1999年10月31日止，中央大厦的开办费及财务收支内容反映在新纪元公司的财务帐上。1999年11月开始，中央大厦物业管理财务核算借用东方酒店上海分公司帐户，并于2000年1月将新纪元帐户中的开办费及财务收支内容转入东方酒店上海分公司的帐户中。自1999年11月1日至2003年1月10日，财务收支核算反映在东方酒店上海分公司的帐户中。2002年9月，中央大厦业主委员会正式成立，业主委员会会议要求将中央大厦的物业管理由新纪元公司委托管理向业主委员会委托管理过渡。2003年6月28日，中央大厦业主委员会会议要求新纪元公司尽快通过法律途径向东方酒店上海分公司主张物业管理的经营结余。新纪元公司遂提起诉讼，请求按照法院委托的审计事务所所出具的审计报告判令东方酒店公司、东方酒店上海分公司共同向新纪元公司支付中央大厦物业管理经营结余款人民币347，786.24元（应付新纪元公司的物业管理结余189，208.38元＋停车库收支结余8，071.83元＋管理酬金结余318，946.15元－东方酒店上海分公司应向新纪元收取的基本管理费168，440.12元）；判令东方酒店公司、东方酒店上海分公司共同返还垫付款439，057.42元。东方酒店公司、东方酒店上海分公司对上述款项的给付承担连带责任。
　　原审审理中，法院根据双方的分别申请，于2004年1月委托上海公信中南会计师事务所对四川中路321号中央大厦1999年1月10日至2003年1月10日的物业管理预付款、应收款、支出款以及结算争议进行审计。该所于2004年6月6日、2004年7月28日分别出具审计报告和补充意见，审计结论认为：1，截止2003年1月10日，东方酒店上海分公司中央大厦物业管理帐面反映利润净额为－121，665.94元，其中，物业管理结余为189，208.38元、停车库收支结余为8，071.83元、管理酬金结余为－318，946.15元。也就是说，除去东方酒店上海分公司不当列支的管理酬金外，物业管理费、停车费共计结余为197，280.21元；2，东方酒店上海分公司中央大厦物业管理期间应向新纪元公司收取基本管理费168，440.12元；3，东方酒店上海分公司中央大厦物业管理往来帐帐面反映应付新纪元公司439，057.42元。对该审计报告，新纪元公司表示无异议，认为东方酒店公司、东方酒店上海分公司应给付其786，843.66元。东方酒店公司、东方酒店上海分公司则认为：一、物业管理人员发放奖金、购买桑塔纳桥车、支付部分管理人员社保费、大华公司装修合作收入、出差外地差旅费等五项费用属正常合理的物业开支，不应按审计调整为管理费用－管理酬金；二、439，057.42元并非借款，实际是用在物业管理上，审计也当庭认为已经全部摊销，有部分已转入固定资产，固定资产折旧后的原物已经返还给新纪元公司，新纪元公司要求东方酒店公司、东方酒店上海分公司归还这笔钱于法无据，不应予以支持。对中央大厦基本管理费168，440.12元的认定无异议。
　　原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。新纪元公司与东方酒店公司于1998年12月8日签订的物业管理合同书系双方就中央大厦物业管理以及由此产生的权利义务所作的约定，对新纪元公司和东方酒店公司具有约束力。东方酒店上海分公司作为东方酒店公司的分支机构，应对新纪元公司主张的相关费用承担连带给付责任。帐目结算，有约定的从约定，没有约定，依据国家有关规定执行。上海公信中南会计师事务所作的审计报告经庭审质证，有关审计人员对东方酒店公司、东方酒店上海分公司提出的质疑给予了详细的解答，审计解答均有充分依据，经审查东方酒店公司、东方酒店上海分公司提出的异议均不成立。依据审计报告，结算金额应该是467，897.51元〔（物业管理结余189，208.38元＋停车库收支结余8，071.83元＋往来帐余额439，057.42元）－基本管理费168，440.12元〕，而不是新纪元主张的786，843.66元。新纪元公司要求东方酒店公司、东方酒店上海分公司合计支付786，843.66元缺乏依据和理由，不予支持。据此判决：东方酒店管理有限公司、东方酒店管理有限公司上海分公司应于本判决生效之日起十日内共同向上海新纪元置业有限公司支付人民币467，897.51元。
　　原审判决后，东方酒店公司不服提起上诉，请求撤销原判，依法改判对新纪元公司的一审诉讼请求不予支持。东方酒店公司主要认为，原审法院判决认定其需向新纪元公司返还往来帐款余额439，057.42元是错误的，因往来帐发生于东方酒店上海分公司成立（1999年10月15日）之前。
　　新纪元公司辩称，439，057.42元是新纪元公司垫付的物业管理费用，东方酒店上海分公司已经将其列入成本，当然应该归还。原审判决正确，应予维持。
　　东方酒店上海分公司未作答辩。
　　本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
　　本院认为，新纪元公司与东方酒店公司签订的《上海中央大厦物业管理合同书》依法有效，双方当事人均应全面履行。根据合同约定，东方酒店公司按每月大厦营业收入的2％提取“大厦基本管理费”，亏损由新纪元公司独立承担，与东方酒店公司无关。关于东方酒店公司上诉的主要理由，本院认为，根据一审委托审计的结论，新纪元公司与东方酒店上海分公司之间的帐目往来是符合会计制度的，是正确的，新纪元公司将争议的439，057.42元开办费用计为应收款，东方酒店上海分公司则计为应付款，并已经列入成本，故该笔款项应予归还。东方酒店公司的上诉请求没有依据，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　本案上诉案件受理费人民币6，471.95元，由上诉人东方酒店管理有限公司负担。
　　本判决为终审判决。

审　判　长　　李　蕾
代理审判员　　肖光亮
代理审判员　　卞晓勇
二○○五年七月二十二日
书　记　员　　李　媛