上海市第二中级人民法院
民事判决书

（2004）沪二中民二（民）终字第393号

　　上诉人（原审原告）上海永通物业管理有限公司。
　　法定代表人姜曹宾，董事长。
　　委托代理人俞建国，上海市光明律师事务所律师。
　　上诉人（原审被告）上海中虹（集团）有限公司。
　　法定代表人罗舜华，董事长。
　　委托代理人李有根，上海市东吴律师事务所律师。
　　上诉人（原审第三人）上海宏苑物业管理经营公司。
　　法定代表人王培华，经理。
　　委托代理人夏明琅，该公司工作人员。
　　被上诉人（原审原告）上海永通房地产有限公司。
　　法定代表人胡喜年，总经理。
　　委托代理人俞建国，上海市光明律师事务所律师。
　　上诉人上海永通物业管理有限公司（以下简称永通物业公司）、上诉人上海中虹（集团）有限公司（以下简称中虹公司）及上诉人上海宏苑物业管理经营公司（以下简称宏苑物业公司）因物业管理纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2002）宝民三（民）初字第104号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人永通物业公司的法定代表人姜曹宾及委托代理人俞建国，上诉人中虹公司的委托代理人李有根，上诉人宏苑物业公司的委托代理人夏明琅，被上诉人上海永通房地产有限公司（以下简称永通房地产公司）的法定代表人胡喜年及委托代理人俞建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原审法院经审理查明：1、1992年12月21日中虹公司的前身上海市虹口区房屋综合开发经营公司与珠海经济特区恒通置业股份有限公司签订一份《房屋参建协议书》，双方约定中虹公司参建本市长江南路100号地块淞塘居住小区多层住宅，建筑面积52，000平方米，房屋于1993年12月31日前交付使用；2、1994年12月8日永通房地产公司交付中虹公司372套房屋合建筑面积20，548.46平方米、1995年1月16日交付204套房屋合建筑面积11，610.80平方米、同年4月27日交付60套房屋合建筑面积3，669.08平方米、同年5月7日交付84套房屋合建筑面积4，569.14平方米、1996年4月29日交付96套房屋合建筑面积5，940.98平方米，合计交付房屋816套46，338.46平方米。中虹公司将系争房屋安置动迁居民入住，并与入住居民建立了房屋租赁关系，向承租人收取租赁费用；3、1996年4月26日，永通房地产公司与中虹公司签订《房屋交付结算协议书》，双方约定，永通房地产公司从1994年12月起先后交付建筑面积46，338.46平方米房屋，上述房屋按每平方米1，980元（以下币种均为人民币）结算，中虹公司在协议生效后支付余款95%，待上述房屋产证办妥后结算余款，永通房地产公司协助中虹公司办妥上述房屋的房地产权证，考虑到目前上述房屋管理情况，先由中虹公司承担上述房屋的单体管理。小区内的街道道路、绿化、公共设施等暂由永通物业公司管理。中虹公司按实际面积合理承担淞南七村有关总体物业管理费用。有关淞南七村的物业管理待淞南七村业主管理委员会成立以后再由业主管理委员会决定。中虹公司、宏苑物业公司认为宏苑物业公司实施了系争房屋的部分物业管理工作，并提供了系争房屋小修养护任务单，根据上述证据可以证明宏苑物业公司承担了系争房屋设备运行维修及养护工作。自交付房屋起，永通物业公司实施了除宏苑物业公司承担的物业管理工作之外的物业管理工作；4、1998年永通房地产公司取得系争房屋的房地产权证。1999年5月7日，永通房地产公司、永通物业公司向中虹公司发出《关于结算参建房款及有关物业管理费用的通知》，要求中虹公司支付房屋余款393，260.80元，支付物业管理费、保洁费、保安费总计1，056，895.75元，支付房屋设备运行费、绿化、路灯电费、公共设施维护费503，418.15元，支付代垫外铁门费81，600元、晒衣架费136，000元、电表押金65，280元。针对永通房地产公司、永通物业公司上述要求，同年11月16日，中虹公司向永通房地产公司、永通物业公司发出《关于结算淞南七村多层住宅参建房款及有关的物业管理费用的通知》，认为中虹公司购买淞南七村用于安置动迁居民，由宏苑物业公司收取租金，不存在支付商品房的物业管理费；淞南七村的保安、保洁由永通物业公司自行组织建立、中虹公司未受委托代收保安、保洁费，不存在支付保安、保洁费；淞南七村的外铁门费、晒衣架费、电表押金的收费已由永通物业公司在居民进户时直接向居民收取，中虹公司未收过上述费用。永通房地产公司、永通物业公司认为，由于在办理产权过户及支付物业管理费等问题上双方存在争议，上海市宝山区房地产管理局有关负责人于2000年2月25日、2001年5月两次召集双方进行协商，并提供了证人证言及相关人员会议记录。中虹公司认为，上海市宝山区房地产管理局确实召集双方进行过协调，但只涉及到系争房屋的产权过户问题，未协商物业管理费等；5、2000年3月16日，永通房地产公司与中虹公司为办理系争房屋的房地产权证签订《上海市内销商品房出售合同》，其中，附件五为淞南七村住宅小区物业管理公约，约定，由永通物业公司受永通房地产公司委托，永通物业公司对淞南七村住宅小区进行全面物业管理。在合同中又约定“本合同仅作办理产权证事宜，如与以前协议有矛盾，以协议为准”。因双方在履行房屋买卖合同（房屋所有权的交付）上存在争议而涉讼，已经上海市第二中级人民法院、上海市高级人民法院二审终审。法院认为，中虹公司的前身上海市虹口区房屋综合开发经营公司与珠海经济特区恒通置业股份有限公司签订的一系列参建协议，并未办理相应土地转让手续，协议本身有一定的瑕疵，但之后永通房地产公司取得了相应的权证并与中虹公司签订了结算协议和出售合同，且双方合同内容的大部分已履行完毕，应按有效协议处理。现双方对上述房屋权利应为中虹公司所有都无异议，与法相符，予以确认。并判决由永通房地产公司将系争房屋的权利交付给中虹公司。2002年2月22日，永通房地产公司、永通物业公司向中虹公司送达“关于继续要求履行付款义务的函”，认为1999年5月7日书面提出要求结算房款及约定的物业管理费等费用，后双方多次协商，但至今未履行上述付款义务，要求接函后尽快履行。中虹公司于2003年9月取得系争房屋房地产权证。至今，淞南七村未成立业主委员会；6、1996年7月19日永通物业公司就淞南七村、八村（总建筑面积18万平方米）物业管理公共服务收费报上海市宝山区物价局审核，同年7月31日该局批准系争房屋的物业管理公共服务收费为每平方米每月0.46元。1998年3月20日上海市宝山区物价局经审核批准淞南七村、八村物业管理公共服务收费为每平方米每月0.35元、每户每月保洁费、保安费各为5元；7、审理中，永通物业公司委托上海市价格认证中心就系争房屋单体物业管理费用进行价格认证。2003年9月该中心出具了价格认证结论书，该结论书确定系争房屋1996年至1997年一年间单体管理费用为50，730元。2002年3月29日，永通房地产公司、永通物业公司诉至法院，要求：1、判令中虹公司支付永通物业公司从1994年12月至2002年4月物业管理费1，376，758.59元、保洁费347，040元、保安费347，040元；2、判令中虹公司支付永通物业公司垫付外铁门安装费用81，600元、晾衣架安装费用136，000元、有限电视初装费42，240元；3、判令中虹公司支付从1994年12月起至判决生效之日止逾期付款违约金。审理中，永通房地产公司、永通物业公司撤销了要求中虹公司支付垫付的外铁门、晒衣架及有线电视初装费用的诉讼请求。
　　原审法院认为，永通房地产公司与中虹公司就系争房屋的开发所签订的一系列参建协议已经生效的民事判决确定有效，系争房屋的权利应为中虹公司所有。因系争房屋已由永通房地产公司办理了产权登记，双方套用《上海市内销商品房出售合同》办理产权过户手续。永通房地产公司、永通物业公司认为永通房地产公司与中虹公司实为商品房买卖关系的意见，不予采纳。
　　双方当事人均认可2000年2月、2001年5月上海市宝山区房屋土地管理局曾召集双方进行过协调，但对协调过程中是否涉及到系争物业管理费用的承担意见不一。从永通房地产公司、永通物业公司提供的相关证据材料可以认定在协调过程中，永通房地产公司、永通物业公司向中虹公司提出了支付相关物业管理费用的主张。中虹公司委托永通物业公司实施相关物业的管理工作，并承诺支付物业管理所发生的费用，但未明确费用支付的期限。1999年5月永通房地产公司、永通物业公司向中虹公司书面主张权利，2000年2月、2001年5月，在上海市宝山区房地局有关负责人召集双方协商中永通房地产公司、永通物业公司又向中虹公司主张权利，2002年2月，永通房地产公司、永通物业公司向中虹公司再次书面主张权利，故永通房地产公司、永通物业公司主张物业管理费、保安费、保洁费的诉讼请求未超过诉讼时效。中虹公司认为永通房地产公司、永通物业公司的部分诉讼请求已超过诉讼时效期限的意见，不予采信。
　　永通房地产公司自1994年12月起先后五次将系争房屋交付给中虹公司，之后，宏苑物业公司、永通物业公司分别承担了相关物业的管理工作。1996年4月26日，永通房地产公司、中虹公司签订的《房屋交付结算协议书》明确，中虹公司将系争房屋除“房屋单体管理外”的物业管理委托永通物业公司管理。现当事人对该结算协议书中“房屋单体管理”的内容及两家物业公司的分工存在争议。中虹公司、宏苑物业公司认为宏苑物业公司实施了总体物业中房屋的管理工作，包括房屋设备运行、水电维修、房屋内的清扫工作。永通房地产公司、永通物业公司承认房屋内设备运行、设施维修由宏苑物业公司承担，但房屋内的清扫工作由其实施。中虹公司、宏苑物业公司未能就房屋内的清扫由其实施提供证据予以证明。而永通房地产公司、永通物业公司提供了相关证据材料，可以认定房屋内的清扫工作系由永通物业公司所实施。永通物业公司并已实施了街坊道路、绿化、公共设施、保安、保洁管理工作。双方未就物业管理费用计价作出明确的约定，审理中又无法协商一致。鉴于永通物业公司在淞南七村、八村同一服务区域内实施了同一服务质量的物业管理工作，物价管理部门认可了其管理服务收费标准，永通物业公司要求参照当地物价管理部门核定的物业公共服务收费表确认的收费标准来计算相关费用之意见，可予采纳。虽然物价管理部门确定的收费主体为永通物业公司，但鉴于系争房屋的物业管理中存在两家物业公司分工管理的现状，应根据物业公司实际承担的物业管理工作来确定有关费用。物价管理部门在1996年7月31日所确定的公共服务收费标准每月每平方米0.46元中包括了保洁、保安费，1998年3月20日，物价管理部门根据相关规定进行了调整，明确管理费每月每平方米0.35元，每月每户的保洁费5元、保安费5元。在实施系争物业的管理中，永通物业公司承担了全部物业的保洁、保安工作，该部分费用归永通物业公司所有。在1998年3月20日前，公共服务收费标准中已包括了保洁、保安费，永通物业公司要求在公共服务收费标准之外再计算1998年3月前保洁、保安费的意见，缺乏根据。根据永通物业公司、宏苑物业公司在物业管理工作中的分工、参照当地物价管理部门核定标准，及上海市价格认证中心出具的系争房屋单体管理费用价格认证结论，酌情确定中虹公司支付永通物业公司实施物业管理发生的报酬。中虹公司委托永通物业公司管理其物业，应当及时支付相关报酬，其长期拖欠不付已造成了永通物业公司的损失，应当赔偿相关费用的银行利息损失。利息从永通物业公司1999年5月7日向中虹公司主张权利之日起计算。据此，原审法院判决：一、上海中虹（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海永通物业管理有限公司自1994年12月起至2002年4月30日止物业管理费用合计1，623，440元；二、上海中虹（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿上海永通物业管理有限公司物业管理费用1，623，440元的利息损失。1999年5月7日起以本金910，159元计算当月利息，从1999年6月起至2002年5月止逐月增加本金20，379.45元计算当月利息，从2002年5月起以本金1，623，440元计息，直至上海中虹（集团）有限公司付清日止，以中国人民银行同期同类贷款利率计算。
　　原审法院判决后，永通物业公司、中虹公司、宏苑物业公司不服，均提起上诉。永通物业公司上诉要求依法改判中虹公司在原审判决第一项的基础上再支付物业管理费29万元并自1994年12月起支付利息。理由是：1、永通房地产公司与中虹公司之间为商品房产权买卖关系；2、利息是本金的孳息物，原审法院支持永通物业1994年12月至1999年5月7日的物业管理费，却未支持该期间的利息，与法无据；3、1998年起房屋设备运行费、维修费从物业管理费中另列开来，原审法院扣除1998年3月至2003年12月每年单体管理费50，730元，合计293，110元，与法相悖。
　　中虹公司、宏苑物业公司上诉称，中虹公司系与宏苑物业公司签订物业管理合同，未与永通物业公司签订物业管理合同。系争房屋系国有租赁公房，中虹公司将816套房屋用于安置动迁居民，中虹公司与居民之间系经租关系，不适用商品房物业管理费收费标准并加收保洁、保安费，要求依法驳回永通物业公司在原审中的诉讼请求或发回重审。
　　永通房地产公司辩称，同意永通物业公司的意见。
　　经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
　　本院认为，系争房屋的权利已经生效的法律文书确定为中虹公司所有，双方虽签订《上海市内销商品房出售合同》，但合同第二十七条约定：本合同仅作办理产权证事宜。永通房地产公司、永通物业公司称永通房地产公司与中虹公司为商品房买卖关系，依据不足，本院不予采纳。
　　永通房地产公司与中虹公司在《房屋交付结算协议书》中约定，中虹公司承担系争房屋的单体管理，小区内的街坊道路、绿化、公共设施等暂由永通物业管理。中虹公司按实际面积合理承担淞南七村有关总体物业管理费用。从双方在原审中提供的证据可以认定永通房地产公司将系争房屋陆续交付给中虹公司后，永通物业公司和宏苑物业公司同时进行了物业管理，永通物业公司实施了房屋内的清扫、街坊道路、绿化、公共设施、保安、保洁管理工作，宏苑公司承担了房屋内的设备运行、设施维修管理工作。因双方对物业管理费的计价未作约定。原审法院根据永通物业公司、宏苑物业公司在物业管理工作中具体的分工，参照当地物价管理部门核定标准及上海市价格认证中心出具的系争房屋单体管理费用价格认证结论，酌情确定永通物业公司实施物业管理发生的费用，并无不当。中虹公司、宏苑物业公司认为系争房屋用于安置动迁居民，宏苑物业公司收取的系租金，故应以公房管理费计付的上诉依据不足，本院不予采信。
　　永通物业公司与中虹公司对物业管理费支付期限未作约定，永通物业公司实际进行了管理，中虹公司理应及时支付相关物业管理费用，中虹公司长期拖欠不付，给永通物业公司造成了一定的损失。而永通物业公司不及时主张权利，亦存在一定的过错，原审法院判决自永通物业公司1999年5月7日向中虹公司主张权利之日起算利息，亦无不妥。永通物业公司的上诉理由不足，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费22，892.44元，由上海永通物业管理有限公司承担7，631.22元，上海中虹（集团）有限公司承担7，631.22元，上海宏苑物业管理经营公司承担7，630元。
　　本判决为终审判决。

审　判　长　张兰珍　
代理审判员　盛玉英　
代理审判员　邬　梅　
二ＯＯ四年三月二十五日
书　记　员　张　松