上海市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

（2009）沪二中民二(民)终字第1940号

　　上诉人(原审被告)余某某。
　　委托代理人徐某某，上海市虹口区欧阳法律服务所法律工作者。
　　上诉人(原审被告)郑某某。
　　委托代理人钱某，上海市虹口区提篮桥法律服务所法律工作者。
　　上诉人(原审被告)罗某某。
　　被上诉人(原审原告)上海顺复商贸有限公司。
　　法定代表人孟某，总经理。
　　委托代理人何仁强，上海市光明律师事务所律师。
　　上诉人余某某、郑某某、罗某某因房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市闸北区人民法院(2008)闸民三(民)初字第1574号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
　　原审法院查明：上海顺复商贸有限公司(以下简称“顺复公司”)与余某某于2005年10月24日签订《房屋租赁合同》，约定顺复公司将本市闻喜路某号二开间商业用房租赁给余某某；租赁有效期自2005年10月24日至2008年11月23日；余某某每年向顺复公司支付租金人民币(以下币种均为人民币)5万元及下岗职工安置生活费6万元；余某某不得随意转租，否则顺复公司有权收回房屋；合同终止后，所增加的设备和设施归顺复公司所有，余某某不享有任何补偿。合同签订后，顺复公司向余某某提供房屋。2007年1月11日，余某某与罗某某签订《房屋租赁协议》，约定余某某将本市闻喜路某号门面，使用面积70平方米转租给罗某某；转租期限从2007年1月11日至2009年1月10日，月租金4,500元等。合同签订后，罗某某实际使用该房屋。2008年10月，余某某与郑某某签订《房屋租赁协议》，约定余某某将本市闻喜路某号转租给郑某某；转租期限从2008年10月23日至2009年10月24日，年租金6万元等。合同签订后，郑某某对承租房屋进行装修并实际使用。2008年11月12日，顺复公司在罗某某、郑某某承租的房屋张贴告知书，称余某某转租房屋未获顺复公司同意，相关转租合同无效，郑某某、罗某某应立即解除承租合同并从上述房屋中迁出。
　　2008年11月，顺复公司以余某某擅自转租为由起诉至法院，要求余某某、郑某某、罗某某迁出本市闻喜路某号各自的承租部位，余某某支付自2008年11月23日至实际迁出之日止的房屋使用费(按年租金11万元计算)。
　　余某某辩称，顺复公司前工作人员曾口头答应合同到期后由余某某继续使用一年，余某某将房屋转租给郑某某、罗某某时，曾口头告知顺复公司工作人员，故不同意迁出。对顺复公司主张的房屋使用费计算标准无异议，同意按每年11万元支付租金。
　　郑某某辩称，顺复公司的诉请中未明确要求其与罗某某迁出哪间房屋，其与余某某口头约定合同到期后双方再续签三年，余某某确保其在此房屋内租赁使用4年，故其投入大笔财物用于装修及进货，并向余某某支付1.7万元转让费，余某某承诺该转让费将分摊至今后4年租金中。目前服装店营业执照正在申请办理，若其迁出租赁房屋，囤积的大量衣物无法出售，且衣架等附属设施也无法继续使用，将给其带来巨大损失。不同意顺复公司的诉讼请求。
　　罗某某辩称，其与余某某订立租赁合同时在场的还有一名姓杨的工作人员，合同签订后其向余某某支付4年转让费2万元、半年租金2.7万元及押金4,500元，合同约定的租金支付方式是付六押一，至今其已支付两年租金。现双方租赁合同到期，到期后租金尚未支付，因为顺复公司未催讨。姓杨的工作人员当时与其口头约定先签2年合同，到期后再签2年。其租赁房屋用于经营美发行业并取得营业执照，经营期间投入装修费3至4万元，经营理发用的家具、设备等硬件设施4万余元，因该些设施设备均根据租赁房屋设计，若迁出房屋，相关设施可能无法继续使用，且因顺复公司要求其迁出，店内员工均已离开，给其造成巨大损失。不同意顺复公司的诉讼请求。
　　原审中，顺复公司称，闻喜路某号由其划分成两间，现郑某某、罗某某各用一间，顺复公司从未同意余某某转租，也未同意延长租赁期限。郑某某称，为租赁房屋投入装修8,800元，并支付余某某转让费17,000元，同时承租房屋内还有积压货物。罗某某称，曾对租赁房屋进行装修，装修费3至4万元，购买设施费用4万元。余某某、郑某某均表示，对于郑某某投入的装修费用同意由法院酌定。
　　原审法院审理后认为，顺复公司与余某某签订的租赁合同期限届满，顺复公司要求余某某迁出并支付使用费并无不当。余某某将房屋转租给郑某某、罗某某，现罗某某承租的租赁期限已届满，顺复公司要求罗某某迁出房屋，亦应支持。余某某与郑某某所签房屋租赁协议中的租赁期限超出了余某某对房屋的承租期限，超出部分对顺复公司无法律约束力，顺复公司要求郑某某迁出，应予支持。余某某、罗某某虽称顺复公司曾同意延长租赁期限，但未提供证据佐证。郑某某以租赁协议未届满为由拒绝迁出，缺乏依据。对郑某某投入的装修损失经酌定后由余某某负担。余某某、郑某某、罗某某迁出后产生的其他争议可另行处理。判决：一、余某某、郑某某、罗某某应于判决生效之日起十五日内从上海市闸北区闻喜路某号房屋承租部位迁出；二、余某某应于判决生效之日起三日内向上海顺复商贸有限公司支付2008年11月24日至余某某、郑某某、罗某某从上址房屋迁出之日止的使用费(按每年11万元的标准计算)；三、余某某应于判决生效之日起三日内支付郑某某装修补偿款4,000元。
　　判决后，余某某提起上诉，认为：原审中其曾申请法院传唤顺复公司原负责人到庭作证，原审法院驳回其申请有失公正；其曾与顺复公司原负责人协商将租金调整至每年9.5万元，原审仍按每年11万元标准计算不当；郑某某装修是其个人所为，原审判决其赔偿郑某某装修补偿款4,000元缺乏依据。请求二审法院撤销原判，改判或发回重审。
　　郑某某提起上诉，认为：余某某在与其签订协议时隐瞒原合同将到期的真相，造成郑某某产生转让费及装修费损失，现不同意迁出。请求撤销原判，改判驳回顺复公司的原审诉讼请求，并改判余某某赔偿装修补偿款25,000元。
　　罗某某提起上诉，认为：其与余某某签订租赁协议时，顺复公司一名杨姓工作人员答应先签两年、到期再签两年；其投入装修费、购买设施费、转让费等，现因合同无法履行造成巨大损失。请求二审法院撤销原判，改判顺复公司、余某某赔偿其损失50,000元。
　　顺复公司则请求维持原判。
　　本院经审理查明，原审法院认定的事实无误。
　　本院认为，根据查明的事实，余某某与顺复公司之间的《房屋租赁合同》已于2008年11月23日届期，余某某与罗某某、郑某某先后签订的合同作为转租合同亦应终止履行，且现有证据尚不足以证明余某某转租房屋时征得顺复公司的同意，原审法院据此判决余某某、罗某某、郑某某迁出承租部位并无不当。余某某虽对房屋使用费的标准提出异议，但缺乏证据佐证，原审按照每年11万元的标准确定余某某支付使用费亦无不当。鉴于原审中郑某某、罗某某就其所受损失未提供有效证据佐证，且郑某某亦表示装修费用损失可由法院酌定，原审法院据此酌定余某某赔偿郑某某装修补偿款4,000元以及确定余某某、郑某某、罗某某之间的其他争议可另案处理，本院认同。综上，对原审法院判决本院予以维持。余某某、郑某某、罗某某的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费人民币130元，由上诉人余某某承担人民币43.34元、郑某某承担人民币43.33元、罗某某承担人民币43.33元。
　　本判决系终审判决。

审　判　长　　韩　峰
代理审判员　　张　松
代理审判员　　葛　珉

二○○九年十二月二日

书　记　员　　彭奕佳