上海市第二中级人民法院
民事判决书

(2009)沪二中民二(民)终字第464号

　　上诉人(原审被告)上海丰中毅实业有限责任公司。
　　法定代表人徐明德，董事长。
　　委托代理人沈福云，上海市罗顿律师事务所律师。
　　被上诉人(原审原告)中国人民解放军南京政治学院上海分院。
　　法定代表人戴维民，院长。
　　委托代理人卞洪斌，该院干部。
　　委托代理人傅志祥，上海市光明律师事务所律师。
　　上诉人上海丰中毅实业有限责任公司（以下简称丰中毅公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院（2008）杨民四(民)初字第2671号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
　　原审法院经审理查明，一、2006年9月28日，甲方中国人民解放军南京政治学院上海分院（以下简称南政院上海分院）与乙方丰中毅公司签订《军队房地产租赁合同》一份，约定：第一条，甲方自愿将上海市杨浦区翔殷路某号的房屋出租给乙方使用，建筑面积1294平方米；第三条，租赁期限自2005年10月1日起至2008年9月30日止；第四条，房地产年租金（不含水、电、暖、煤气、设施等费用）为人民币3,306,170元（以下币种均为人民币）。其中，房屋租金按建筑面积计算，每平方米每日租金为7元，场地租金按地皮面积计算。年租金前两年不变，第三年开始每年累计递增5％计收租金。租金按季度结算，乙方于每季度的前十日内交付甲方；第六条，自本合同签订后十日内，乙方按年租金额的百分之十向甲方支付房地产租赁保证金330,000元。甲方收取房地产租赁保证金后向乙方开具凭证。乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给乙方，乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金，甲方未履行合同约定义务的，应当退还房地产租赁保证金；第八条第（八）项，乙方必须在租赁期满时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产完好无损地无条件交还甲方，需要继续承租该房地产的，应当在租赁期满前三个月提出，经甲方同意，重新签订租赁合同，办理有关报批手续；第十一条，乙方违约责任：（一）乙方有违反本合同第八条约定行为的，甲方有权解除合同，同时乙方应当向甲方支付500,000元作为违约金；第十七条第（一）项，乙方应当对其承租的门面房充分了解，在租赁期内不得因自身经营或者市政施工等为由，要求减少租金或者缓交租金。乙方所承租的门面房2005年10月1日至2006年4月30日每平方米每日租金为8元，2006年5月1日后每平方米每日租金为7元。租赁期满，乙方所承租的门面房若甲方不进行规划、拆除，继续由乙方承租，合同另签。租赁期内或续租期间，甲方由于规划、开发等因素对该地段门面房进行拆除，甲方对乙方不予任何补偿。合同签订后，丰中毅公司从2008年5月1日起未向南政院上海分院支付租金。
　　二、2008年5月20日，南政院上海分院向丰中毅公司发出《函》一份，主要内容为：根据2006年9月28日签订的《军队房地产租赁合同》约定，贵公司所承租的翔殷路X号商铺租期至2008年9月30日止，同时该地段已经列入五角场城市副中心规划建设范围，按照租赁合同第九条第（五）款内容约定，租赁期满，我处将收回所有商铺，不再续租。现将我方决定通告如下：1、贵公司尽快通知所有转租经营户，提前做好2008年9月30日到期停业准备；2、贵公司务必于2008年10月5日12：00前拆除电梯设备设施并交出场地，搬出所承租的翔殷路某号所有商铺内全部物件，逾期屋内仍有余物，视为放弃所有权，由我处处置。2008年6月4日至同年10月10日，南政院上海分院分别4次函告丰中毅公司，通知丰中毅公司搬出上述租赁房屋及支付拖欠的房屋使用费。但丰中毅公司未迁出租赁房屋。2008年10月13日，南政院上海分院对上述房屋实施停电、停水。
　　三、丰中毅公司接受南政院上海分院交付的租赁房屋后，与案外人上海翔明餐饮管理有限公司（以下简称翔明公司）等签订协议，约定丰中毅公司将上述房屋出租给翔明公司等使用，约定租期至2009年1月14日等日期。2006年9月13日，南政院上海分院与翔明公司等公司分别签订《协议书》，该协议主要内容为：南政院上海分院同意将上述房屋转租给翔明公司经营使用，翔明公司与丰中毅公司之间的权利义务应当用转租合同予以约定，但不得有损害南政院上海分院利益的内容，双方合同报南政院上海分院备案，南政院上海分院对该合同不作任何解释。对上述门面房的经营，由翔明公司进行注册登记，丰中毅公司对该门面房不得进行工商注册登记。南政院上海分院与翔明公司于2006年9月13日签订的《军队房地产租赁合同》仅供翔明公司申请工商登记办理营业执照使用，合同内容不针对第三人，并不得与南政院上海分院和丰中毅公司租赁合同所约定的权利义务相冲突。现因丰中毅公司拒绝迁出系争房屋，故南政院上海分院于2008年11月18日诉至原审法院，请求判令丰中毅公司腾退房屋、支付拖欠的房租、相应使用费并承担违约金。
　　审理中，丰中毅公司表示双方签订的《军队房地产租赁合同》终止后产生的损失另案诉讼，不在本案中主张。
　　原审法院经审理后认为，南政院上海分院与丰中毅公司签订的《军队房地产租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，该合同合法有效。根据该合同约定，丰中毅公司租赁南政院上海分院房屋的期限至2008年9月30日止。该期限届满后，双方当事人未订立新的租赁合同，现丰中毅公司仍继续占用南政院上海分院房屋缺乏依据，故南政院上海分院要求丰中毅公司迁出并返还房屋的请求，予以支持。丰中毅公司应付清拖欠的租金及占用南政院上海分院房屋期间的房屋使用费。房屋使用费参照上述合同约定的租金为宜。故南政院上海分院要求丰中毅公司支付2008年5月1日至同年9月30日止的租金及同年10月1日至13日的房屋使用费的诉讼请求，予以支持，房屋使用费应为114,130.80元。丰中毅公司未按上述合同的约定，在租赁期满时将承租的房屋交还给南政院上海分院，丰中毅公司应承担合同约定的违约金500,000元。故南政院上海分院要求丰中毅公司支付违约金的请求，予以支持。关于丰中毅公司支付的保证金，需待丰中毅公司迁出、结清水、电等费用后再予结算，本案不作处理。丰中毅公司认为根据丰中毅公司与案外人签订的转租合同等证据可以证明租赁期限为8年，据此主张现在合同继续履行中，缺乏事实依据，法院不予采信。
　　原审法院据此作出判决：一、上海丰中毅实业有限责任公司应于本判决生效之日起十日内迁出、腾空并向中国人民解放军南京政治学院上海分院交付上海市杨浦区翔殷路某号房屋；
　　二、上海丰中毅实业有限责任公司应于本判决生效之日起十日内向中国人民解放军南京政治学院上海分院支付违约金500,000元；
　　三、上海丰中毅实业有限责任公司应于本判决生效之日起十日内向中国人民解放军南京政治学院上海分院支付2008年5月1日至2008年9月30日的租金1,455,167.70元；
　　四、上海丰中毅实业有限责任公司应于本判决生效之日起十日内向中国人民解放军南京政治学院上海分院支付2008年10月1日至2008年10月13日的房屋使用费114,130.80元。
　　原审判决后，上诉人丰中毅公司不服，向本院提起上诉称：上诉人承租被上诉人南政院上海分院的房屋后，转租给翔明公司等使用，约定租期至2009年1月14日等日期，被上诉人对丰中毅公司房屋转租协议进行确认及备案的行为，足以证明被上诉人认可了转租协议中租赁期限延长至2009年1月14日的约定，因此被上诉人在2008年11月提起诉讼显然缺乏依据；同时本案案情复杂，双方矛盾尖锐，原审不应适用简易程序进行审理，故请求本院依法改判，驳回被上诉人的原审诉请。
　　被上诉人南政院上海分院答辩称：双方签订的《军队房地产租赁合同》中明确约定租赁期限至2008年9月30日，备案的转租合同对被上诉人没有约束力，租赁期限并未延长；本案法律关系明晰，事实清楚，原审法院适用简易程序并无不当。被上诉人南政院上海分院请求本院依法驳回上诉，维持原判。
　　本院经审理查明，原审查明事实属实，且双方当事人均予认可，本院予以确认。
　　本院认为，丰中毅公司与南政院上海分院的租赁合同履行期限届满后，丰中毅公司继续占有使用房屋缺乏依据，应按约承担违约责任。南政院上海分院的原审诉请，应获支持。原审法院就此所作判决，依法有据，可予维持。丰中毅公司上诉认为，本案所涉房屋的租赁期限已延至2009年1月14日，但丰中毅公司在转租合同中与案外人约定的上述期限，对南政院上海分院并无约束力，丰中毅公司的该节上诉理由，不能成立。鉴于本案事实清楚，法律关系明晰，故原审法院适用简易程序审理本案亦无不妥。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费23354.4元，由上诉人上海丰中毅实业有限责任公司负担。
　　本判决为终审判决。

　　

　　审　判　长　　李　虎
　　代理审判员　　周刘金

　　代理审判员　　丁康威
二ＯＯ九年二月十八日
　 书　记　员　　肖　函