上海市第二中级人民法院
民事判决书

（2003）沪二中民二（民）终字第630号

　　上诉人（原审原告）上海市闸北区大华旅游品（集团）有限公司。
　　法定代表人李衡，董事长。
　　委托代理人汪亚。
　　上诉人（原审被告）上海精航制衣有限公司。
　　法定代表人李毅，总经理。
　　委托代理人江新、李豪，上海市光明律师事务所律师。
　　上诉人上海市闸北区大华旅游品（集团）有限公司（以下简称大华公司）、上海精航制衣有限公司（以下简称精航公司）因租赁合同纠纷一案，均不服上海市闸北区人民法院（2003）闸民三（民）初字第24号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人大华公司的委托代理人汪亚、精航公司的委托代理人江新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原审查明，大华公司是本市芷江西路123弄85号房屋产权所有人。大华公司、精航公司于2001年1月12日签订厂房租赁合同，约定精航公司向大华公司租用本市芷江西路123弄85号厂内4楼、5楼、6楼房屋作生产、经营使用，租赁期为叁年，自2001年3月1日起至2004年2月28日止，年租赁费人民币（以下币种均为人民币）138，000元。每年的3月1日、6月1日、9月1日、12月1日之前分别给付34，500元，物业管理费150元，先付后用。大华公司收取精航公司的租房保证金12，000元。租赁期满后，如精航公司需要继续租赁，须在期满前三个月通知大华公司，由双方协商续租协议。2001年6月15日，大华公司、精航公司又签订厂房租赁合同，约定精航公司向大华公司租用本市芷江西路123弄85号厂内主楼二楼二分之一房屋作生产、经营使用，租赁期为半年，自2001年6月15日起至2001年12月14日止，精航公司一次性向大华公司支付房屋租赁费20，000元，但该合同上加盖的是上海华盛旅游用品厂的公章。合同签订后，大华公司、精航公司均能按照合同的约定履行各自的义务。2001年6月15日签订的合同到期后，精航公司仍继续使用租用的厂房，亦继续按合同约定的数额向大华公司支付房屋租赁费。2002年7月起，精航公司未再向大华公司支付过租金及物业管理费，至2002年12月底，精航公司共欠租金109，000元及物业管理费300元。2002年9月5日，上海长城电子工业公司向精航公司发出通知函，称因企业机制转换，原大华公司所有财产及债权债务归长城电子工业公司管辖。因需还贷及解决职工协保，欲置换2万平方米的房产解决问题，所以以前大华物业与精航公司所签订的房屋租赁协议只能提前终止，恳望精航公司大力支持，尽快落实经营场地，早日搬迁123弄85号，长城公司表示衷心感谢。2002年11月13日，上海长城电子工业公司下属的物业管理人员曾就精航公司搬迁之事在精航公司租用的厂房办公室进行过协商。2002年11月21日，大华公司发通知函给精航公司，称因本单位原考虑芷江西路123弄85号另有用途，经协商无果，仍按原租房协议履行，你处共欠本单位租金94，417元。希望接此通知后于2002年11月30日前将租金及其他费用付给我方，请予大力协助。2002年12月9日，精航公司的代理人上海市茂众律师事务所律师董福根曾给上海长城电子工业公司和大华公司，就双方在履行2001年1月12日《厂房租赁合同》纠纷之事发函，精航公司的代理人在此函中称，双方在履行《厂房租赁合同》时，大华公司擅自违约且出尔反尔，一时通知终止，一时又通知继续履行，此行为在一定程度上造成精航公司经济上的损失。同时要求大华公司在接函后七天内与精航公司委托人联系妥善解决履约纠纷事宜。该函还明确，精航公司已决定于2002年12月30日予以搬迁。2002年12月11日，上海长城电子工业公司又函告精航公司的代理人上海市茂众律师事务所董福根，称由于总公司总体格局调整，大华公司与精航公司签订的《厂房租赁合同》想提前终止，为此双方经协商未果，所以双方签订的《厂房租赁合同》仍具有法律约束力。并称双方于2002年12月3日的商谈中，精航公司明确表示不予搬迁，故要求精航公司向大华公司支付所有费用。2002年12月下旬，精航公司搬迁时，由于大华公司的门卫锁门，不同意精航公司搬迁，双方发生争执后曾拨打“110”报警。2003年1月9日，精航公司搬迁完毕，并将钥匙交给大华公司门卫，该门卫还向精航公司出具了收条。但目前精航公司处仍有一把钥匙未给大华公司。另查明，上海华盛旅游用品厂系大华公司的下属单位。精航公司现经营场地在本市千阳路271弄4号楼。精航公司方的三个证人均当庭作证，证明双方就精航公司搬迁之事协商曾达成口头协议，即大华公司同意减免精航公司的六个月房屋租金和物业管理费。审理中，精航公司认为，大华公司提前终止合同系违约行为，且双方已在2002年11月13日口头达成协议，即大华公司同意免除精航公司六个月的房屋租金和物业管理费，精航公司已于2003年1月9日前完全搬出了原来租用的厂房，故不同意大华公司的诉讼请求。但精航公司未提起反诉，也未提交其因大华公司违约而受到损失的证据。精航公司还称，双方于2002年11月13日达成的大华公司同意减免精航公司六个月房屋租金及物业管理费的口头协议，大华公司当时是同意的，并同意在两三天内向精航公司提供书面协议，但大华公司后来没有提供书面的协议。双方在协商的过程中，精航公司的确向大华公司提出过，在大华公司同意减免精航公司六个月房屋租金及物业管理费的基础上，要求大华公司再补偿精航公司15，000元，后由于大华公司没有同意，故精航公司也对此不再向大华公司要求经济补偿了，对此精航公司的三个证人均可以作证。大华公司则称，大华公司在2002年9月的确是想与精航公司提前终止合同，但由于双方对大华公司提前终止合同后的经济补偿问题始终未能达成协议，所以大华公司于2002年11月21日致函精航公司，表示要求双方仍按原协议履行。且精航公司的代理人于2002年12月9日发给大华公司的函中，也明确要求大华公司在接函后七天内与精航公司的代理人联系妥善解决履约纠纷事宜，此足以证明在2002年12月9日之前，双方并未就大华公司想提前终止合同之事曾达成一致协议，故坚持要求判令精航公司立即给付大华公司2002年7月至12月的房屋租赁费109，000元，给付2002年7月至12月物业管理费300元。审理中，双方曾就精航公司给付房屋租赁费用及案件受理费等自愿达成协议，后由于精航公司反悔而未果。
　　原审审理后判决如下：一、上海精航制衣有限公司应自本判决生效之日起三日内给付上海市闸北区大华旅游品（集团）有限公司房屋租赁费及房屋使用费（2002年7月－12月）54，500元。二、上海精航制衣有限公司应自本判决生效之日起三日内给付上海市闸北区大华旅游品（集团）有限公司物业管理费（2002年7月－12月）150元。
　　大华公司、精航公司不服原审判决，均向本院提起上诉。
　　精航公司上诉称：大华公司已于起诉前将讼争的房屋转让给了案外人，起诉时大华公司已非讼争房屋的所有权人，故其不具有诉讼主体资格；大华公司的上级公司要求精航公司提前搬迁，该行为可以理解为第三人主张权利，依合同法第228条之规定，精航公司可减少或不付租金；由于大华公司要求提前解除合同，致精航公司的实际损失已达42万元，超过了租金及物业管理费的总额。综上，精航公司请求二审撤销原判，改判精航公司不支付房屋使用费及物业管理费。
　　大华公司辩称：讼争房屋的权利转让是在2003年，而大华公司起诉主张的是2002年7月至12月的租金及物业管理费，该时房屋的所有权尚未转移，故大华公司有主张的权利；大华公司的上级公司作为托管公司仅是提出了解决的方案，不存在第三人主张权利的问题；双方就是否提前搬迁的问题进行商议期间，精航公司仍在正常经营，且精航公司亦明确表示不同意提前搬迁，故不存在损失。综上，大华公司请求二审驳回精航公司的上诉请求。
　　大华公司上诉称：2002年7月至2002年12月期间，精航公司仍占有、使用着讼争的房屋，精航公司理应全额支付租金及物业管理费；大华公司虽提出提前解除合同，但由于精航公司未同意而导致双方协商不成后，大华公司亦已明确告知精航公司合同可继续履行，故大华公司并没有违约，期间，精航公司亦仍在正常进行经营，并没有给精航公司造成损失，故减半支付租金和物业管理费没有依据。据此，大华公司请求二审撤销原判，改判精航公司全额支付租金及物业管理费。
　　精航公司则以大华公司要求提前解除合同的行为即为违约为由，请求二审驳回大华公司的上诉请求。
　　本院经审理查明：2002年11月19日大华公司与案外人郑雨生、姜保青就讼争的本市芷江西路123弄85号房屋共同填写了上海市房地产转让、登记申请书。同年11月20日，大华公司与案外人郑雨生、姜保青签订了房地产买卖合同，合同约定大华公司将芷江西路123弄85号房屋转让给案外人郑雨生、姜保青。2003年4月30日，上海市房屋土地资源管理局向郑雨生、姜保青发放了上海市房地产权证，确认诉争的芷江西路123弄85号房屋所有权为郑雨生、姜保青共同共有。
　　原审查明的其余事实无误。
　　以上事实，有上海市房地产转让、登记申请书，房地产买卖合同、上海市房地产权证及双方当事人的陈述为证。
　　本院庭审审理中，精航公司称大华公司收取过精航公司12，000元押金，现合同已解除，该笔押金应一并予以解决，但称其于原审审理中对该笔押金没提出过主张。大华公司对收取过精航公司12，000元押金的事实表示认可，但认为精航公司在原审中并没有主张过该笔押金，故不同意于本案中一并予以解决，并表示，若于本案中予以解决的话，则要求与精航公司欠付的水电费一并予以解决。
　　本院庭审结束后，大华公司于2003年7月1日书面向本院表示放弃其上诉请求，愿服从原审法院的判决。
　　本院认为，大华公司虽于2000年11月19日、20日与案外人郑雨生、姜保青就讼争的芷江西路123弄85号房屋填写了上海市房地产转让、登记申请书，并签订了房地产买卖合同，但该时房屋的所有权尚未转移，而行政主管机关于2003年4月30日才向郑雨生、姜保青颁发了房地产权证，故可认定郑雨生、姜保青系2003年4月30日取得芷江西路123弄85号房屋的所有权。之前，大华公司仍是该房屋的所有权人，其依法享有因房屋所有权而产生的收益，本案中，大华公司主张的是2002年7月至2002年12月期间的房屋租金和物业管理费。因此，大华公司具有本案诉讼的主体资格。精航公司关于大华公司不具有诉讼主体资格的诉称意见，本院不予采纳。大华公司依合同约定将系争房屋交付给精航公司使用，精航公司于2002年7月至12月实际占有使用该房，精航公司理应支付这期间的租金和物业管理费。大华公司的上级公司在合同履行期内要求精航公司提前搬迁时，明确表示是要求大华公司与精航公司签订的房屋租赁协议提前终止，故并非第三人主张权利。精航公司称系第三人主张权利，并以此主张减少或不付租金，本院不予采纳。精航公司称由于大华公司一方要求提前解除合同，致精航公司的实际损失达42万元，超过了应支付的租金及物业管理费的总额一节，精航公司未向本院提供42万元损失的依据，且精航公司于一审审理期间未就损失赔偿一节提起反诉，而损失与租金及物业管理费分别属于两种不同性质的款项，损失的存在与否，也不能成为不支付租金及物业管理费的前提，故精航公司以此为由，主张不支付租金及物业管理费，本院亦不予采纳。精航公司要求二审审理中将大华公司所收取的押金一并予以解决一节，因精航公司于一审审理中未就返还押金一节提出明确的请求，现双方就该押金的返还问题又不能达成调解协议，故本院不作处理，精航公司可另行主张权利。综上，上诉人精航公司提出的上诉请求，因缺乏依据，本院不予支持。本院审理中，大华公司表示放弃其上诉请求，愿服从原审判决，鉴于当事人有权处分自己的诉讼权利，且大华公司放弃其上诉请求与法不悖，故本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费人民币3，696元，由上诉人上海精航制衣有限公司、上海市闸北区大华旅游品（集团）有限公司各半负担。
　　本判决为终审判决。

审　判　长　郑梅萍　
代理审判员　吴　俊　
代理审判员　黄　皓　
二ＯＯ三年七月二十五日
书　记　员　虞恒龄