上海市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

（2010）沪二中民二(民)终字第459号

　　上诉人(原审原告)江某某。
　　委托代理人洪某某。
　　被上诉人(原审被告)上海金钥匙投资管理有限公司。
　　法定代表人叶某某，职务董事长。
　　被上诉人(原审被告)上海一通汽车配件市场经营管理有限公司。
　　法定代表人叶某某，职务董事长。
　　两被上诉人的共同委托代理人陈啸，上海市光明律师事务所律师。
　　上诉人江某某因租赁合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院(2009)闸民三(民)初字第1472号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
　　原审法院经审理查明，2007年11月19日，江某某与上海金钥匙投资管理有限公司(以下简称金钥匙公司)签订《上海一通国际汽配城商铺意向书》，其中约定：金钥匙公司将上海市闸北区汶水路某号A1-55-A168(共13间)预租给江某某作经营使用，面积约465平方米，合同签订期为5年起签，商铺交付为同年12月底，每平方米每天租金为人民币(以下币种均为人民币)2.50元，物业每平方米每月3元。商铺预订金为60,000元，预订书一经签订即为商铺租赁关系确认。双方还对其他有关事宜作了约定。同日，江某某支付给上海市一通汽车配件市场经营管理有限公司(以下简称一通公司)预订金60,000元。2008年4月5日，江某某(乙方)与金钥匙公司(甲方)、案外人谢某某(丙方)签订《商铺调整协议书》，其中约定，经三方友好协商，甲方现同意将乙方在“上海一通国际汽配城”原预订承租商铺调整至A1-45至A1-53(共9间)，并承诺将不再更改，如甲、乙、丙方再更改，更改方须赔偿对方估计的一切损失。丙方为此次调整商铺的负责人，负责调整前后需处理的各种事项，因调整导致甲方需向其它客户赔偿的损失应由丙方承担。嗣后，金钥匙公司未能与江某某签订商铺租赁合同，也未向江某某交付预约的商铺。
　　原审法院另查明，江某某系上海华枫汽车用品有限公司的法定代表人。2007年12月18日，江某某与陈某某签订租赁合同一份，约定由江某某将一通公司里商铺出租给陈某某，地址为上海市闸北区汶水路某号，商铺编号为155-161共七间，面积240平方米，租金每平方米每天3.20元，物业管理费每平方米每月3元，租期五年，陈某某交付给江某某定金10万元，双方还对其他有关事宜作了约定。同年12月21日，陈某某支付给江某某10万元，江某某出具收条一张。2008年4月7日，江某某与陈某某签订补充协议一份，双方将租赁铺位调整为155-149共五间，面积180平方米。嗣后，江某某一直未向陈某某交付商铺，陈某某遂诉至法院。经审理，2009年7月20日，法院判决：一、陈某某与江某某签订的租赁合同及补充协议自判决生效之日起终止履行；二、江某某应双倍返还陈某某定金20万元。
　　2009年10月23日，江某某诉至法院，请求法院判令：江某某与金钥匙公司终止履行租赁合同，金钥匙公司与一通公司共同偿还订金6万元、支付违约金335,083元。
　　原审法院认为，江某某与金钥匙公司签订的《上海一通国际汽配城商铺意向书》系当事人真实意思的表示，不违反有关法律和行政法规的强制性规定，双方当事人应按约定行使权利，履行义务。《上海一通国际汽配城商铺意向书》虽是预租合同，但双方已确认商铺租赁关系成立。而《商铺调整协议书》是对《上海一通国际汽配城商铺意向书》的变更补充，双方应全面地、完整地、客观地来诠释《商铺调整协议书》中规定的条款。作为三方在补充协议中对商铺位置的调整及可能发生的赔偿进行的约定，其赔偿的主体亦已明确变更为丙方谢某某。审理中，金钥匙公司、一通公司因未能与江某某签订正式租赁合同及实际交付商铺，同意终止《上海一通国际汽配城商铺意向书》及有案外人谢某某签订的《商铺调整协议书》并退还江某某已支付的订金，并无不妥，可以采纳。现江某某另要求金钥匙公司、一通公司按协议中的条款内容赔偿自己所遭受的损失，显属不当。江某某并未出示金钥匙公司、一通公司同意或明知江某某已将预订的商铺转租给陈某某的证据，也未证明案外人谢某某是金钥匙公司、一通公司的员工。“调整商铺的负责人”与是否为金钥匙公司、一通公司的员工没有必然关系，如若江某某能证明他们之间的关系，可再行依法维权。江某某收取陈某某定金也与金钥匙公司、一通公司无涉，江某某要求金钥匙公司、一通公司赔偿的诉请，既不合情理亦有悖法理，法院难以采纳。江某某应按约定依法向给自己造成损失的当事人行使权利。据此，判决如下：一、江某某与金钥匙公司签订的《上海一通国际汽配城商铺意向书》自判决生效之日起终止履行；二、一通公司应自判决生效之日起六日内返还江某某订金60,000元；三、江某某要求金钥匙公司、一通公司赔偿违约金335,083元的诉讼请求，不予支持。案件受理费7,226.30元，减半收取为3,613.15元。由江某某负担2,000元，金钥匙公司、一通公司负担1,613.15元。
　　原审法院判决后，江某某不服，向本院提起上诉。上诉人江某某认为，合同约定不得转让，但并未约定不得转租，被上诉人对于上诉人转租部分商铺是明知的，所以才会有《商铺调整协议》中“向其他客户赔偿损失”的说法。被上诉人违约不向上诉人交付商铺，导致了上诉人无法履行转租协议而遭受损失，对此被上诉人应予赔偿。《商铺调整协议》是上诉人与被上诉人签订的，案外人谢某某最多只是债务加入，且其是被上诉人的员工。原审法院认为赔偿主体变更为谢某某没有任何法律依据。鉴于原审法院认定事实和适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决第三项或发回重审。
　　被上诉人金钥匙公司辩称：己方与上诉人签订的意向书明确约定未经业主同意不能自行转租。上诉人未经同意而擅自转租他人，因此导致的损失与被上诉人无关。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
　　被上诉人一通公司的辩称意见同金钥匙公司。
　　本院经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院予以确认。
　　本院认为：上诉人与金钥匙公司所签订的《上海一通国际汽配城商铺意向书》中明确约定了承租人不得擅自转让商铺。因该协议是租赁协议，从常识与惯例出发，可以认定此处约定实为禁止擅自转租。上诉人主张此处禁止的是所有权转让而非转租，明显与逻辑不符，本院不予采信。现并无证据证明双方在《商铺调整协议》中所称的“其他客户”就是指次承租人陈某某，也无其他证据能证明被上诉人同意上诉人将商铺转租，故上诉人转租商铺的行为本已构成违约，其因转租合同无法履行而承受的损失，无权向被上诉人要求赔偿。原审法院对上诉人要求被上诉人赔偿转租损失的违约金诉请不予支持，于法有据，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费6,326.24元，由上诉人江某某负担。
　　本判决为终审判决。

审　判　长　　汪　毅
代理审判员　　刘建颖
代理审判员　　高行玮

二○一○年三月十八日

书　记　员　　范庆韵