上海市黄浦区人民法院

民事判决书

（2012）黄浦民四(民)初字第34号

原告甲公司。

委托代理人俞建国，上海市光明律师事务所律师。

委托代理人雷荧，上海市光明律师事务所律师。

被告乙公司。

委托代理人黄某，上海市某律师事务所律师

委托代理人于某，上海市某律师事务所律师。

原告甲公司（以下简称甲公司）诉被告乙公司（以下简称乙公司）物业服务合同纠纷一案本院于2011年12月27日受理后，适用普通程序，并依法组成合议庭，于2012年2月15日2013年5月9日公开开庭进行了审理。原告甲公司的委托代理人俞建国以及被告乙公司的委托代理人黄某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告甲公司诉称，本市某弄某花园（后期）系被告乙公司开发建造。该小区地下一层游泳池（建筑面积1399.9平方米）和部分地下车库车位为被告所有。原告与上海黄浦区某花园（后期）业主大会（以下简称业主大会）签订《物业服务合同》，约定原告自2006年7月1日起为该物业提供物业管理服务，同时约定，商业用房按照每月每平方米人民币（下同）6元缴纳物业管理费，停车库按照每月每个100元缴纳停车管理费，业主须在每季度首月月末前缴纳本季度物业管理费，逾期缴纳，逾期缴纳部分按照每天千分之一收取滞纳金。合同签订后，原告按约提供物业管理服务至今。因被告未按时交纳地下游泳池和地下车库的物业管理费和停车管理费，原告于2008年2月向法院起诉，经法院一审、二审判决认定被告所有的地下游泳池系原告物业管理范围，且属于商业用房，遂判决被告给付原告自2006年7月1日起2009年6月30日止的地下游泳池物业管理费人民币302,378.40元，判决被告给付原告自2007年7月1日起至2009年6月30日止的停车管理费人民币56,600元。但是自2009年7月1日至今，被告仍未按照物业管理服务合同的约定缴纳游泳池物业管理费和停车管理服务费，损害了原告的合法权益。现要求被告支付原告2009年7月至2011年12月期间的地下游泳池物业管理费251982元，要求被告按照每日千分之一的标准支付上述款项自2009年8月1日起至实际支付之日止的逾期付款违约金，要求被告支付2009年7月起至2011年12月的车位管理费190500元，要求被告按照每日千分之一的标准支付上述款项自2009年8月1日起至实际支付之日止的逾期付款违约金，要求被告给付工商资料及房地产资料查询费515元。审理中，原告撤销要求被告给付工商资料及房地产资料查询费515元的诉讼请求。

原告对自己的主张提供了以下证据， 1、资质证书，证明原告从事物业管理的资质；2、上海某花园（后期）物业服务合同，证明原告收费的标准及相关约定；3、（2008）黄民四（民）初字第某号《民事判决书》、（2010）沪二中民二(民)终字第某号《民事判决书》，证明法院对相关事实已作认定，并判令被告履行付款义务；4、房地产登记册，证明被告是地下游泳池和地下车库部分车位的所有权人；5、催款通知、明细以及快递单，证明被告拖欠原告物业管理费，原告已经催讨并经被告确认；6、被告发给原告车位管理费明细，证明被告同意支付包括空置车位的车位管理费；7、房地产登记查询费用凭证，证明原告为起诉查询有关信息的实际支出； 8、《房屋租赁合同》，证明被告将地下游泳池租赁给他人实际经营。

被告乙公司辩称，地下游泳池虽属于被告所有，但自2009年6月之后，被告实际并未经营该游泳池，原告对于该游泳池也没有实际进行物业管理，该游泳池的产权凭证上记载的是特殊用途，不是商业用途，因此按照商业用途收费标准没有依据，原告虽在原物业管理合同到期后与业主大会续签了合同，物业管理费标准未变，但是该合同的签订并未通知作为产权人的被告参加，被告是事后才知晓相应情况的，被告就此已经向法院起诉要求撤销上述协议，因此，被告当时并不知晓合同签订情况，也不同意原告的收费标准，不存在违约，不同意原告要求被告按照每月每平方米6元标准支付物业管理费以及相应违约金，即便法院判决支付，被告仍认为违约金过高要求调整。至于停车管理费的问题，原、被告之间签订过《车位管理费支付协议书》，根据该协议书约定，只有被告在自有车位上停放车辆或者出租给业主的，才按小区业主车位管理费标准支付，每个每月100元，据被告统计，2009年6月以后，被告共有34个车位存在出租情况，应支付车位管理费共计62000元，不同意支付违约金，即便法院判决支付，上述违约金也约定过高应予调整，现被告不同意原告的诉讼请求。

被告对自己的主张提供了下列证据：

1、上海市房地产权证，证明地下游泳池的用途系特殊用途，而非商业用途；2、车位清单；3、车位租赁合同，证明被告使用车位的情况。

对于原告提供的证据，被告对于证据1-5、7、8的真实性、合法性均无异议，对于证据的待证事实有异议，认为游泳池不属于物业管理范围，合同于2009年6月30日到期，之后原告与业主大会签订的物业管理合同虽然标准没有改变，但是上述合同签订没有经过被告同意，被告已经就此提出诉讼，要求撤销协议相关条款。物业管理费的催款通知只能证明被告收到上述通知，不能证明被告同意上述欠款金额。游泳池的租赁合同目前亦在诉讼中。本院认为，鉴于双方对于证据的真实性、合法性均无异议，双方的争议在于对证据的理解，故本院依法确认上述证据对于相应的事实具有证明力。被告对于第6项证据的真实性、合法性有异议，认为系原告单方制作，被告不予认可，本院认为，上述证据证明原告向被告寄送了车位管理费的明细，但是无法证明被告同意上述车位欠费金额，鉴于被告对收到上述清单无异议，本院依法确认上述证据对于相应的事实具有证明力。

对于被告提供的证据，原告对于第1项证据的真实性、合法性无异议，本院依法确认上述证据对于相应的事实具有证明力。对于第2项证据真实性不予认可，认为系被告自行制作，对于第3项证据真实性予以认可，但是对于实际履行情况不予认可。本院认为，上述证据确系被告自行制作，本身不具有证明力，但是该证据与车位租赁合同一起，对于相应的事实具有证明力，故本院依法确认上述证据对本案的相应事实具有一定证明力。

根据当事人的当庭陈述、举证、质证以及本院的认证,本院依法确认以下事实：

一、本市黄浦区某弄上海市黄浦区某花园（后期）房屋由被告开发建造。2006年6月，原告与上海市黄浦区某花园（后期）业主大会签订《物业服务合同》，主要内容为，原告自2006年7月1日起为该物业提供物业管理服务，期限两年，并可延长至2009年6月30日；物业建筑面积为55000平方米，其中住宅建筑面积为43000平方米、商铺建筑面积为2000平方米、会所建筑面积为800平方米、地下车库建筑面积约43000平方米、机房及其他约1000平方米；住宅物业按照每月每平方米3.1元收取物业服务费，非住宅物业按照每月每平方米6元收取物业管理费；物业管理费按季缴纳，业主应在首月末前交纳，逾期缴纳，逾期缴纳部分按照每天千分之一收取滞纳金。原告从停车费中按车库车位每月每个100元提取停车管理服务费。建设单位拥有的会所及其相关设施，其经营管理收费由建设单位与原告或者业主、物业使用人另行约定。

二、坐落于地下一层的地下游泳池属被告所有，建筑面积为1399.90平方米。该游泳会所曾由被告委托案外人经营管理。被告还拥有地下车库部分车位。被告将部分车位陆续转让给业主。

三、2006年10月，被告与甲公司某花园（后期）物业管理服务中心（以下称物业管理中心）签订《车位管理费支付协议书》，约定，被告在自有车位上停放车辆，按小区业主车位管理费标准支付，每个每月100元；被告与车位租赁业主应办理IC卡等相关手续；每季度第一个月的15日前，被告根据物业管理中心实际发放IC卡及停车证的情况支付车位管理费并向物业管理中心提供业主名册和停车协议；发生租赁终止情况，被告应在每自然月的首日通知物业管理中心并退还IC卡及停车证。

四、2008年，原、被告因物业管理费和停车费问题发生争议，原告遂向本院起诉，要求被告按照每月每平方米6元的标准支付2006年7月1日起至2009年6月30日止的地下游泳池物业管理费以及车位管理费，并要求被告支付相应的逾期付款违约金。该案经一审、二审，法院确认被告应当按照每月每平方米6元的标准支付地下游泳池的物业管理费，并判决被告应给付原告自2006年7月1日起至2009年6月30日止的地下游泳池物业管理费人民币302,378.40元；判决被告给付原告自2007年7月1日起2009年6月30日止的停车管理费人民币56,600元；原告的其他诉讼请求，不予支持。

五、2011年5月和10月，原告致函被告，要求被告按照每月每平方米6元的标准支付2009年7月起的物业管理费，并按照每月每个100元的标准支付停车管理费。

六、审理中，被告自认2009年7月至2011年12月期间，共拖欠原告停车管理费6.2万元，并提供了相关车位的租赁合同，原告则坚持《车位管理费支付协议书》已经终止履行，对于被告车位使用情况，原告未提供相关证据。原告在审理中未提交2009年6月之后的《物业管理合同》。

七，被告就原告与上海市黄浦区某花园（后期）业主大会签订《物业服务合同》中约定非住宅物业管理费每月每平米6元标准，未通知并征求被告意见，已经另行向本院起诉，要求撤销上述相关条款。

本院认为，原告与上海黄浦区某花园（后期）业主大会于2006年6月签订的《物业服务合同》，约定的管理期限至2009年6月止，之后，原告与上海黄浦区某花园（后期）业主大会重新签订了《物业管理合同》，仍约定非住宅物业按照每月每平方米6元收取物业管理费，被告虽已经另行起诉要求撤销相关条款，但是在上述《物业管理合同》相关条款未被撤销或者变更前，该约定对包括被告在内的全体业主具有约束力,被告在庭审中表示之后已知晓了上述收费标准，本院予以确认，故在无生效判决明确上述标准发生变更之前，被告仍应按照每月每平米6元标准支付地下游泳池的物业管理费。被告称自2009年6月之后，实际并未经营该游泳池，原告对游泳池也没有实际进行物业管理，该游泳池的产权凭证上记载的是特殊用途，不是商业用途，因此不同意按照上述标准支付物业管理费的抗辩意见，缺乏法律依据，本院不予支持。考虑到被告已经向本院提出诉讼要求撤销上述收费标准，同时，原告未在审理中提交新签订的《物业服务合同》，无法证明违约金标准，因此，原告要求被告支付违约金的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。至于车位管理费，原、被告之间就此签订的协议，合法有效，该协议中双方未明确协议的有效期限，之后，原告亦未向被告明确提出解除协议，故该协议仍然有效。原告称该协议已经终止的主张，缺乏法律依据，本院不予采信。根据该协议，被告在自有车位上停放车辆或出租的，被告应当按照每月每个100元的标准支付车位管理费，原告作为物业管理单位，理应做好车库进出的管理工作，包括查验进出车库车辆的停车证、IC卡、每月做好被告车位使用情况的统计等，但是，原告在庭审中并未提供充分的证据证明被告使用自有车位的情况，而被告提供了相应的车位租赁合同以及使用情况证明等证据，故本院依法确认被告的证据具有盖然性和证明力，因原告向被告出具付款通知，系基于协议终止的状态，而导致被告不同意付款，故不能认为被告恶意违约，对于原告要求被告支付车位管理费的逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：

一、被告乙公司应于本判决生效之日起十日内给付原告甲公司自2009年7月1日起至2011年12月31日止的地下游泳池物业管理费人民币251982元。

二、被告乙公司应于本判决生效之日起十日内给付原告甲公司自2009年7月1日起至2011年12月31日止的停车管理费人民币 62000元。

三、原告甲公司的其他诉讼请求，不予支持。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币10219.77元（原告已预缴），由原告甲公司负担人民币5221.43元，被告乙公司负担人民币4998.34元，被告负担部分，应于本判决生效之日起十日内给付原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

                                                                 审  判  长     王凌冰

                                                                 代理审判员     常彩玲

                                                                 人民陪审员     王侃   

                                                                二〇一三年七月二十五日

                                                                 书  记  员     蒋杰