上海市闸北区人民法院

民事判决书

（2013）闸民三(民)初字第39号

原告上海XX公司，住所地上海市闸北区永和路。

法定代表人赵XX，职务董事长。

委托代理人陈冬忠，上海市光明律师事务所律师。

被告上海X1公司，住所地上海市宝山区新二路。

法定代表人卢XX，职务董事长。

被告福建省XX公司，住所地福建省福州市鼓楼区温泉街道五四路。

法定代表人林X，职务董事长。

被告林X，男，19XX年X月X日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区玉泉路。

以上三被告共同委托代理人林XX，福建省XX公司职员。

以上三被告共同委托代理人谷XX，福建省XX公司职员。

原告上海XX公司（以下简称XX公司）与被告上海X1公司（以下简称X1公司）、福建省XX公司（以下简称X2公司）、林X房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年12月28日受理后，依法组成合议庭，于2013年1月21日、2013年3月13日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈XX到庭参加诉讼，三被告的共同委托代理人林XX到庭参加第一次开庭，三被告经本院合法传唤未到庭参加第二次开庭。本案现已审理终结。

原告XX公司诉称，2010年8月24日，原告与上海X3建材有限公司（以下简称X3公司）签订《上海市商品房出售合同》，但未履行。后因企业更名，双方解除合同。20XX年X月X日，原告与X1公司又重新签订了《上海市商品房出售合同》，约定X1公司向原告购买位于上海市永和路X弄《XX企业园》X号X室等共计X套房屋（以下简称系争房屋），总房价款为人民币X元（以下币种均为人民币）。

签约后，X1公司因资金困难未按约支付房款，其承诺产权过户后以抵押贷款的方式向原告支付房款，故原告同意办理系争房屋的产权过户手续。20XX年X月X日，原、被告签订还款协议，明确被告拖欠房款，承诺分期付款，若延期付款，则按同期银行贷款利率的150%向原告支付资金占用费，直至付清时止，X2公司承担不可撤销连带保证责任。20XX年X月X日，原、被告再次签订还款协议，明确被告拖欠房款，承诺分期付款，X2公司及林X对此承担不可撤销连带保证责任。20XX年X月，原、被告签订资金占用费结算确认协议，明确截至20XX年X月X日资金占用费已全部结算完毕。原告请求法院判令：1、X1公司支付原告房款X元；2、X1公司支付原告违约金（以X元为基数，自20XX年X月X日起算至实际付清之日止，按日万分之二计算）；3、X2公司对X1公司的付款义务承担连带保证责任；4、林X对X1公司的付款义务承担连带保证责任；5、诉讼费、保全费由被告承担。

被告X1公司、X2公司、林X共同辩称，对原告所主张的欠款金额无异议。买卖合同签订后，被告已办理了产权过户手续。借款协议签订后，双方之间的关系已由房屋买卖关系转变为借贷关系。企业之间借款利息的约定不符合法律规定，不同意支付，被告已付的资金占用费应作为被告已归还的欠款本金。且，担保人同意承担连带责任的前提是借贷关系，现原告以房屋买卖关系提起诉讼，被告不同意在本案中承担担保责任。

经审理查明，上海X1公司企业名称原为上海X3建材有限公司。

20XX年X月X日，因企业名称变更，原告与X3公司签订《解约协议书》，解除双方于20XX年X月X日所签订的《上海市商品房预售合同》。

同日，甲方原告与乙方X1公司、X2公司、案外人福建X1公司、福建X2公司、福建X2物流有限公司、丙方中国X2国际控股有限公司签订《XX企业园X＃还款协议》，明确甲方向乙方出售X＃全幢共计X套房屋，经双方协商，甲方同意乙方在未支付房款的前提下将部分房屋产权转移给乙方（计40套）。双方达成如下共识：1、截至20XX年X月X日，乙方已付房款X万元，尚欠房款X元，同时乙方尚欠20XX年第二、三季度资金占用费；2、本协议签订后X日内，乙方向甲方支付房款X万元，甲方即协助乙方办理X套房屋的产权证。自甲方将上述X套房屋的产权证移交给原告之日起X天内，乙方应支付房款X元，同时将拖欠的资金占用费支付完毕；3、双方原先约定，乙方向甲方的借款总额从X万元调整至X万元，因而乙方还应向甲方支付房款X元，该款应于20XX年X月X日前付清；4、就乙方向甲方借款X万元的归还时间，仍按之前签订的《XX企业园41#借款协议之补充协议》履行；5、资金使用费的支付：乙方按季支付资金使用费，即每季度最后一个月之最后一天前支付当季资金使用费，若有拖欠，则乙方应按同期银行贷款利率的150%计付利息，直至实际付清日止；最后一季的资金使用费，乙方随本金一并支付给甲方；6、乙方之间对各自所负的对甲方的债务，承担不可撤销的连带保证责任；丙方同意以其所有财产对乙方的上述所有付款义务（房款、欠款、资金占用费、利息等）承担不可撤销的连带保证责任。

2011年11月14日，原告（甲方）与X1公司（乙方）签订《上海市商品房出售合同》，约定X1公司向原告购买位于上海市永和路X弄《XX企业园》X号X1室、X2室、X3室、X4室、X1室、X2室、X3室、X4室、X1室、X2室、X3室、X4室，共计12套房屋，总房价款为X元。乙方如未按约付款，应按逾期未付款的日万分之0.1向甲方支付违约金，违约金自应付款期限第二日起算至实际付款日止。补充条款又约定，乙方逾期支付房价款超过X日，甲方未选择解除合同的，乙方需按逾期未付款额的日万分之二向甲方支付违约金，直至乙方付清款项为止。

20XX年X月X日，系争房屋产权登记至X1公司名下。

20XX年X月X日，甲方原告与乙方X1公司、X2公司、福建X1公司、福建X2公司、福建X2物流有限公司、丙方中国X2国际控股有限公司、林X签订《XX企业园X#还款协议（二）》，明确甲方已经将全部产权转移至乙方名下，乙方未按约付款，双方达成如下共识：1、截至20XX年X月X日，乙方已付房款X万元，尚欠房款X元，同时乙方尚拖欠20XX年第二、三、四季度及20XX年第一季度的资金占用费；2、经双方协商，就剩余房款及资金占用费的支付同意按以下节点执行：本协议签订X天内，乙方支付甲方资金占用费X万元，甲方收到后即行向乙方提供产权证。20XX年X月X日前，乙方再行支付资金占用费X元，甲方收到上述两笔款项后即行出函确认乙方拖欠的20XX年度资金占用费及利息（X元）全部结算完毕。20XX年X月X日前，乙方应当将因办理X#第X层抵押而获得的银行贷款作为购房款支付给甲方，金额不得少于X万元；从20XX年X月开始，乙方应在每月X日前向甲方支付X万元，直至全部款项付清时止；3、双方原先约定，若乙方未能按期执行本协议第二条任一约定，甲方有权随时终止本协议及之前相关一切协议，并采取必要措施维护自身权益；4、乙方之间对各自所负的对甲方的债务，承担不可撤销的连带保证责任；丙方同意以其所有的财产对乙方的上述所有付款义务（房款、欠款、资金占用费、利息等）承担不可撤销的连带保证责任。

20XX年X月左右，甲方原告与乙方X1公司、X2公司、福建X1公司、福建X2公司、福建X2物流有限公司签订《XX企业园20XX年度X#资金占用费结算确认协议》，确认乙方已于20XX年X月X日付款X万元、20XX年X月X日付款X元，并确认20XX年度资金占用费及利息合计X元，截至20XX年X月X日乙方已支付上述费用中的X元，甲方同意减免剩余的20XX年度资金占用费及利息X万元，乙方应向甲方支付的20XX年度资金占用费及利息，双方已全部结算完毕。

另查明，原告与X1公司的关联企业就《XX企业园》X号内的其余房屋亦签订了《上海市商品房出售合同》。

以上事实，由上海市商品房出售合同、产权证、XX企业园X#还款协议、XX企业园X#还款协议（二）等以及当事人的陈述证明。

本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告与X1公司就系争房屋所签订的出售合同系双方当事人真实意思的表示，于法不悖，当事人应恪守履行。本案的争议焦点在于：X1公司逾期支付房款后，原告与被告及关联企业签订的一系列协议的性质是原告所主张的购房款还款协议还是被告所主张的借款协议。根据本案查明的事实，虽然协议中曾出现过“借款协议”的表述，但是纵观本案的全部证据，双方始终围绕房款的给付进行协商，并不存在原告给付被告借款的事实，故双方一系列协议实质是还款协议而非借款协议。被告以企业间拆借资金为由，主张资金使用费的约定无效，并主张免除担保责任，依据不足，本院难以采纳。现原告要求X1公司支付拖欠的购房款、按原合同约定主张逾期付款违约金，并要求其余被告承担担保责任，并无不妥，本院可予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
    一、被告上海X1公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海XX公司购房款X元；

二、被告上海X1公司应于上述期限内给付原告上海XX公司逾期付款违约金（以X元为基数，自20XX年X月X日起至款项实际清偿之日止，按日万分之二计算）；

三、被告福建省XX公司、林X应对被告上海X1公司上述付款义务承担连带清偿责任。

如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费362879.96元、财产保全费5000元（原告已预缴），由被告上海X1公司负担（被告福建省XX公司、林X承担连带给付义务）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审  判  长

缪为军

审  判  员

施鲁檬

人民陪审员

徐德媛

二〇一三年三月十三日

书  记  员

刘  怡