江苏省苏州市中级人民法院

民事判决书

（2008）苏中民二终字第0183号

    上诉人（原审被告、反诉原告）苏州欧瑞房地产开发有限公司，住所地苏州市金阊区石路金兴大楼。

    法定代表人李海林，董事长。

    委托代理人肖启雄，江苏苏州威尔曼律师事务所律师。

    被上诉人（原审原告，反诉被告）上海凯基置业有限公司，住所地上海市浦东新区红枫路108弄。

    法定代表人陈远腾，董事长。

    委托代理人俞建国，上海市光明律师事务所律师。

    原审第三人江苏五星电器有限公司，住所地南京市中山北路241号。

    法定代表人汪建国，董事长。

    委托代理人金泉，该公司职员。

    委托代理人李佳育，该公司职员。

    原审第三人江苏华润万家超市有限公司，住所地苏州工业园区中新路8号贵都大厦4楼。

    法定代表人章百惠，董事长。

    委托代理人汪彧杲，江苏苏州简文律师事务所律师。

    上诉人苏州欧瑞房地产开发有限公司（下称：欧瑞公司）因与上海凯基置业有限公司（下称：凯基公司），江苏五星电器有限公司（下称：五星公司），江苏华润万家超市有限公司（下称：华润公司）物业管理纠纷一案，不服苏州市金阊区人民法院（2007）金民二初字第0122号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2008年4月1日和2008年4月15日二次公开开庭审理了本案，上诉人欧瑞公司委托代理人肖启雄，被上诉人凯基公司委托代理人俞建国，原审第三人五星公司委托代理人金泉，原审第三人华润公司委托代理人汪彧杲等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

    原审法院经审理认为，凯基公司和欧瑞公司物业管理合同合法有效，双方均应依合同全面履行义务。欧瑞公司应支付凯基公司相应合理的物业管理服务费，同时，凯基公司应向欧瑞公司支付应由其负担的水电等其他费用，并交付欧瑞公司相应停车收费卡、收费明细表。凯基公司要求第三人五星公司、华润公司承担连带支付物业管理服务费或单独承担物业管理服务费的诉讼请求，无法律或合同依据，不予支持。凯基公司要求欧瑞公司承担逾期付款损失，应予支持。遂判决如下：一、欧瑞公司应支付凯基公司物业管理服务费人民币861698.53元，凯基公司应支付欧瑞公司水电费等欠款人民币122109.27元；两项相抵，欧瑞公司应于判决生效之日起十日内支付凯基公司人民币739589.26元；二、欧瑞公司于判决生效之日起十日内支付凯基公司逾期付款利息损失。利息的计算方式：以所欠款项人民币739589.26为基数，自2007年4月28日起按同期人民银行基准贷款利率计算至判决履行日止；三、凯基公司于判决生效之日起十日内返还欧瑞公司IC停车收费卡30张，如不能返还则折价赔偿人民币600元；五、驳回凯基公司、欧瑞公司的其他诉讼请求；本诉受理费人民币25047元，反诉受理费人民币2150元，合计人民币27197元，由凯基公司负担人民币14047元，欧瑞公司负担人民币13150元。

    上诉人欧瑞公司提起上诉的请求和主要理由：商场部分在空置期间，我司不应支付物业管理费，《议标说明书》第十三条规定，“商场物业管理费从使用日起收费”，补充合同又约定：商管会未成立前商场部分的保安及外围保洁工作将由凯基公司负责管理，商场经管会成立后，如何管理由商场经管会和凯基公司另行协商，欧瑞公司已销售部分，业主进驻验收工作由凯基公司负责，凯基公司免受物业管理费，商场经管会和凯基公司另行商定；商场开业后，物业管理费应由房屋的实际使用人缴纳，不应由我司支付；商场部分的物业管理费标准，不应高于2.5元/平方米，因招标时凯基公司不具二级以上管理资质；尚有部分水费和电费（2005年1-9月公寓部分水费8757元、电费2700元，2005年1月-2007年3月水费1448元、电费40919.46元），应由对方负担；对方已收取的固定包月停车费10辆计5340元应返还给我司，公寓业主资料应在交接物业管理时交付给我司。请求二审法院撤销原判，依法改判，驳回凯基公司要求我司物业管理费的诉讼请求，判令凯基公司支付水电费1923503.65元，判令凯基公司返还公寓资料。

    被上诉人凯基公司的主要答辩：欧瑞公司应承担物业管理费，依据是合同第九条的约定，补充合同仅排除了验收费和保安的费用，合同规定的管理费是5元/平方米，原审法院已扣除了1.5元，已经扣多了；我方未收到《议标说明书》及简介，即使收到，双方嗣后的合同对此作了特别约定；关于水电费我司已承担11万余元，系我司自认，欧瑞公司根本未举证我司承担的数额；停车费的承担，系原审误解，把原系我司的款项在判决中扣除了，现我司不想追究了，但上诉理由根本不成立。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

    原审第三人五星公司表示服判。

    原审第三人华润公司表示服判。

    经审理查明，认定的事实为：2004年12月17日，凯基公司与欧瑞公司签订《苏州市前期物业管理委托合同》、《苏州东渡时代广场物业管理补充合同》各1份。合同约定：本市金门路108号金兴大厦由凯基公司向欧瑞公司提供物业管理服务，欧瑞公司按建筑面积支付相应物业管理费用，其中住宅以每平方米3.5元/月、商业以每平方米5元/月支付，期限自2004年12月起至2005年12月31日止；欧瑞公司未出售的空置房和出租房由欧瑞公司全额缴纳物业管理服务费，并约定了物业管理服务标准及相关的权利义务。

    2005年3月3日，欧瑞公司与五星公司签订房屋租赁合同1份。该合同约定：五星公司租赁使用欧瑞公司所有的部分金兴大厦房屋，五星公司需承担一定的物业管理费用，具体交费额度由五星公司乙方与大楼物业管理公司直接商谈及其它权利义务。2006年1月18日，欧瑞公司与华润公司签订房屋租赁合同1份。该合同约定，华润公司租赁使用欧瑞公司所有的部分金兴大厦房屋，华润公司向欧瑞公司指定的物业管理部门交纳物业管理费、水电费、收费标准按照政府相关部门核定的单价为准，交纳的方式根据华润公司与物业管理公司协商签订的协议执行等条款。租赁合同签订后，凯基公司与五星公司、华润公司并未达成物业管理协议。凯基公司与欧瑞公司2004年12月17日物业管理相关合同签订后，凯基公司即对金兴大厦提供物业管理服务。2005年12月31日合同期满后，双方未再签订物业管理合同，凯基公司继续对金兴大厦进行物业管理，2005年9月凯基公司取得物业管理二级资质证书。期间，欧瑞公司多次要求凯基公司提高物业管理服务水平，欧瑞公司及第三人五星公司、华润公司与凯基公司就物业管理服务费标准对此进行协商未果。2007年3月26日，欧瑞公司发函终止与凯基公司的物业管理合同关系。2007年4月5日双方进行了物业管理的交接。同年4月28日凯基公司因物业管理服务费纠纷诉诸原审法院。

    二审中，欧瑞公司申请证人出庭作证，证明空置期间不收物业管理费。经双方询问，证人胡业斌，1967年1月9日出生，2003年4月1日至2007年4月1日任凯基公司苏州分公司总经理，从事物业管理工作，2007年4月初自动离开凯基公司苏州分公司，现任苏州凯悦物业管理有限公司总经理（下称：凯悦公司）；欧瑞公司的法定代表人为李海林，上海东渡物业管理有限公司（下称：东渡公司）的法定代表人也为李海林，东渡公司和上海瓦塞贸易有限公司出资设立凯悦公司，其中东渡公司占出资总额的95%的股份，上海瓦塞贸易有限公司占出资总额的5%股份，现欧瑞公司聘用凯悦公司对本市金门路108号金兴大厦的物业管理。欧瑞公司认为证人证言能真实反映事实真相。凯基公司则认为凯悦公司与欧瑞公司存在利害关系，证人凯悦公司的总经理胡业斌的证言不具真实性，不符合证据的三性原则，不能作为证据使用。

    本院认为，欧瑞公司与凯基公司签订的物业管理合同及其补充合同，意思表示真实，内容也不违法，应认定有效，受法律保护，双方均应严格履行。凯基公司履行了物业管理的义务，理应收取物业管理费。《苏州市物业服务收费管理实施办法》第十七条规定：业主办理手续后未入住或未使用的物业，业主应向物业管理企业书面告知，物业服务费由业主按规定标准的70%交纳，物业服务合同中约定超过70%的，从其约定。本案中，双方合同约定的服务费为每平方米5元，不论空置与否，双方的补充合同就业主入住验收费和保安费两项予以免除作出了约定，原审法院根据双方约定以平方米计算物业管理费的同时又存在免除单项服务费的事实，在确认商场经管会未成立而不能实现凯基公司与商场经管会协商物业管理费价格的前提下，参照上述规定，并征询相关行政管理部门后，确定金兴大厦的业主欧瑞公司按每平方米3.5元标准计付物业管理费，符合合同法规定的公平原则，本院予以确认。关于欧瑞公司主张的金兴大厦公寓共用部分水电费用和商场部分物业用水电费用，因无法分清其中应由凯基公司负担的数额，应以凯基公司自认所欠的水电费用为准。关于欧瑞公司要求返还公寓业主资料的请求，凯基公司否认掌握该资料，欧瑞公司也无证据证明该资料在凯基公司，本院不予支持。关于欧瑞公司要求凯基公司返还停车费的请求，证据不足，本院不予支持。据此，原审认定事实基本清楚，适用法律准确，实体处理并无不当，本院予以维持。上诉人欧瑞公司的上诉理由和上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三第一款第（一）项的规定，判决如下：

    驳回上诉，维持原判。

    二审案件受理费27197元，由欧瑞公司负担。

    本判决为终审判决。

审  判  长  骆利群

审  判  员    倪放

代理审判员  杭雪芳

二OO八年六月二日

书  记  员  谢儒英