上海市第一中级人民法院

民事判决书

（2012）沪一中民二（民）终字第1688号

上诉人（原审被告）上海华燊资产管理有限公司，住所地上海市浦东新区浦东大道2123号3177室。

法定代表人黄开宗、总经理。

委托代理人李云刚，该公司员工。

委托代理人方燕，上海市光明律师事务所律师。

被上述人（原审原告）吴仁熊，男，1954年10月8日生，汉族，户籍所在地上海闵行区龙柏二村153号402室。

委托代理人刘新艳，上海市天地律师事务所律师。

原审被告黄文增，男，1963年9月15日生，汉族，户籍所在地福建省厦门市思明区育秀里108号701室。

委托代理人顾美玉，上海市民生律师事务所律师。

上述人上海华燊资产管理有限公司（以下简称华燊公司）因确认合同无效纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2012）闵民五（民）初字第652号民事判决，向本院提起上述。本院于2012年6月29日受理后，依法组成合议庭受理了本案，现已审理终结。

原审认定，吴仁熊系上海市闵行区龙柏二村153号402室房屋（以下简称系争房屋）权利人。

2011年3月31日，吴仁熊作为借款人（债务人）、案外人林清生作为抵押权人（债权人），双方签订一份《房地产抵押借款合同》，约定吴仁熊向林清生借款65万元（人民币，下同），期限为2011年3月31日至5月30日，吴仁熊以系争房屋作为抵押担保。同时，林清生将65万元转入户名为“吴仁熊”的中国建设银行帐户（帐号为6227 0012 1676 0125 728），吴仁熊出具了借条，并在银行转帐凭条背面注明收到此款。

同日，吴仁熊出具一份委托书，委托黄文增作为其代理人，全权办理如下事项：1、代为办理上述房地产（涉案房产）为本人（吴仁熊）及第三人借款提供抵押合同;2、代为归还上述房地产中的银行及其他债权人的借款;3、代为办理上门看房、代为签订协议（收取定金）、代为签订上述房地产买卖合同并办理房地产买卖合同公证，代为办理买卖过程中支付的相关税费及其他手续，领取房地产转让款、并协助买受方办理按揭贷款手续;······委托期限为2011年5月31日5月30日。上海市国信公证处对此委托书进行了公证，并于2011年4月6日出具了公证书。

2011年3月31日，吴仁熊、林清生至上海市闵行区房地产登记处办理了涉案房产的抵押手续。

2011年8月5日，黄文增代理吴仁熊（合同甲方），与华燊公司（合同乙方）签订了《上海市房地产买卖合同》（合同编号：1278137），合同约定，甲方将系争房屋车给乙方，转让价为86万元;双方同意，甲方于2011年8月11日前腾出此房并通知乙方进行验收交接;双方确认于2011年9月11日前，共同至房地产交易中心办理过户手续。合同附件三“付款协议”约定，本合同签订后，乙方于2011年7月8日前支付房款1万元，于7月11日前支付35万元，于8月11日前支付50万元。

2011年8月30日，黄文增作为吴仁熊代理人，与华燊公司法定代理人黄开宗至上海市闵行区房地产交易中心办理了系争房屋产权过户登记的相关手续。9月15日，上海市闵行区房地产登记处核准了双方的过户申请，将系争房屋产权人变更登记为华燊公司。

2011年9月5日，华燊公司通过建设银行上海市分行以电汇方式汇给黄文增150万元，电汇凭证中明确此款为借款。

2011年12月18日，吴仁熊向上海市公安局闵行分局龙柏新村派出所报案称其名下的系争房屋被他人挂牌出售。

2012年3月，华燊公司占有了上述房屋。

吴仁熊诉称，2011年3月，吴仁熊因朋友需要借款，同意以系争房屋作为借款的抵押担保，并于同3月31日与黄文增签订一份委托书，委托黄文增代为办理抵押手续。2011年11月，华燊公司的人员竟至吴仁熊处逼迫吴仁熊搬家。吴仁能为此至房地产交易中心查询发现系争房屋已被登记在华燊公司名下。华燊公司与黄文增恶意串通，未经吴仁熊同意而将上述房屋直接过户给了华燊公司，严重侵犯了吴仁熊的利益。帮吴仁熊起诉至原审法院，请求确认华燊公司与黄文增就系争房屋于2011年8月5日签订的《上海市房地产买卖合同》无效，双方将产权恢复登记至吴仁熊名下。

华燊公司辩称，其通过中介公司居间介绍守地看房后，与作为吴仁熊代理人黄文增签订买卖合同，并支付了全部房款，办理了产权过户手续。当初看房时其遇到吴仁熊，而吴仁熊并未向其告知任何情况。在公安民警在场的情况下，吴仁熊自行搬离上述房屋，现吴仁熊暂住的房屋也是由华燊公司代为租赁，并由华燊公司垫付了租金12000元。吴仁熊的陈述并非事实，故其不同意吴仁熊的诉讼请求。

黄文增辩称，吴仁熊与林清生之间存在65万元的借贷关系，林清生因担心吴仁熊无力还款，，故要求吴仁熊以涉案房屋作为抵押担保。黄文增作为吴仁熊委托代理人，在吴仁熊无力还款的情况下，由黄文增代为出售涉案房产，收受房款用于归还借款。后由于吴仁熊确实无力还款，故黄文增通知吴仁熊挂牌出售房屋，房屋售价为86万元，扣除交易税费33400元，余额作为借款本息由黄文增直接归还给了林清生。吴仁熊对此并无异议，帮买卖合同应当有效，其不同意吴仁熊的请求。

原审法院认为，本案争议的焦点在于黄文增有否有权代理吴仁熊签订买卖合同，华燊公司是否符合善意第三人的条件，即华燊公司与黄文增之间是否存在恶意串通的行为。

吴仁熊出具了授权委托，委托黄文增代为签订房屋买卖合同、收取房款等房屋交易的所有手续，该委托书经公证机关公证，具有法律效力。黄文增依据该委托书而取得的代理权，可以代理吴仁熊办理出售房屋的相关手续。吴仁熊表示其仅委托黄文增办理抵押登记而非出售房屋的意见，与其出具的委托书内容不符，原审法院不予采信。

代理人在行使代理权时应当维护被代理人的利益。黄文增代理吴仁熊与华燊公司签订的买卖合同中对于房屋转让款的付款方式作了明确约定，但无证据证明华燊公司按该约定支付房款。黄文增在未收到华燊公司支付的房地产对价的情况下，擅自与华燊公司共同办理了涉案房屋产权过户手续，明确侵害了吴仁熊的利益。而华燊公司向原审法院提供的2011年9月5日的电汇凭证以此证明其支付了房款，但凭证显示的付款时间并非合同约定的付款时间，金额也非合同约定的房屋转让金额，且该电汇凭证明确记载150万元系借款，而非房款。因此，华燊公司未能向原审法院提供证据证明其已按约支付了房屋对价，其基于与黄文增之间的其他经济关系而取得涉案房屋产权，显然不是善意。基于此，黄文增表示其收取华燊公司支付的房款后代为清偿吴仁熊的借款之陈述，原审法院同样不予采信。华燊公司与黄文增之间存在恶意串通的行为，明显损害了吴仁熊的利益，因此吴仁熊要求确认黄文增与华燊公司签订的《上海市房地产买卖合同》无效之请求主，于法有据，原审法院予以支持。因无效合同而取得的财产应当返还，故华燊公司应当将系争房屋归还吴仁熊，并办理产权恢复登记手续，将产权恢复登记至吴仁熊名下。

原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十八条规定，于二O一二年五月三十一日作出判决：一、黄文增代理吴仁熊与上海华燊资产管理有限公司于2011年8月5日签订的《上海市房地产买卖合同》（合同编号：1278137）无效;二、上海华燊资产管理有限公司于判决生效之日起十日内将上海市闵行区龙柏二村153号402室房屋归还吴仁熊;三、上海华燊资产管理有限公司于判决生效之日起十日内协助吴仁熊办理上海市闵行区龙柏二村153号402室房屋产权登记手续，将此房产权恢复登记至吴仁熊名下。案件受理费人民币12400元，减半收取计6200元，财产保全费4820元，合计11020元，由上海华燊资产管理有限公司与黄文增各半负担。

判决后，华燊公司不服，上述于本院，诉称，其与黄文增虽约定房款于2011年7月付清，但其处于保护自己利益的考虑，与黄文增协商将系争房屋的产权变更登记资料先行递交给交易中心，其再将购房款支付于黄文增，黄文增表示同意。因此，华燊公司直到2011年9月5日才支付了系争房屋的房款，并于2011年9月15日经登记为权利人。其之所以于2011年9月5日支付了150万元，是因为黄文增还代理案外人卜晓青，将其所有的上海市浦东新区龙居路30弄3号101室房屋（以下简称101室房屋）出售于华燊公司，因此华燊公司将系争房屋全部房款以及101室房屋部分房款支付于黄文增。至于电汇凭证中载明为借款，是因为当时工作人员失误所致。显然，华燊公司购买系争房屋时已支付了合理的对价，并未存在恶意串通损害吴仁熊利益的行为，原审法院的认定有误。故华燊公司请求撤销原审判决，改判为驳回吴仁熊的全部原审诉讼请求。

被上述人吴仁熊辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回华燊公司的上诉请求，维持原判。

原审被告黄文增述称，其确实收到了华燊公司支付的全部房款，同意华燊公司的说法，请求支持华燊公司的上诉请求。

本院经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认 。

本院另查明，黄文增代理吴仁熊与华燊公司就系争房屋签订的买卖合同，系经过上海新灵达房地产置换有限公司环镇北路分公司居间。华燊公司、黄文增在庭审中分别提供了其支付相应中介费8600元单据。吴仁熊订可该两份单据上印章的真实性，但认为无法证明华燊公司与黄文增确实支付了相应的中介费。

华燊公司还向本院提供了案外人卜晓青于2011年6月9日出具的经公证的《委托书》以及其与黄文增就卜晓青所有的101室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》。该《委托书》授权黄文增将上述房屋予以出售。该买卖合同上注明，该房屋转让价100万元，签约时间为2011年9月1日。黄文增认可这些证据的真实性。吴仁熊虽对这些证据的真实性无异议，但认为无法证明华燊公司支付了系争房屋的房款。

庭审中，黄文增提供了相应证据，证明林清生已涤除了系争房屋上的抵押权。吴仁熊对此予以认可。

吴仁熊表示华火燊公司与黄文增就系争房屋的买卖单价约为每平方米1.8万元，而市场价大概为每平方米2.1万元。同时，其在向林清生借款时，系争房屋经相关中介机构评估价值超过65万元。

本院认为，本案的争议焦点为华燊公司与黄文增之间就系争房屋签订的买卖合同是否因恶意串通损害吴仁熊的合法权益而应被宣告为无效。黄文增代理吴仁熊出售系争房屋时，持有经公证的授权委托书。华燊公司则通过中介公司居间与黄文增签订了房屋买卖合同。从该买卖合同的形式分析，双方的交易合法有效。同时，从吴仁熊在庭审中的陈述可知，华燊公司与黄文增就系争房屋约定的买卖价格与并非不合理，与市场价格基本接近。根据双方买卖合同约定，华燊公司应当于2011年8月11日之前支付相应房款，但其并未按此履行，直到2011年9月5日才电汇黄文增150万元，且注明为借款，原审法院据此认定华燊公司与黄文增之间系恶意串通。本院认为，首先，黄文增认可为保障华燊公司利益，双方对履行方式进行了变更，且收到了系争房屋的款项。因此，按照黄文增的陈述，华燊公司已切履行了合同义务;其次，退一步分析，即使华燊公司至今未支付房款，与不等于其与黄文增之间签订的房屋买卖合同就应被认定无效。黄文增作为代理人，其所为的行为对吴仁熊具有法律效力，因此吴仁熊自然成为该买卖合同的当事人，其完全可依据合同向华燊公司主张相应房款。鉴于黄文增已认可其收到了房款，因此吴仁熊如认为自己的权益受损，可以代理人黄文增主张，与华燊公司与黄文增之间存在恶意串通，故本院认定原审法院的判决存在错误，对此预以纠正。上诉人华燊公开发中心的上诉请求，合法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：

一、                   撤销上海市闵行区人民法院（2012）闵民五（民）初字第652号民事判决;

二、                   驳回吴仁熊的全部诉讼请求。

一审案件受理费人民币12400元，减半收取6200元，财产保全费4820元，合计人民币11020元;上诉案件受理费人民币12400元，皆由被上述人吴仁熊负担。

本判决为终审判决。

 

 

 

审判长  侯卫清

审判员  郑卫青

代理审判员  毛海波

 

 

二O一二年八月八日

书记员  许  晶