房屋买卖合同无效的恶意构成和认定

上海市光明律师事务所俞建国律师、雷荧律师代理了原告赵某要求赵某确认被告签订的房地产买卖合同无效以及恢复原状案，得到法院支持。

共有产权的一方陈某擅自处理房屋所有权，产权另一方要求认定签订房屋买卖合同无效，在司法实践上是十分困难的。合同法第52条要认定无效条件，实务上很难举证。最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第三条明确：“当事人一方以出卖人在缔约时，对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”现实存在着买卖双方恶意串通，或欺诈、胁迫一方，签订合同损害第三人利益，但对恶意举证十分困难。还有一种情况，卖方出于帮第三人忙，隐瞒共有人并事后发现上当受骗，将房屋低价出售，事后也出现后悔。第三种情况是，当事人欠债，债权人逼迫出售房屋，并做假公证，超越权利，出售房屋。而房屋共有人一种是夫妻共有财产，第二种是在诉讼中另案确权确认共有财产权。第三种是做假公证，瞒着共有人超越权利，出售房屋。

根据民法通则第七十八条，共有产的权利人享有权利。但在上述情况下的买卖行为要确定无效是十分困难的。

我所代理原告赵某，以房屋共有人伪造签名，签订合同，要求判令合同无效。该案中被告沈某辩称，以房屋共有人之一陈某出具公证委托书，有理由相信出售人意思表示真实，且公证造假也是其中的共有人所为。

根据证据表明，公证合同委托人造假并已被撤销。该房屋抵押贷款的借款人是被告沈某，但还贷卡有另一共有人陈某持有，并其归还了二期贷款。被告沈某也承认没有到现场看涉案房屋。被告沈某称首付款是现金，而后又称时转账支付。而首付款收条是从银行保存的档案中复印而来。有理由认为系为贷款而写，并没有真实的支付。其中一共有人陈某也确认，当时为归还沈某高利贷，抵押贷款和出售房屋，实际并没有支付首付款。有理由认为赵某具有恶意。

法院对上述事实予以确定，判令涉讼房地产买卖合同无效。并恢复至原产权人名下。