房产确权争议和法院审判倾向综述

一

      房产纠纷是法院目前受理较多的案件，也是律师近期代理常见案例。由于法律对房产确权审判倾向在实践中不断完善，且个案的情况不同，又较复杂，使一些当事人对房屋确权认识多有误判。包括律师在起诉中也会出现偏差。为此，上海市光明律师事务所结合律师承办的案例，近期举行关于房产确权争议和法院审判倾向的交流会。现综述如下：

（一）    购房目的原则

      本所俞建国律师代理原告张某与被告丁某一起离婚纠纷案，原告提起诉讼要求离婚。被告丁某提出房屋确权。原告张某与被告丁某原是一个公司职工，被告担任公司会计。原告称购买房屋系由其母亲提供出资，由于信任被告丁某，其又认识开发商，房价可打折，故将购房款交由被告代为办理购买房屋事项，产权证姓名为原告，原告认为购房与被告无关。三年后，结婚因被告无房，所以让其暂住。被告抗辩，该房屋系被告出资购买。被告向法庭提供汇付支票，由此，购房的目的各述己见。原告认为，房产所有人为原告所有，并系原告购买，属婚前财产。

      法院经审理查明，该房屋登记在原告名下，且由原告使用。购房三年后，原被告结婚，并实际居住在该购入房屋。尽管被告提供汇款至发展商账户证据。法院根据原告汇入被告银行账户款项，进行确权。原告出资交付给被告为现金。原告提款金额以及提款日期，与被告银行账户同一时间内增加的存款金额和日期比对，证明被告部分增加存款系原告交付。被告对款项来源无法举证。法院认定，购房款项大部分资金由原告提供，逐按各方出资金额确认房产份额。并由原告将被告支付款项的支付给被告，原告取得房屋。

（二）    实际出资人原则

      本所俞建国律师代理一期购房案确权案。该购房至起诉中间时间长达15年。房屋产权登记在被告白某名下。但购房合同，购房发票均由原告张某持有，并房屋实际由原告张某居住。原告诉称，由于原告工作在外地，没有公积金，无法办理公积金贷款，借用被告名义贷款，并首付款也为由原告支付，尽管贷款使用被告名义，但公积金贷款由原告归还。故要求确认房产为原告张某所有，并判令被告协助原告办理相应产权登记手续。被告认为原告持有购房合同、发票，系代理被告办理房产登记手续取得。首付款系被告支付。

      对该案不少人认为物权与债权分属不同法律关系，原告确权不应支持。俞建国律师认为，根据2013年6月23日最高人民法院（2013）民一终字第45号《民事判决书》审判案例，应从房屋实际出资，包括实际还贷、实际居住人以及房屋交接情况，确认实际权利状态。该判决书载明：“本院认为：不动产权属证书并不具有代表不动产物权的功能，其作用仅是证明证书所载法律事实或法律行为曾经发生，至于证书有无和存在与否不能直接决定实体法律关系存在与否”。因此，在诉讼中，不动产权属证书仅具有证明作用，在有其他证据证明不动产实际权利状态与不动产权属证书记载不一致的情况下，应当依法确认实际权利状态。由此，本案被告对原告实际居住无法证明系借用和租用。因原告持有被告姓名的还款卡，证明公积金还款系由原告以被告名义归还。购房发票原件和购房合同又由原告持有，对首付款的支付明显不利于被告。故法院对该案判决倾向于原告且有合理性。

（三）    贡献度原则

      本所吕晋律师代理被告谈某与原告郑某房屋共有纠纷案。原告郑某诉称，被告系原告之子。原被告共同购买房屋，产权为共有。被告结婚后，原被告之间发生矛盾。被告将原告逼出家门。要求确认房屋产权归原告所有。原告支付三分之一的折价款给被告。被告认为，其对房屋贡献度大，要求产权为被告所有。同意支付原告二分之一折价款。被告认为首付款由被告支付。贷款由被告以工资及另处住房租金归还。

      法院经审理认为，该房屋市场价原被告确认330万元。当时对房屋共有未约定按份共有。应视为共同所有。考虑房屋长期由被告一家居住，应由被告取得产权并给付原告房屋折价款。由于被告出资购买了另外出租房，租金归被告所有，被告以该房屋租金归还购房贷款，所以，系争房屋的贡献度被告大。故判决房屋归被告所有，被告支付180万元房屋折价款给原告。原告配合被告将房屋产权变更至被告名下。

（四）    第三人原则

      本所俞建国律师代理被告佘某与原告施某的离婚案，原告诉讼同时主张涉及房产份额及补偿款份额。被告母亲的一处私房因动迁分得二套住房以及60万元补偿款，其中一套住房登记在被告佘某及原被告婚生之子名下。原告认为其户口在动迁时已迁入被告母亲房屋名下，其应是被安置人，享有房屋产权份额以及补偿利益。被告佘某认为，母亲动迁房是私房。该房屋动迁是数砖头，原告户口迁入该房屋不到一年，且没有实际居住，拆迁安置协议中原告不是被安置人。该房屋属母亲的私有财产，实际权利人仍属母亲所有。法院经审理认为，原告不享有动迁利益，涉案房屋涉及第三人权利，尽管该房屋是在原被告婚姻存续期间动迁，但其财产性质不变。逐驳回原告施某对房屋及动迁利益的请求。

（五）继承转化共有原则

      本所俞建国律师代理原告朱某诉被告朱某某共有纠纷案，被告朱某某系原告朱某的堂兄弟。原告的祖母留有农村宅基地祖屋一套。原告朱某父亲于被告朱某某父亲曾协议将祖屋进行析产，各50%。由于当时都在上海工作，未能办理宅基地变更登记。原告朱某母亲过世后，原告朱某的父亲将其名下的房屋份额赠予被告朱某某。原告朱某父亲过世，原告朱某逐对属其母亲名下房屋份额归其所有。被告朱某则认为，已由原告父亲将该房屋份额赠予其所有。并认为该房屋属朱家财产，原告朱某不享有该分割权利。原被告父亲析产取得各50%房产份额，各拥有50%均应属属于夫妻共有财产，原告朱某主张对母亲遗产份额进行分割和享有，且分割并无诉讼时效，与法不悖。

（六）赠与属个人财产原则

      本所梁永直律师代理被告张某、叶某，以及本所肖光明律师代理被告张某某分家析产一案。原告许某诉称：原告许某与被告张某某原系夫妻关系。被告张某、叶某系被告张某某的父母亲。原告和被告张某某在婚姻期间购买商铺一套，登记在被告张某、叶某、张某某三人名下。原告向银行贷款100万元，用于购房。至原告徐某与被告张某某离婚时，尚有贷款65万元。法院认为虽然订购房屋首付款发生在原告徐某某被告张某某结婚之前，归还贷款行为发生在结婚之后。但实际还款由被告张某、叶某归还。房屋登记在被告三人名下。其中登记在被告张某某名下产权，应属婚后父母出资，为子女购房，该房屋应认定为夫妻一方个人财产。逐驳回原告徐某诉讼请求。

（七）未成年保护原则

      本所梁永直律师代理被告王某、范某以及范某某共有物分割纠纷一案。原告范某、张某诉称，原告与被告范某某和王某共同购买房屋，因原告现住处没电梯，年事已高，不堪爬楼梯之苦。并就分割原告和被告已有分割协议，原告75%，被告25%。要求分割被告房屋。原告系被告范某父母亲。被告范某和王某系原告的儿子和媳妇。法院认为，原被告合约不能损害被告范某某未成年人的权益。扣除未成年登记份额，剩余的房产份额由原告和被告按约定分割。根据原告置房简便以及被告对讼争房屋实际需要。房屋归被告，被告支付原告房屋价款的50%补偿款。

（八）分类取得动迁利益原则

      本所梁永直律师代理三原告诉五被告其他所有权纠纷一案。原被告系兄弟姐妹。其母亲生前拥有私房一套，共计73.10建筑平方米。本次动迁为数砖头。三原告未实际居住动迁房屋。根据私产按份所有。原被告争议重点是其他各类补贴、奖励费152万元如何分割。被告认为其应该取得各类奖励。原告认为，其享有各类补贴中面积奖励，签约鼓励奖，签约鼓励增发奖。对自行购房奖、按时搬迁将、搬家费，家用设施移装费、借房补贴、共同过渡费、未搭建面积奖、装潢补贴，由法院酌定。法院依法支持原告请求。按约定房产份额判决被告向原告支付款项。对部分非实际居住奖励按份额分配，由被告支付原告。

（九）实际居住原则

      本所黄军林律师代理被告俞某共有纠纷案，原告杨某、戴某诉称，原告杨某、戴某系夫妻关系，被告俞某系原告之子杨某的前妻。被告俞某与原告之子结婚后，系争动迁房屋的在册户籍为二原告和被告。后被告与原告之子离婚。但原告户口未迁。涉案房屋在动迁中被告取得二套房屋，并取得动迁奖金补偿。原告系争房屋共同居住人。且经公证处公证，征收宅地的查阅电子档记载安置人3名。被告认为系争房屋属原告，被告父亲租赁，后变更至被告，原告没有任何贡献。承租人登记为被告，原住房和新配房人员仅为被告，家庭成员空白。原告实际未居住生活在被告处。系空挂户口。且现原被告已无亲属关系。原告不是被安置人。原告提供信息与征收政策相悖。被告安置及补偿按数砖头方式计算，不认定安置人口。关于被告取得二处房屋，与原告无关。且原告已享受福利分房，他处有房。故原告不享有动迁利益。法院经审理认定，原告不是共同居住人。不是实际安置人口，原告主张没有依据，逐驳回原告请求。