上海市普陀区人民法院

民事判决书

 （2013）普民四(民)初字第2238号

         （2013）普民四（民）初字第2238号

     原告（反诉被告）徐A，女，汉族。

     委托代理人邱平，上海市光明律师事务所律师。

     委托代理人傅志祥，上海市光明律师事务所律师。

     被告（反诉原告）徐B，女，汉族。

     委托代理人王庆英，上海福一律师事务所律师。

     委托代理人肖道斌，上海福一律师事务所实习律师。

     第三人徐C，男，汉族。

     原告徐A与被告徐B，反诉原告徐B与反诉被告徐A房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，经原告申请，依法追加徐C为第三人，并依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）徐A的委托代理人邱平、傅志祥，被告（反诉原告）徐B的委托代理人王庆英、肖道斌，第三人徐C到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

     原告徐A诉称，原告系第三人的侄女，被告与第三人之间系朋友关系。2012年12月29日，原被告签订上海市房地产买卖合同，约定原告购买被告名下位于上海市某路某弄某号某室房屋，总价款为人民币3900000元（以下币种均为人民币），原告于2012年12月30日支付2000000元作为定金，待支付尾款时抵作房款，2013年1月20日前支付700000元，2013年2月20日后支付1200000元，同日，被告收到原告支付的购房款300000元并出具收条。另，因被告与第三人之间存在借款纠纷，第三人诉至法院，被告与第三人签署还款协议，约定被告支付第三人1700000元后，第三人撤回借款纠纷案件之诉讼，被告据此向原告出具了收取1700000元的收条，双方约定五个工作日内办理系争房屋产权过户手续，之后被告便避而不见，2013年1月25日，原告又向被告支付房款700000元，至此，被告共收取原告支付的房款2700000元。同年3月26日，经原告一再催促，原被告共至上海市普陀区房地产交易中心，打印出网签合同后，被告提出原告必须承担买卖双方应缴的全额税费才同意完成交易，原告当即指出与约定不符，不同意承担全额税费，双方未能签订买卖合同。现原告要求被告继续履行买卖合同，协助原告办理系争房屋产权转让手续。

     被告徐B辩称，原告未按合同约定期限支付房款，违约在先，不同意原告诉请。        

     反诉原告徐B反诉称，反诉原被告于2012年12月29日签订上海市房地产买卖合同，据该合同约定，反诉被告需于2013年2月20日前付清全额房款3900000元，但反诉被告至今仍欠房款1200000元，反诉原告认为反诉被告的行为已构成根本性违约，反诉原告有权解除合同，故反诉要求解除上述买卖合同，反诉被告支付违约金200000元。

    反诉被告徐A辩称，反诉原被告未能签订正式买卖合同的原因在于反诉原告提出由反诉被告全额承担买卖双方应缴税费，而反诉被告没有同意，反诉被告已支付房款2700000元，也同意在办理系争房屋产权过户手续后支付尾款1200000元，反诉原告虽将系争房屋钥匙交付反诉被告，却因反诉原告更换门锁而无法进入，故反诉被告没有违约，如法院认定反诉被告构成违约，则应按照买卖合同第九条的约定处理，其前提是继续履行合同，而非解除合同，不同意反诉原告之诉请。

     第三人徐C述称，被告向第三人借款1500000元，约定年利率23.8%，借款到期后被告既未归还本金，也未支付利息，第三人便向被告提起诉讼，该案审理过程中，被告与第三人签订还款协议，约定被告支付第三人借款本金、借款利息、诉讼费用共计1700000元后第三人撤回起诉，后又因被告无能力履行还款协议，同意将系争房屋出售给原告，第三人表示同意，且与被告据此履行。原被告签订了买卖合同，被告也将系争房屋钥匙交付原告，但因被告额外要求原告全额承担买卖双方应缴税费，致履行合同产生纠纷。如买卖合同能继续履行，第三人作为系争房屋的抵押权人，同意撤销抵押权。

     经审理查明，被告系上海市某路某弄某号某室房屋权利人。2012年12月29日，原被告签订上海市房地产买卖合同，约定被告以3900000元的转让价将系争房屋出售给原告，该款于2012年12月30日支付2000000元，2013年1月20日前支付700000元，2013年2月20日前后支付1200000元，被告应于2013年1月10日前腾出房屋并通知原告进行验收交接，原告未按约定期限付款的，每逾期一日，应向被告支付逾期未付款0.01%的违约金，合同继续履行。被告未按约定期限交付房地产（包括房地产交接及房地产权利转移）给原告，每逾期一日，应向原告支付已收款0.01%的违约金，合同继续履行。当日，被告出具收条两份，分别表示收取原告房款1700000元、300000元。2013年1月24日，被告再次出具收条，表示收取原告700000元。同年3月26日，原被告共至上海市普陀区房地产交易中心打印合同，后因故未成。10月，原告起诉来院，要求判如诉请。

     另查，2012年2月13日，被告与第三人签订借款合同，约定第三人同意借款1500000元给被告，借款期限自2012年2月14日起至2012年5月14日止，利息以2.75%利率计算，到期一次性还本付息，被告将系争房屋作抵押，被告如不能按照本合同约定的日期将所借款项归还第三人，应承担每日1%的违约金。当日，被告与第三人签订房产抵押合同，约定为确保双方签订的借款合同的履行，被告愿意以自己名下的系争房屋抵押给第三人，作为向第三人借款1500000元的抵押担保，该两份合同均经上海市静安公证处公证。2012年9月，徐C作为原告起诉徐B民间借贷纠纷一案，审理期间，双方于案外签订还款协议，内容为1、徐B向徐C还款本金1500000元；2、徐B向徐C支付利息总额180000元；3、徐B承担徐C交纳的诉讼费用20000元。以上三项共计1700000元，徐B付清上述款项后，徐C向法院撤诉，徐B不再承担相关所有费用。2013年1月10日，徐C撤回对该案的起诉。

     审理中，1、被告提请证人毕梅君到庭作证，证人表示其与被告系朋友关系，因被告欠第三人借款，准备将系争房屋出售给其抵债，买卖合同由第三人起草后，念给被告及证人听，系争房屋由第三人的侄女出面购买，约定的房价是3900000元，证人了解该款是净到手 价，包括抵债的钱，但证人不知道被告欠第三人借款的具体金额，只知道原告尚有1200000元房款未付。后证人代被告与原告的父亲、第三人共至系争房屋内，抄了水、电、煤后证人将房屋钥匙交给了原告的父亲，至于之后原告是否实际入住证人并不了解。原告表示证人曾是被告聘用的会计，与被告有利害关系，对其证言不予认可，且之后原告曾持证人交付的钥匙准备进屋查看，却无法打开房门，故系争房屋并未实际交付。被告对证人证言不表异议。第三人则提出证人自称是被告的会计，且买卖合同起草后，被告与证人看后第三人又念了一遍，从未谈到3900000元是被告净到手价，对证人证言不予认可。

     2、原告及第三人表示虽其未实际支付被告1700000元，但根据被告与第三人之间的还款协议及被告出具给原告的收取房款1700000元的收条，第三人与被告之间的债权债务关系已转移，该款应当视为购房款，被告则称债权债务的转移需经三方同意，现被告不同意1700000元借款抵作房款，与第三人之间的债权债务关系将另行结算。另，被告交付系争房屋钥匙后未再进入该房屋，也未更换门锁。

     本案反诉查明事实同本诉。

     审理期间，本院组织双方调解，原告表示可将剩余房款1200000元交法院代管，以便继续履行合同，被告也表示可将已收款项2700000元交法院代管，坚持要求解除合同。

     本院认为，关于涉案房屋买卖合同的效力，原被告之间签订的涉案买卖合同客观上与被告与第三人之间的债权债务纠纷存在一定的关联性，但从买卖合同签订的时间节点分析，是基于被告未能履行其与第三人在债务纠纷案件中达成还款协议的情况下形成的，内容并未违反法律、法规相关禁止性规定，也不属于法律禁止的“流质契约”，原告作为买受人已实际履行了部分付款义务，被告作为出卖方也将系争房屋钥匙交付给原告，因此，涉案买卖合同可以认定为有效。关于房款的确认，虽被告于审理中表示不同意以出售房屋的方式偿还债务，但各方已就此达成一致且履行完毕，被告单方反悔不符合民事活动应当遵循的诚实信用原则，故本院认定已付房款金额为2700000元，剩余房款金额为1200000元。另，被告已依约将系争房屋钥匙交付原告，也已将水、电、煤气抄表数实际抄录，系争房屋可以视为交付。综上所述，原告要求继续履行合同，将系争房屋产权过户至其名下的本诉请求可获支持。第三人在系争房屋上设定的抵押权经合法登记，该登记有效，故被告与第三人应当先行将抵押权注销，再将系争房屋产权变更至原告名下。

     关于反诉，反诉原告以反诉被告至今未支付剩余房款为由要求解除合同，根据涉案买卖合同的约定，反诉被告未按约付款的违约责任是支付违约金、合同继续履行，而非解除合同，故反诉原告的主张与约定不符，对其解除合同的反诉请求，本院难予支持。由于反诉原被告对1200000元房款的支付时间约定为2013年2月20日前后，该履行期限的约定不尽明确，根据法律规定，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的合理时间，基于反诉被告至今仍未支付该款的客观事实，本院依据合同约定的计付逾期付款违约金的标准酌情判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，判决如下：

     一、原告徐A与被告徐B签订的上海市某路某弄某号某室房屋之买卖合同继续履行，上述房屋归原告徐A所有，被告徐B与第三人徐C应于本判决生效之日起十日内办理抵押注销手续；

     二、在上海市曹杨路某弄某号某室房屋抵押注销之日，被告徐B协助原告徐A办理上述房屋产权过户手续（相关税费按国家规定承担），原告徐A应于办理当日支付被告徐B房款人民币1200000元；

     三、反诉被告徐A应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告徐B逾期支付房款人民币1200000元的违约金（该款自2013年3月21日起计算至反诉被告徐A实际支付上述房款之日止，按每日0.01%的标准计算）；

     四、对反诉原告徐B其余的反诉请求，不予支持。

     如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。     本案受理费人民币38000元（原告预付），由被告负担。       本案反诉受理费人民币2150元（反诉原告预付），反诉原告负担1075元，反诉被告负担1075元。

     如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人

民法院。

 审    判    长  余莉敏

审    判    员  倪文青

人 民 陪 审 员  周婵娟

二0一四年一月二十四日

书    记    员   李 昕