上海市松江区人民法院

民事判决书

（2012）松民三(民)初字第3307号 

    原告蔡海智。　　

    委托代理人李培春，上海百悦律师事务所律师。　　

    被告戴萍。　　

    委托代理人俞建国，上海市光明律师事务所律师。　　

    委托代理人雷荧，上海市光明律师事务所律师。　　

    第三人肖雅婷。　　

    第三人戴奇。　　

    第三人戴国伟。　　

    以上第三人共同委托代理人汤容滨，上海中成永华律师事务所律师。　　

    以上第三人共同委托代理人熊其，上海中成永华律师事务所律师。　　

    原告蔡海智与被告戴萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年12月10日立案受理后，依法适用简易程序审理。因无法向被告送达起诉状副本等材料，本院依法转为普通程序组成合议庭进行审理，并公告向被告送达起诉状副本及开庭传票等材料。公告期间，被告戴萍于2013年4月3日至本院领取了起诉状副本及开庭传票等材料。本案于2013年5月10日公开开庭进行了第一次审理，原告委托代理人李培春、被告戴萍及其委托代理人俞建国到庭参加了第一次庭审。后经被告申请，本院于2013年8月12日依法追加肖雅婷、王银凤、戴奇、戴国伟为本案第三人，并于2013年9月22日公开开庭进行了第二次审理，原告蔡海智及其委托代理人李培春、被告戴萍及其委托代理人俞建国、第三人肖雅婷、戴奇、戴国伟共同委托代理人汤容滨到庭参加了第二次庭审(第三人王银凤经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行了缺席审理)。经查，第三人王银凤在审理过程中于2013年11月3日死亡，被告于2013年12月26日申请撤回追加王银凤为第三人，本院予以准许。本案于2014年1月24日公开开庭进行了第三次审理，原告蔡海智、被告戴萍及其委托代理人俞建国、第三人肖雅婷、戴奇、戴国伟共同委托代理人汤容滨到庭参加了第三次庭审。本案现已审理终结。　　

    原告蔡海智诉称：2011年9月30日，被告作为甲方(出售人)，原告作为乙方(买受人)，就上海市松江区古楼公路弄号室房屋(以下简称“系争房屋”)签署了《房地产买卖合同》。第二条约定，房屋总价为人民币55万元整；第四条约定，被告应于2011年12月30日前向原告交付房屋；第六条约定，被告应于2012年10月15日前将该房屋过户到原告名下；第十条约定，被告未按照合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产转移)给原告，应当按照原告已付款日万分之二点一的标准向原告支付违约金，违约金自合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。附件四付款协议约定，原告应于2011年9月30日前向被告支付房款人民币55万元整。合同签署后，原告于2011年9月30日向被告支付房款人民币55万元整。然后被告未于2011年9月30前向原告交付该房屋，也未于2012年10月15日前协助将该房屋过户到原告名下。原告多次联系被告，被告不接电话或避而不见。故原告诉至法院请求判令：1、被告继续履行与原告就系争房屋签署的房地产买卖合同；2、被告向原告支付逾期交房违约金(从2011年12月31日起至实际交房之日至，按每日115.5元计算)；3、被告向原告支付逾期过户违约金(自2012年10月16日起至实际过户之日止，按每日115.5元计算)。审理中，原告明确第1项诉讼请求为要求被告履行合同并办理房屋过户手续、交房。　　

    被告戴萍辩称：1、房地产买卖合同不是被告真实意思表示，房屋市场价130万元作价55万元，原告与案外人共同欺骗被告，合同违反法律法规规定，损害国家利益。房地产买卖合同上没有被告的电话，证明不是真实的房屋买卖，被告也曾去原告处要求行使撤销权。但是也找不到原告；2、在合同无效的情况下，合同第六条、第十条是重复条款，由于合同无效不对原被告约束，中介公司也是恶意行为，合同签订后中介公司注销了；3、被告只有一套住房，且生计困难，不可能卖掉系争房屋。综上，驳回原告诉请。第二次庭审中，被告补充辩称：系争房屋是5个人共有，买卖合同无效。原告签订合同恶意，也不支付佣金，不存在真实的买卖合同关系。　　

    第三人肖雅婷、戴奇、戴国伟共同述称：不同意原告的诉讼请求。系争房屋为5人共同共有。原告的行为损害被告以及第三人的权利。合同是原告、案外人李某某及中介相互串通的，合同是无效的。　　

    原告为证明其主张提供证据及被告、第三人发表质证意见如下：证据一、上海市房地产权证，证明被告为系争房屋产权人。被告对证据真实性无异议，证据说明系争房屋是被告唯一住房，被告不可能出卖系争房屋。第三人对该证据真实性合法性不予认可，系争房屋已经由上海市第二中级人民法院确认由5人共同共有。　　

    证据二、房地产买卖合同，证明原被告双方就系争房屋签署了房地产买卖合同，合同明确约定了交房时间、过户时间、违约责任等。被告对证据真实性无异议，系争房屋市场价130万元，作价55万元卖掉，不是被告真实意思表示，合同损害国家利益，是无效合同。原告从未与被告联系过，原告的住址是找不到的，是一块平地，所以被告当时没有履行撤销权。原告与案外人李某某恶意串通。第三人同意被告的质证意见，并补充：系争房屋是动迁安置房，中介作为专业机构明知系争房屋在规定时间内不能过户但仍在合同中约定2012年过户，显然不是原、被告的真实意思表示。　　

    证据三、收据，证明原告已向被告支付了全额房款，原告履行了付款义务，被告要履行交房义务，否则被告违约。被告对证据真实性无异议，也确实收到了55万元，但是钱款已经转到案外人李某某处，被告被欺骗，合同无效。第三人表示对该证据真实性不予认可，收据与买卖合同第二条内容对应，买卖合同不是双方真实意思表示，所以收据也不具有真实性，因此转账凭证仅能证明有转移的事实，与房屋买卖合同、收据无关联性。　　

    被告为反驳原告主张提供证据及原告发表质证意见如下：

    证据一：案外人李某某承诺书，证明该房地产买卖合同是原告和李某某共同承诺不是真实买卖，55万元钱款原告知道是借给李某某的，签订承诺时原、被告都在场。原告对证据真实性有异议，且认为证据与本案无关。第三人对该组证据真实性无异议。　　

    证据二：邮寄信件的快递凭证及被告寄给原告的函，证明该交易原告不留电话，也不留通信地址，不符合正常交易情况。被告要求收回房地产买卖合同，但无法联系到原告。被告送信至原告买卖合同的地址，是一块平地无法送达，原告从未联系被告，是原告与案外人恶意串通行为。李某某也因诈骗被刑事拘捕并判刑，被告无法联系。被告寄给原告的函证明系争房屋被告是不会出卖的，签订买卖合同不是被告的真实意思。原告称，对函的内容不知道，快递单上的日期为2012年4月，证据与本案无关联性。第三人称，对该证据真实性无异议，原告在买卖合同中没有留下真实有效的联系方式导致被告无法与原告正常联系，被告有理由怀疑原告在与被告签订买卖合同的时侯有欺诈嫌疑。　　

    证据三：付款凭证复印件及上海市黄浦区人民法院(2013)黄浦民一(民)初字第546号民事判决书，该付款凭证原件在黄浦法院，证明案外人李某某与原告共同欺骗被告，被告收到钱款后按指令立即转交给李某某。原告认为付款凭证与本案无关联性，判决书是被告与案外人的借贷纠纷，不能证明被告的证明目的。第三人对判决书真实性无异议。　　

    证据四：2013年4月拍摄的房地产信息照片，证明与系争房屋类似的价格为105万至135万，合同第二条侵犯个人、国家和社会公共利益，应属无效。原告对照片的形成时间有异议，对真实性也无法确定，与合同履行无关。第三人表示对该证据真实性无异议，系争房屋市场价格在130万元左右，被告以明显低于市场价格将自己唯一的一套住房出售不符合情理。　　

    证据五：(2012)沪二中民二(民)终字第534号民事判决、拆迁补偿协议，证明系争房屋的来源，系争房屋是王银凤，戴奇、戴国保、戴萍、肖雅婷5人共有，戴萍未经共有人同意，签订房地产买卖合同无效。原告对判决书真实性无异议，但认为上述判决时间均在2012年，系争房屋买卖合同是在2011年9月签订的，判决与买卖合同无关。对于补偿协议真实性无法确定，不认可其关联性，协议在2009年8月24日签的，原告签订合同是根据房地产交易中心查询的信息签订的，不能证明合同无效，系争房屋在交易的时侯看不出来是共同共有的。第三人对上述证据均无异议。　　

    证据六，上海富申房地产估价有限公司就系争房屋所做的房地产估价报告，证明系争房屋于估价时点2011年9月30日的产权房地产市场价格为1,012,795元，每平方米建筑面积单价为12,856元。原告对该证据不予认可。第三人对该证据予以认可。　　

    第三人肖雅婷、戴奇、戴国伟在庭审中未提供证据。　　

    审理过程中，本院于2013年5月28日至上海市南汇监狱提审李某某。李某某陈述：戴萍与蔡海智之间是通过签订房屋买卖合同的形式来借款的，主要是中介的任志刚和蔡海智他们两个想出的这个方法。其与蔡海智不熟悉，戴萍是其远亲，戴萍是因为相信其才签订这个买卖合同的。被告对李某某的上述陈述予以认可,原告则对此不予认可。　　

    2014年1月20日，本院再次至南汇监狱提审李某某，李某某陈述：其不认识姓蔡的，是任志刚介绍的。2011年9月底10月初，任志刚要其筹钱，其找到戴萍要求戴萍提供房产证，任志刚就以该房产证做抵押向姓蔡的借了55万元。手续是当天在浦东的一家中介办理的，在场的有任志刚、姓蔡的、戴萍、还有其本人及几个小工。对于被告在庭审中提供的李某某于2011年9月30日签字的“今李某某将中华路弄号室抵押给戴萍人民币伍拾伍万元整”，李某某予以确认。但是对被告提供的“所有的一切资料在本月底收回(房地产买卖合同)，归回后确保产证无法律纠纷，(收回，产证，户口簿，身份证复印件)，无一留在外。如在产权人买前有纠纷，本人付一切责任”，李某某表示该内容不清楚，字也不是其所签。被告坚持认为“李某某”的名字确实是李某某本人所签。原告则表示并不认识任志刚。　　

    审理中，原、被告一致确认2011年9月30日之前双方相互不认识，签订合同及付款均于2011年9月30日完成。原告代理人于第一次庭审时陈述李某某是中介的工作人员，原告是经过李某某介绍才认识被告的。原告在第二次庭审中陈述其都是委托中介办理的，原告与李某某不是很熟，签订合同的时侯李某某好像不在场，具体记不清楚了，具体的中介名字也记不清楚了。原告在第三次庭审中又陈述，其签合同那天一个人在中介坐了半天，等签合同的人过来，签合同的人是谁其也不清楚。对于系争房屋的居住情况及装修，原告于2013年3月18日的陈述为：现在空关着，是毛坯房。原告于第二次庭审中的陈述为：原告未曾去过系争房屋，不清楚房屋的结构、装修，也不清楚系争房屋在小区的具体位置，双方没有对装修进行约定。对于签订合同时，与系争房屋同面积同地段的房屋价格，被告认为在120－125万元左右，原告称现在无法估算。　　     

     本院对原、被告提供的证据材料以及第三人的陈述，结合本院的调查材料，认证如下：对原告提供的证据一、三，本院经核实对于真实性予以确认。对于被告提供的证据三、五，其中已为生效法律文书所确认的事实，本院将直接予以确认。对于原告提供的证据二以及被告一、二、四、六，本院将结合案情加以综合评定。根据原、被告诉辩称以及第三人的述称意见、上述证据材料举证、质证、认证意见，本院确认以下事实：系争房屋系由上海市制造局路号房屋动迁安置的配套商品房，建筑面积78.78平方米。2009年9月29日，系争房屋的产权权利人登记为被告戴萍。系争房屋在上海市房地产登记簿备注处注明：配套商品房自登记之日起5年内不得转让、出租。2013年3月18日根据沪府发(2011)44号通知：配套商品房自登记之日起3年内不得转让、出租。　　

    2011年9月30日，原、被告签订房地产买卖合同一份，合同第二条约定，该房屋总价为55万元整；第四条约定：在签订房地产买卖合同后，被告于2011年12月30日前腾出该房屋并通知原告进行验收交接；第六条约定，在2012年10月15日前，由于被告故意拖延或者不及时提供相关材料的或本合同所涉房地产在转让过户前，因被告的原因房屋被有权机关查封、拍卖或被告又将房屋抵押、出卖给他人的，则视为被告违约，原告按本合同第十条追究被告的违约责任；第十条约定：被告未按本合同协议约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接、房地产抵押以及房地产权利转移)给原告，被告应当支付违约金，违约金按原告已付款日万分之二点一计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止；附件四付款协议约定，于2011年9月30日前，原告支付被告计人民币55万元整。合同签订后，原告于当日向被告支付55万元，被告写下收据予以确认。　　

    2012年4月18日，被告寄函件给原告在买卖合同上所留地址，表达了解除合同的意向，但函件因无法送达而被退回。　　

     2012年4月23日，上海市第二中级人民法院作出(2012)沪二中民二(民)终字第534号民事判决，判令系争房屋的房屋产权归王银凤、戴奇、戴国伟、戴萍、肖雅婷共有。上述案件审理中，当事人不要求在诉讼中对系争房屋予以分割。

     2012年11月8日，原告在系争房屋产权证上登记单方预告。　　

     另查明，2012年9月25日，案外人李某某因犯合同诈骗罪被上海市徐汇区人民法院判处有期徒刑五年，并处罚金三万元。(刑期自2012年3月30日起至2017年3月29日止)。现李某某在上海市南汇监狱服刑。　　

     2013年4月12日，就戴萍起诉李某某民间借贷纠纷一案，上海市黄浦区人民法院作出了(2013)黄浦民一(民)初字第546号民事判决，判令李某某于该判决生效之日起十日内归还戴萍借款65万元及相应的利息。该案经审理查明：……2011年10月1日，李某某再次向戴萍借款55万元，……。被告戴萍确认上述判决中的借给李某某的55万元就是本案系争的55万元房款。　　

     再查明，系争房屋现仍由被告使用至今。　　

     2013年12月25日，本院向原告发出告知书，释明原、被告之间房屋买卖并非真实意思的表示，55万元“房款”实为借款，并给予原告十天时间变更相应的诉讼请求。但是原告在本院规定的期限内并未变更诉讼请求。　　

     以上事实，由房地产权证、房地产买卖合同、收据、(2012)沪二中民二(民)终字第534号民事判决、(2013)黄浦民一(民)初字第546号民事判决、提审笔录、告知书、双方当事人陈述等证据证明，本院予以确认。　　

     本案的争议焦点为：原、被告之间签订的房屋买卖合同是否是真实意思的表示。本院认为，原、被告虽然就系争房屋签订了房屋买卖合同，但是从查明的事实来看，上述合同的签订、履行与正常的房屋交易明显不符。具体阐述如下：第一，从原、被告双方签订合同的过程来看，原告在没有看过系争房屋、对系争房屋不了解的情况下，签约与付款在同一天完成，显然不符合常理；第二，系争房屋建筑面积78.78平方米，位于松江泗泾地区，2011年9月成交价55万元，显然明显低于当时的市场价；第三，原告对于签订合同的过程表述不清，其虽然称是中介介绍，但连中介机构名称、联系方式都无法说明；第四，合同第四条约定，在签订房地产买卖合同后，被告应于2011年12月30日前腾出该房屋并通知原告进行验收交接，然而系争房屋至今未能实际交付；第五，被告作为房屋出售人在收到房款后立即将房款处分完毕，与正常的房屋交易中买卖双方的行为方式有较大的偏差；第六，案外人李某某称签订合同当天其在现场，被告的房屋只是借款所作的担保。对于李某某所述真实与否在所不论，但是原告曾说是李某某介绍，又说李某某是否在现场不清楚，可见原告所述有矛盾之处。最后，被告在庭审中亦提出其愿意归还收到原告的钱款。综上，本院认定原、被告之间所签订的房屋买卖合同并非双方真实意思的表示，双方之间的“房款”实为借款，故双方签订的房地产买卖合同并未成立。经本院释明后，原告并未在本院规定的期限内变更诉讼请求，故原告在本案中的所有诉讼请求，本院均不予支持。如原告要求被告归还钱款的，可以原、被告之间的借贷关系另行提起诉讼。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第(二)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十五条之规定，判决如下：

     驳回原告蔡海智的所有诉讼请求。　　

     案件受理费856元，由原告蔡海智负担(已付)。　　

     如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 

     审  判  长     金 贤

代理审判员     方美玲

人民陪审员     黄坤生

二〇一四年一月二十八日

代理书记员    方晓婷