何文仁诉上海金汇置业发展有限公司房屋买卖案

上海市第一中级人民法院
民事判决书

(1999)沪一中民终字第1596号

　　上诉人(原审原告)　何文仁。
　　委托代理人　王小咪，上海市中怡律师事务所律师。
　　委托代理人　王凡，上海市中怡律师事务所律师。
　　被上诉人(原审被告)　上海金汇置业发展有限公司。
　　法定代表人　王锦华，职务董事长。
　　委托代理人　杨光海，上海市光明律师事务所律师。
　　委托代理人　周年乐，上海金汇置业发展有限公司工作人员。
　　上诉人何文仁因房屋买卖一案不服上海市南市区人民法院(1998)南民初字第1736号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，上诉人何文仁及委托代理人王小咪、王凡，被上诉人上海金汇置业发展有限公司委托代理人周年乐、杨光海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原审法院认定，1998年3月20日，何文仁与上海金汇置业发展有限公司签订“上海市内销商品房预售合同”一份，约定：何文仁购买本市天柱山路88弄金汇多层住宅内销商品房A1幢1号3层301室房屋一套，房价为人民币763392元，上海金汇置业发展有限公司于1998年4月30日前将房屋交付何文仁使用。又约定：如遇人力不可抗拒的自然灾害，施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决，上海金汇置业发展有限公司可凭上海市政府有关主管部门出具的证明文件，据实予以延期。同时，合同对双方付款方式，违约责任及终止合同等均作了约定。该合同于1998年4月6日经南市区房地产交易中心办理了房屋交易手续及登记备案。合同签订当日，双方又签订一份关于车库使用的“合同”，双方对车库的交付也作了约定。合同签订后，何文仁于1998年3月30日、1998年4月3日交付上海金汇置业发展有限公司购房定金人民币20000元，房款人民币730000元，1998年7月，上海金汇置业发展有限公司将该房屋钥匙交付何文仁，由何文仁对此房进行使用、装潢。在合同约定的期满后因上海金汇置业发展有限公司未办理出房屋产权证产生纠纷，何文仁遂诉诸原审法院，诉称，上海金汇置业发展有限公司未按约交房，已构成违约，且根据车位使用合同约定交付时间已逾期，按约定原房产合同也为无效，故请求终止双方签订的上海市内销商品房预售合同，返还已付房款人民币750000元，加倍赔偿房款定金并按中国人民银行同期固定资产贷款利率从付款日起至付清日止支付利息损失。何文仁为其诉讼提供了如下证据，1998年3月30日，何文仁与上海金汇置业发展有限公司签订的“上海市内销商品房预售合同”(合同编号为：0297-017-0022)一份。1998年3月30日，双方为车库使用签订的“合同”一份，1998年3月30日，1998年4月3日，由上海金汇置业发展有限公司出具的上海市企业单位统一收据三份；编号为0152906，NO.0152907，有房款定金20000元，房款450000元，房款(支票)280000元，交款人为何文仁。
　　上海金汇置业发展有限公司辩称，其不能在约定的期限内交房系施工中遇到异常困难，致使房屋不能在合同的约定期限内交付给何文仁，该延期属合同约定的据实予以延期范围，何文仁于1998年4月30日前将房屋实际使用并进行装潢，对何文仁要求退房的诉讼请求无法接受。上海金汇置业发展有限公司为其主张提供了如下证据：1997年8月28日南房地(97)内预字017号上海金汇置业发展有限公司的“上海市内销商品房预售许可证”。1998年2月24日，“上海市自来水公司管线工程所，新排、放大、刮管和改造网建议书”，1998年5月22日，“天柱山路88弄金汇住宅市话、供电、煤气、新建住宅交付使用配套建设验收合格证明”，1998年9月3日，上海市南市区建设委员会、上海金汇置业发展有限公司、上海市南市区人民政府董家渡街道办事处作的“情况说明”，1998年10月8日南市区建设委员会“关于金汇公寓上水施工的情况报告”，1998年10月26日，上海市南市区建设委员会的“通知”，1998年11月13日沪住发(02)许字第40号金汇花苑的“上海市新建住宅交付使用许可证”，1998年12月1日沪房地市字(1998)第005270号天柱山路88弄1-6号、8号“上海市房地产权证”。
　　原审法院经审理后认为，上海金汇置业发展有限公司逾期交房属施工中遇到异常困难，符合合同约定的免责条件，且其已办理出该房屋的所有权证，故于1999年4月21日作出判决：原告何文仁要求与被告上海金汇置业发展有限公司终止《上海市商品房预售合同》(合同编号为0297-017-0022)，退还房款，加倍赔偿定金及赔偿利息损失之诉，不予支持。案件受理费人民币12860元，由原告何文仁负担。
　　判决后，何文仁不服，上诉于本院。诉称，双方签订的预售合同约定交房时间为1998年4月30日，而被上诉人提供的配套建设验收合格证明时间为1998年5月22日，超过交房时间，南市建委的情况说明没有公章，不能作为证据，且南市建委等证明不符合合同约定的“上海市有关政府机关”这一主体，不能作为被上诉人延期交房免责的依据。被上诉人在尚未取得权证情况下交给上诉人住房钥匙亦不能作为该房屋已完全交付。故坚持原审中的诉讼请求，要求终止双方签订的上海市内销商品房预售合同，由被上诉人返还其已付房款人民币750000元，加倍赔偿房款定金并按中国人民银行同期固定资产贷款利率从付款日起至付清日止支付有关利息损失。被上诉人上海金汇置业发展有限公司辩称，被上诉人在施工上水过程中遇居民阻挠事实存在，且矛盾非被上诉人能解决，为此南市建委进行协调，并专门出具通知，南市建委系被上诉人的主管单位，属合同约定的上海市有关主管部门范围，故被上诉人逾期交房符合合同约定的免责条件，现被上诉人在南市建委发出通告后组织施工并很快领取了上海市新建住宅交付使用许可证及上海市房地产权证，上诉人的上诉请求没有依据，请求维持原审判决。
　　经本院审理查明，原审法院认定事实无误。另查明，双方在预售合同附件二第四条中约定，1998年7月31日前，甲方(上海金汇置业发展有限公司)将权证交乙方(何文仁)，过时乙方有权退房。
　　本院经审理后确认，何文仁提供的合同编号0297-017-0022上海市内销商品房预售合同，双方为车库使用签订的“合同”一份，何文仁付款收据三份符合法律规定及诉讼证据规定，应予认定。
　　对上海金汇置业发展有限公司提供的证据：(1)南房地(97)内预字017号“上海市内销商品房预售许可证”，表明该公司的预售行为符合预售房屋的有关规定；(2)1998年9月3日，上海市南市区建设委员会、南市区董家渡街道办事处对上海金汇置业发展有限公司情况说明所称证明反映居民阻挠上水施工的事实确实存在；(3)南市区建委在1998年10月8日所作情况报告内容证实金汇公寓上水施工受阻时间及解决纠纷过程；(4)1998年10月26日，南市建委的“通告”证实该受阻由建委协调才予以解决；(5)1998年5月22日，“天柱山路88弄金汇住宅市话、供电、煤气、新建住宅交付使用配套建设验收合格证明”说明除自来水以外其他配套建设已验收；(6)1998年11月13日沪住发(02)许字第40号金汇花苑的“上海市新建住宅交付使用许可证”，1998年12月1日沪房地审字(1998)第005270号天柱山路88弄1-6号、8号“上海市房地产权证”，证明该房屋已符合交房条件，经对上述证据与原件核对无异，对南市建委1998年10月8日“情况报告”证明重新核实质证后认为，上述证据均能印证被上诉人逾期交房属施工中遇到异常困难，该困难解决后产权办出时间未超过合同约定的三个月宽限期，符合合同的约定条件，故均予以认定。
　　本院认为，上诉人何文仁与被上诉人上海金汇置业发展有限公司签订的《上海市内销商品房预售合同》，系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，应予认定合同有效。双方均应按约履行。被上诉人虽未能如期交房，但其提交的有关证据可认定其施工中遇到异常困难，符合合同约定的据实予以延期的免责条件，且上海市南市区建设委员会系上海市南市区房屋建设的主管单位，符合上海市有关主管部门的主体资格。被上诉人在困难排除后及时办理出房屋权证，故原审法院所作不予支持上诉人的退房等诉讼请求并无不当。被上诉人在交付使用许可证办出前交房不符交房条件，应以符合条件之日为交付日。上诉人认为被上诉人所提供的证据不能认定属合同约定的免责范围的观点，本院不予采纳。故对上诉人要求终止合同、返还房款，加倍赔偿定金及赔偿利息损失的上诉请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　上诉案件受理费人民币12860元，由上诉人何文仁负担。
　　本判决为终审判决。

审　判　长　　张国婷
代理审判员　　严卫忠
代理审判员　　郑卫青
一九九九年九月十七日
书　记　员　　吴　昕
(执笔人　　　郑卫青)