上海闸北区欣武大厦小区业主委员会与上海建政房地产开发经营有限公司财产权属纠纷上诉案

上海市第二中级人民法院
民事判决书

（2004）沪二中民二（民）终字第1724号

　　上诉人（原审原告）上海闸北区欣武大厦小区业主委员会。
　　负责人屠双林，主任。
　　委托代理人冯正龙。
　　委托代理人缪林凤，上海市华夏律师事务所律师。
　　被上诉人（原审被告）上海建政房地产开发经营有限公司。
　　法定代表人刘云兰，董事长。
　　委托代理人娄有军，上海市光明律师事务所律师。
　　上诉人上海闸北区欣武大厦小区业主委员会（下简称欣武业委会）因与上海建政房地产开发经营有限公司（下简称建政公司）财产权属纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院（2003）闸民一（民）初字第2372号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2005年1月7日公开开庭进行了审理，上诉人欣武业委会之委托代理人缪林凤、冯正龙，被上诉人建政公司之委托代理人娄有军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　上海市闸北区人民法院经审理查明，欣武业委会于2003年1月6日成立。恒源大楼（原名广中公寓）位于本市广中路696号，欣武大厦位于本市广中路698号，两座大楼毗邻。恒源大楼由建政公司受让在建工程后建造完成，欣武大厦由上海欣武房地产有限公司（下简称欣武公司）建造。1999年1月27日原广中公寓建造单位上海恒业房地产开发公司（以下简称恒业公司）与欣武公司签订《广中公寓、欣武大厦联建配电协议》（下简称《配电协议》），约定在广中公寓北侧建造一座变电站，向广中公寓、欣武大厦供电，双方按1：1.5比例分摊建站和供配电费用，欣武大厦通往广中路的道路在两栋大楼交付使用后由两栋大楼共同使用，双方还对其他有关事宜作了约定。后配电站由欣武公司在恒源大楼北侧建造完成，恒业公司与欣武公司于2002年10月30日签订《广中公寓、欣武大厦联建配电费用结算协议》（以下简称《费用结算协议》），约定恒业公司需支付给欣武公司43.8万元，于协议签订后一周内支付14万元，2002年12月30日前支付14万元，2003年5月10日前支付15.8万元，如违约支付，违约方需承担总款10%的违约金。2002年初恒源大楼实际由建政公司开始施工，2002年4月10日建政公司工程队在施工期间欲使用欣武大厦东侧通道，遂出具承诺书一份，要求在2002年4月至10月使用该通道。欣武大厦的物业管理单位上海沃和物业管理有限公司于2002年9月9日发函给建政公司，要求其在7天内封闭围墙通道。后欣武业委会让上海沃和物业管理有限公司将围墙的通道封闭。2002年12月，建政公司又将围墙的通道打开。2003年1月8日建政公司出具承诺书言明：“今天打砼，明天一定把围墙封死。”因届时未封，欣武业委会于2003年1月26日又将该通道封闭。2003年1月24日恒业公司与建政公司签订《在建工程转让合同》，将广中公寓工程整体转让给建政公司，并约定原以恒业公司名义所签订的有关本工程开发建设的全部经济合同、协议，无论其履行与否或履行完毕与否，原属恒业公司应履行的权利和义务，自本合同签订之日起全部由建政公司继承。2003年4月30日，该通道封闭物又被建政公司敲掉，欣武业委会再将其封闭至今。业委会为此花费2，783元，为本纠纷聘请律师支付代理费10，000元。
　　欣武公司于1998年12月16日取得欣武大厦的预售许可证，2000年12月29日取得上海市房地产权证。建政公司于2003年4月8日取得恒源大楼的预售许可证，2004年3月31日取得上海市房地产权证。建政公司已支付配电站工程款28万元，并称因与欣武公司就通道开启的问题发生纠纷，尚有15.8万元未付。2003年4月3日，经有关部门协调，欣武公司与建政公司联合向欣武大厦业主出具了《关于欣武大厦、广中公寓实行统一小区管理的说明》，具体为：“欣武大厦与广中公寓是两幢相邻建筑，根据两幢房屋建设工程规划许可证内容，无审批周边和中间的围墙。为实现两住宅由零星到整体，管理规范化，2003年4月3日，由区政府信访办牵头，召开了区武装部、区建委、区规划局、区房地局、大宁街道办事处、欣武房产、建政房产、平型关路801弄居委会等单位参加的协调会。会上根据两幢大楼的具体情况，经区房地局有关部门指导，今后两幢楼中间围墙拆除后将作为一个小区，由一家物业公司管理，业主统一由广中路进出。使小区健身设施、绿化等资源得以共享，为小区的业主创造一个舒适、安全的居家环境。”后协调不成，欣武业委会诉至法院，要求建政公司停止侵害，恢复围墙原状，赔偿维修围墙费2，783元，支付律师费10，000元。
　　上海市闸北区人民法院认为，依法成立的合同，受法律保护。恒业公司与欣武公司签订的《配电协议》系双方自愿订立的，对当事人具有法律约束力。双方的《配电协议》实际是以恒业公司提供场地建造变电站，以换取经由欣武大厦通往广中路的通道，自两栋大厦交付后使用。2002年4月建政公司出具给欣武业委会的承诺书，要求在2002年4月至该年10月施工期间使用该通道，欣武业委会亦表示同意，并不违反《配电协议》。建政公司受让恒源大楼工程后恒业公司原关于恒源大楼的权利义务由建政公司继承，《配电协议》及《费用结算协议》实际由建政公司与欣武大厦继续履行。2003年6月建政公司取得了恒源大楼的新建房屋交付使用许可证，可认为双方约定的两栋大楼交付使用这一条件已经成就。欣武公司作为房地产开发企业，在建设过程中，按照房屋建造的客观情况，为了全体业主的共同利益和管理等的正常需要，将自己的权利进行让与的处分，对协议双方当事人是有约束力的，该协议的效力应及于小区建成后的全体业主，不能以现在房屋的所有权已归小业主所有为由推卸责任，欣武公司仍应履行与建政公司的协议，欣武委员会应受该协议约束。鉴于建政公司在开启通道的条件成就前打开通道，欣武业委会及时恢复围墙的行为尚属合理，故欣武业委会要求建政公司支付恢复围墙的费用，依法可予支持，但其要求恢复原状并支付律师代理费的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院难以支持。遂判决：1、建政公司应于判决生效之日起三日内给付欣武业委会2，783元；2、欣武业委会的其余诉讼请求不予支持。案件受理费571.3元，由欣武业委会负担450元，建政公司负担121.3元。
　　欣武业委会上诉认为：欣武大厦的房屋所有权及土地使用权是众业主的，系争的《广中公寓、欣武大厦联建配电协议》是恒业公司与欣武公司间的协议，效力不及于众业主。且该协议是恶意串通侵害了集体及第三人的利益，应认定为无效。故原审法院判决认定协议有效，未支持欣武业委会的诉讼请求是没有依据的，要求撤销原判，依法改判。
　　被上诉人建政公司认为，原审法院判决认定事实清楚，适用法律准确，应当予以维持。
　　经审理查明，原审法院判决认定事实无误，本院予以确认。
　　本院认为，恒业公司与欣武公司系恒源大楼与欣武大厦的开发商，双方签订《配电协议》，以恒业公司提供场地建造变电站，换取经由欣武大厦通往广中路的通道，协议系双方真实意思表示，应属有效。建政公司受让恒源大楼工程，作为权利义务的承继者应当继续履行该协议。《配电协议》第九条系附期限的约定，现双方大楼均交付使用，即所附期限已到，欣武公司应当按约履行义务，故欣武业委会认定协议无效的上诉请求本院不予支持。欣武公司与恒业公司协议同意欣武大厦通往广中路的道路由两栋大楼共同使用，是在土地权利上设立限制，其履行义务时，作为权利义务的继受人的欣武业委会应当予以协助。由于建政公司是在开启通道的期限未到之前打开通道，应当承担由此引起的维修围墙费2，783元，原审法院判决无误，本院予以维持。综上，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费571.30元，由上诉人上海闸北区欣武大厦小区业主委员会负担。
　　本判决为终审判决。

审　判　长　　汪　毅
代理审判员　　郑　华
代理审判员　　沈　珺
二○○五年三月二十五日
书　记　员　　成　皿