法院认定40年租金作为房屋使用权补偿费

    商业使用权房屋被拆迁如何补偿，这是评估价值认定中倍受困惑的问题。在住宅房屋拆迁中有比较固定的评估方法，在工业、商业房地产土地储备收购项目的补偿中一般以协商作价为主。但对房屋所有权人被动迁案中，其中房屋使用权买卖的一方，仅占有房屋使用权，通常由土地储备中心对房屋所有权人进行补偿，由房屋所有权人对房屋使用权人进行补偿。由此，房屋所有权人和房屋使用权人对补偿往往发生争议。

    我所俞建国律师代理一期发生在浦东新区的一处商业用房被土地资源储备中心收购。其中该处商业用房建造于1994年，某玻璃有限公司向开发商购买房屋，未取得产权证。后该开发商通过政策取得整幢房屋房屋产证，但一直未同意为某玻璃公司办理产权证。2008年该发展商整幢房地产被收储，并取得补偿款，但拒绝向某玻璃公司补偿。主要理由土地使用权属开发商，某玻璃公司应作为承租人，只能象征性地给予补偿。为此我所俞建国律师代理某玻璃公司提起诉讼，俞建国律师认为该案要解决是（1）房屋是买卖关系还是租赁关系；（2）选择房屋使用权评估方法不当，远达不到补偿价款；（3）该房屋买卖权利曾经变更，要证明开发商确认该变更行为。俞建国律师提出95年前该房屋使用权买卖合同合法有效，当时城市房地产法未颁布。同时选择对50年租金的评估，按现行租金价格计算不考虑涨价因素，也不考虑价款的未来取得期限，并参考土地收储备中心补偿开发商的价款。一审法院认为1994年某玻璃公司以购租取得该房产，付款凭证是房款，可以证明名为租赁，实为买卖。对评估公司以未来租金作为剩余价值主张房屋补偿价款，合法有据，逐支持原告某玻璃公司诉讼请求。被告开发商不服，上诉二审法院，二审法院驳回上诉，维持原判。