上 海 市 虹 口 区 人 民 法 院

民 事 判 决 书

（2013）虹民三（民）初字第2547号

原告上海某某投资管理有限公司（原上海某某大饭店有限公司），住所地上海市××路×号。

法定代表人蔡某，总经理。

原告的委托代理人××、××，××律师（上海）事务所律师。

被告上海某某餐饮管理有限公司（原上海某某粗菜馆有限公司），住所地上海市闸北区××路×号×幢×室。

法定代表人陈××，董事长。

委托代理人俞建国，上海市光明律师事务所。

第三人奚××，女，××××年×月×日出生，汉族，住上海市闸北区××路×弄×号×室。

原告上海某某投资管理有限公司与被告上海某某餐饮管理有限公司、第三人奚某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海某某投资管理有限公司的委托代理人蔡某，被告上海某某餐饮管理有限公司的委托代理人蔡某，被告上海某某餐饮管理有限公司的委托代理人俞建国到庭参加诉讼。第三人奚某某经本院转票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告上海某某投资管理有限公司诉称，原告系上海市虹口区××路×号新裙楼二、三、四层房屋业主，该房屋前一任承租人上海××投资管理有限公司（以下简称“××公司”）承租该房屋用于经营餐饮，月租金为21.5万元。××公司于2012年6月30日搬离该房屋，遗留的装修、设施、原材料、商品及物料用品等均由原告承接，该房屋无需另行装修即可立即开展餐饮经营。被告事先了解到上述情况后，与原告联系承租事宜，并告知原告，其在上海已经开立多家名为“××粗菜馆”的饭店，经营状况十分良好，希望承租该房屋用于开立“××粗菜馆”。另一方面，原告在该房屋所在大楼内经营宾馆，有餐饮服务的需要，亦希望有后续的承租人立即在该房屋内继续经营餐饮。因此，原告向被告告知，基于该房屋现状可以立即开展经营，无需装修添置餐饮设备、设施和器具，因此租金不应少于××公司的租金标准21.5万元，使用该房屋的税费、电费、煤气费均由被告按实承担，另基于该房屋所在大楼系采用中央空调，因此被告应按实承担空调费。被告口头予以认同，同意于2012年7月1日即可入场经营。由于时间紧迫，原、被告双方忙于该房屋的交接和开业准备工作，且原告了解到被告确实在上海开立有多家“××粗菜馆”，因此出于对被告的信任，同意被告自2012年7月1日起使用该房屋开始经营“××粗菜馆”，双方约定尽快签署签署租赁合同。原告在向被告交付该房屋时，一并向被告一觉了该房屋内当时现有的原材料、商品及物料用品，并与被告签署相应汇总表。被告实际于2012年7月1日开始在该房屋内经营“××粗菜馆”。然而，此后被告并未授信与原告签署租赁合同，且根本未向原告支付分文。原告数次与被告联系签约、催收欠款，被告均予推诿。经数次沟通无果，原告无奈只得要求被告返还该房屋，并付清全部欠款。之后，被告在未通知原告的情况下，擅自于2012年11月30日停止“××粗菜馆”的经营，并将该房屋中三楼包房、四楼包房的房门上锁。此后，原告多次联络被告要求归还房屋无果，只得于2013年3月底自行收回房屋。综上所述，原告为维护自身合法权益，诉至本院，要求：1、判令被告向原告支付上海市虹口区××路×号新裙楼二、三、四层房屋（以下称该房屋）2012年7月1日至11月30日的租金107.5万元（每月21.5万元）；2、判令被告向原告支付该房屋2012年7月1日至11月30日的水费、电费、燃气费280,077.57元；3、判令被告向原告支付该房屋2012年7月1日至11月30日的空调费81,647元；4、判令被告向原告支付被告实际使用的该房屋内原材料、商品及物料使用费264,660.83元；5、判令被告向原告支付该房屋2012年12月1日至12月31日的房屋占用费21.5万元。

被告上海某某餐饮管理有限公司辩称，双方不存在租赁的法律关系，也没有实际使用的关系。原告自己经营餐饮，由其总经理奚某某承包经营。所有员工均由原告聘用，与被告无关。我方只是起到帮忙作用，没有任何对价的帮忙。酒店的人财物都是由原告控制的，资金使用也是由原告统一支付，我方代收部分费用，处分的还是原告。我方没有拿到原告的任何钱。故请求法院驳回原告的诉讼请求。

第三人奚某某述称，我自2012年1月1日至10月30日担任原告公司执行总经理，负责整个酒店的经营。1月至6月餐厅是由贵大公司经营，后由于原告要改造大厅，××公司提出要7月1日退出。没有餐饮会影响客房的经营，当时原告总经理李某某提出要我找人来救急，先做起来，租金不收，做半年，做的好不好到时再说。我找了几家人家由李某某来挑，李某某看中了被告，要求被告来救急。被告的部分员工进来，工资用营业额发放。大厅7月1日开始装修，被告从7月1日开始做，需要餐饮发票的营业额进被告的帐，不开发票的和住店客人的营业额就进入原告账户。每个月双方财务对账，进被告帐的钱用于支付员工工资、供应商的货款和现金报销。水、电、燃气、空调费由原告进账的钱支付。我认为原、被告双方属于合作关系。被告做了四个月，所有的财务报表由被告做，交给我后我交到总公司了。经营期间应该是亏损的。进两方的帐差不多四六开，原告四，被告六。货款应当由被告支付，但是原告于10月30日在没有任何通知的情况下赶走了被告，导致有供应商的费用拖欠，欠款应当由原告自行承担。之后原告又自己经营到12月底。

经审理查明，上海市虹口区××路×号房屋的产权人系原告上海某某投资管理有限公司（原上海某某大饭店有限公司、某某大饭店）。2010年8月18日至2012年6月30日原告将××路×号（新裙楼）2、3、4层的房屋，面积3,132平方米（以下简称“系争房屋”）租赁给××公司经营餐饮业务，月租金21.5万元。2012年7月1日原告与“粗菜馆黄某某”签订《某某大饭店移交粗菜馆原材料、商品及物料用品款项汇总表》，将系争房屋内的原材料、商品及物料进行交接。其中《面点原材料盘点表20126月30日》有被告员工梁某某的签名，《三楼收银台交接表》有被告员工倪某某的签名。之后，系争房屋用于经营“××粗菜馆”。2012年11月7日，原告员工王某某与黄某某签订《库房商品交接表》，粗菜馆退库商品153,868，94+15,531.78元，共计169,400.72元。原告认为2012年7月至11月由被告事实租赁系争房屋经营餐饮，故起诉来院，要求判如所请。

另查明，第三人奚某某系原告聘用的执行总经理。2011年12月，原告与第三人签订《2012年经营目标责任书》，约定经营目标时间自2012年1月1日起至2012年12月31日止，经营目标为营业额收入1,000万元，利润100万元，恢复三星级饭店资格，第三人职责为饭店经营期间执行总经理直接向总经理负责，在任职期间享有经营管理权、人事权、财务管理权。根据第三人奚某某签发的《2012年经济责任制考核方案》，其考核范围包括营业部门（营销、前厅、客房、餐饮）和后勤管理部门（行政、财务、工程、保安），考核内容包含营销部的餐饮收入。

再查明，根据原告自行委托××有限责任会计师事务所出具的《关于对上海某某大饭店有限公司2012年度营业收入构成情况的说明》，原告2012年度取得的餐饮收入为1,608,530元。

又查明，2012年8月27日，原告（甲方）与黄某某（乙方）签订《劳动合同》，约定乙方工作地点在上海××路×号某某大饭店餐饮，乙方的工作部门（岗位）为财务经理岗位。

审理中，原告向本院提供了××沪办出具的说明及相关发票、××医院出具的说明及相关发票以及案外人签购单，证明2012年8月至11月期间系争房屋内的营业收入由被告取得。被告亦提供交款单，认为出纳沈某系原告工作人员，故该营业收入由原告自行取得。

审理中，经原告申请，本院依法裁定冻结被告上海某某餐饮管理有限公司名下银行存款60万元，或查封、扣押其相等价值的财产。

以上事实，有当事人陈述、上海市房地产权证、原告更名材料、被告更名材料、某某大饭店租赁经营合同书、××公司租金支付凭证及发票、原告与××公司的协议书、2012年7月-11月××路×号房屋水费、电费、空调费、燃气费发票、移交原材料等物品清单、归还原材料等物品清单、对账单、曹××劳动合同、王某某劳动合同、××驻上海办出具的说明及相关发票、××医院出具的说明及相关发票、案外人签购单、（2012）沪黄证经字第11992号公证书（含光盘）、原告致被告函件及寄送凭证、黄某某劳动合同、奚某某聘用合同书、付款凭证、交款单、（2013）虹民四（民）初字第628号民事判决书及裁决书、（2013）虹民四（民）初字第629号民事判决书、《2012年经营目标责任书》、《2012年经济责任制考核方案》、《关于对上海某某大饭店有限公司2012年度营业收入构成情况的说明》等证据予以佐证，并经当庭质证。

本院认为，本案争议焦点在于原、被告之间是否存在房屋租赁法律关系。原、被告双方并未签订书面的房屋租赁合同，而口头形式则必须双方当事人均予认可，或者有两个以上没有利害关系的人给予证明，或由其他证据可以证明。现被告对此予以否认，原告提供的证据也无法证明双方存在口头的租赁合同关系。在被告使用系争房屋长达四个多月的时间里，原告未提供其向被告主张要求签约、支付租金、押金的任何证据，且争议的房屋为三个楼面、面积达3,132平方米，双方却未签订书面的租赁合同或者就租赁合同的主要条款如租金标准等达成任何协议，实属有悖于常理。此外，租赁合同关系中承租人对租赁物享有使用收益权，但本案中原告的员工奚某某、黄某某、沈姬作为主要负责人，参与了系争房屋的经营于管理，亦不符合租赁合同的一般履行方式。另《某某大饭店移交粗菜馆原材料、商品及物料用品款项汇总表》与《库房商品交接表》的主要交接双方均为原告的员工。虽然在2012年8月11月期间系争房屋内的营业收入有部分款项通过银行转账方式进入被告账户，但不能就此确认双方一定为房屋租赁法律关系。综上原告仅凭现有证据主张双方存在房屋租赁合同关系，并基于此要求被告支付租金和房屋使用费、水费、电费、燃气费、空调费，以及房屋内原材料、商品及物料使用费的诉讼请求，缺乏事实依据，本院难以支持。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：

驳回原告上海某某投资管理有限公司的全部诉讼请求。

本案受理费22,047.46元，财产保全费3,520元，均由上海某某投资管理有限公司复旦。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内， 本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审  判  长    曹北霖

人民审判员    毛济平

人民审判员    梁  华

二〇一四年九月二十六日

书  记  员    尤  佳