上海市浦东新区人民法院

民事判决书

（2012）浦民一（民）初字第39207号

原告刘某某，男，1979年6月2日生，汉族，户籍地广东省深圳市罗湖区某某路某号。

委托代理人钱卫敏，上海中路信律师事务所律师。

被告上海某某投资有限公司（原名称为上海某某餐饮管理有限公司），住所地上海市浦东新区某某路某某弄某号。

法定代表人林某，执行董事。

委托代理人苏南，上海市光明律师事务所律师。

委托代理人丁晓敏，上海市光明律师事务所律师。

第三人上海某某旅游投资发展有限公司，住所地上海市浦东新区某某路某号某室，经营地上海市浦东新区某某路某号二楼。

法定代表人朱某，董事长。

委托代理人金永红，上海市公民律师事务所律师。

委托代理人张敏俊，上海市公民律师事务所律师。

第三人黄某某，男，1966年1月21日生，汉族，户籍地江苏省启东市汇龙镇某某村某某组某号，住上海市浦东新区某某路某号某室。

委托代理人金村，上海坤禾律师事务所律师。

    原告刘某某诉被告上海某某投资有限公司（以下简称京杰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年11月26日立案受理。审理中，本院依法追加上海某某旅游投资发展有限公司（以下简称证大公司）作为本案第三人参加诉讼，于2013年2月20日适用简易程序公开开庭进行了审理，原告刘某某的委托代理人钱卫敏，被告京杰公司的委托代理人苏南，第三人证大公司的委托代理人张敏俊到庭参加诉讼。后本案转为普通程序后，又依法追加黄某某作为本案第三人参加诉讼，并于2013年10月21日再次公开开庭进行了审理，原告刘某某的委托代理人钱卫敏，被告京杰公司的委托代理人苏南、丁晓敏，第三人证大公司的委托代理人金永红，第三人黄某某的委托代理人金村到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

    原告刘某某诉称，上海市浦东新区芳甸路199弄21号房屋原产权人为证大公司，该公司与京杰公司于2007年3月签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限至2017年9月25日。2011年12月16日，刘某某取得系争房屋产权，依法取得了原房屋出租人享有的既定权利。2012年2月，刘某某发函催告京杰公司支付租金，并告知主体变更事实。2012年7月16日，证大公司发函给京杰公司，再次明确出租主体发生变更并告知其支付租金的账号、联系方式等。但京杰公司既未支付2012年6月1日起的租金，也不办理任何手续。故原告起诉至法院，要求判令：1、确认刘某某、京杰公司就上海市浦东新区芳甸路199弄21号房屋建立的租赁关系于2012年9月25日终止；2、京杰公司支付2012年6月1日至9月25日期间的租金人民币（以下币种同）44，836.41元；3、京杰公司按日租金389元的双倍支付2012年9月26日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费；4、京杰公司支付逾期支付租金的滞纳金15，737.67元；5、京杰公司立即搬离上海市浦东新区芳甸路199弄21号房屋；6、京杰公司支付违约金23，392.94元。

    被告京杰公司辩称，京杰公司与证大公司签订的是房屋整体出租合同，租金也是按整体收取的。经证大公司同意，京杰公司对房屋进行了改造，涉案房屋与其他房屋已合为一体，目前无法分割。证大公司将部分房屋单元出售给第三人，导致面积、租金标准等问题执行困难，京杰公司要求证大公司安排各方协商，但证大公司不予理睬，故京杰公司迟延付款并非违约。此后，京杰公司根据分摊面积向各个出租人支付了租金。综上，不同意刘某某的诉讼请求。

    第三人证大公司述称，其已将系争房屋出售，并发函告知了京杰公司，本案系刘某某与证大公司之间的租赁关系，与证大公司无关，故对刘某某的诉讼请求不发表意见。

    第三人黄某某述称，系争房屋与其无关，证大公司已将产权变更情况告知了京杰公司，京杰公司不支付租金，刘某某有权解除合同。

   经审理查明，2006年6月20日，证大公司取得上海市浦东新区芳甸路199弄1-57号等房屋的房地产权证。2007年3月23日，证大公司（甲方）与吴红梅（乙方）签订《“证大大拇指广场”租赁合同》约定甲方出租给乙方本市浦东新区芳甸路199弄19、20、21、22、23、25、26号房屋，建筑面积1244.16平方米；租赁期10年，自2007年9月26日起至2017年9月25日止；2007年9月26日至2008年9月25日的月租金为19万元，租金自第二租赁年度起年递增3%；在整个租赁期限内，乙方应于每月10日前按约定的当期租金标准向甲方支付下月租金，乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方需按未付租金的3‰支付滞纳金；乙方未能按照本合同约定，在租金、管理费及其他费用到期支付日后30天内支付该等费用，甲方有权随时提前终止本合同并合法地提前收回该房屋或其任何部分等。之后，证大公司、京杰公司、吴红梅达成《租赁合同之补充条款》，约定租赁合同承租方主体由吴红梅变更为京杰公司。

    2011年11月24日，刘某某取得浦东新区芳甸路199弄21号1层房屋的房地产权证。 2012年7月，证大公司向京杰公司发出告知函，告知浦东新区芳甸路199弄21号房屋出售予刘某某，同址22、23、25号房屋出售予黄某某，2012年12月16日起，刘某某作为《房屋租赁合同》中该房屋的出租主体承担合同约定的既定义务和既定权利，有关该房屋的租金款项（以该房屋占租赁物业面积比例分摊计算）均由刘某某享有，并告知了刘某某的联系方式、租金收款账户。2012年7月起，京杰公司数次向证大公司发函要求安排三方洽谈签约。2012年9月28日，京杰公司收到刘某某委托律师发出的解除合同通知。

    另查，京杰公司按约向证大公司支付租金至2012年5月。在部分租赁房屋产权发生变更后，租赁各方曾欲协商签订补充协议，但最终未能达成一致。之后，京杰公司欲将合同租金统一交由证大公司分配，但证大公司不同意。

    审理中，京杰公司表示租赁合同各产权人对租金标准没有达成一致前，京杰公司原来不敢按面积分摊的计租标准向各产权人支付租金。在收到解除通知后的次日，京杰公司向刘某某支付了2012年6-10月的租金，其他事情待以后协商，目前租金已支付至2013年11月30日；另京杰公司在庭后表示为减少纠纷，同意支付滞纳金15，737.67元。刘某某对京杰公司陈述的租金支付情况无异议，但认为其主张解除合同是基于京杰公司逾期支付2012年6-9月的租金。

    以上事实，有上海市房地产权证、《“证大大拇指广场”租赁合同》、《租赁合同之补充条款》、《房屋租赁合同补充协议》、支付凭证、解除通知、相关函件及庭审笔录等在案佐证。

    本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人不得随意变更或解除。证大公司与京杰公司的合同合法有效，刘某某购买系争房屋后，根据“买卖不破租赁”的原则成为租赁合同中该部分房屋的出租方，刘某某理应尊重原租赁关系之现状。本案中，证大公司告知京杰公司部分租赁房屋已出售予刘某某、黄某某后，京杰公司多次要求证大公司组织本案当事人协商签约，相关当事人亦曾草拟过补充协议，以确定租金分摊比例等事项，但最终未能达成一致；京杰公司也主张过将租金统一交由证大公司分配，但证大公司不同意；在收到刘某某的解除通知后，京杰公司即按证大公司告知函上的计租标准向刘某某支付了2012年6-10月的租金，并按此标准支付至今。从上述过程来看，京杰公司始终是以诚信履约之态度，其逾期支付2012年6-10月的租金事出有因，难以认定京杰公司存在拖欠租金之主观过错，刘某某要求解除租赁合同及相关诉请主张，依据不足，本院不予支持。审理中，京杰公司自愿支付滞纳金，系当事人对自己权利的处分，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：

    一、被告上海某某投资有限公司于本判决生效后十日内支付原告刘某某滞纳金15，727.67元；

    二、驳回原告刘某某的其他诉讼请求。

    负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

    案件受理费1,899元，由原告刘某某负担1,706元，被告上海某某投资有限公司负担193元。

    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审  判  长   黄  政

人民陪审员   钱文君

人民陪审员   周国莲

二0一三年十月二十八日

书  记  员   许瑞芬