上海市光明律师事务所徐红英律师代理的数件房屋买卖合同纠纷案件，其中涉及不少农村宅基地房屋买卖争议，当事人提起农村房屋买卖合同之诉主要是涉及该合同有效无效的问题。为什么双方签订了农村宅基地房屋买卖合同后，当事人一方经过几年或数十年之后却反悔主张该房屋买卖合同无效呢？

       其原因主要是，上海城市人口及规模不断扩大，上海市周边近郊的农民房屋将规划或面临动迁，动迁将涉及农民动迁补偿的问题。农民动迁补偿款通常综合家庭人口、房屋面积等计算，补偿的方式通常为房屋实物补偿和货币补偿相结合，其补偿标准至少应当满足其家庭人口另外购置房屋之基本居住的需求。但因整个上海市房屋价格普遍较高，因此，被动迁农民将获得较为有利的房屋补偿利益。在面临动迁时，动迁地农民之前已经与他人签订了农村房屋买卖合同的出卖人一方，就开始反悔认为，其签订的农村房屋买卖合同违背国家政策和法律，应属于无效，于是，诉诸法院，请求法院解决争议。

       上海法院如何认定该农村房屋买卖合同是否有效？笔者认为，主要是基于以下几点:

       1、出卖人出售房屋时是否经过所在地集体经济组织主管部门审批同意？

       若该农村房屋买卖合同未经该集体经济组织审批同意，则该农村房屋买卖合同应属于无效，出卖人有权向买受人主张返还该房屋。

       2、双方当事人签订的该农村房屋买卖合同是否已经履行完毕？

       所谓履行完毕，即买受人已经按照合同约定将购房款支付出卖人，且买受人已经实际居住。如果因其他原因出卖人仍旧居住该农村宅基地房屋内，并未改变居住现状，可能涉及对该农村房屋买受人不利。法院主要从尊重现状、维护稳定角度予以考虑。

       3、该农村房屋买受人身份属于农民还是城镇居民?

       若该农村房屋买受人身份属于城镇居民，因目前我国法律规定城镇居民不能购买农村宅基地房屋。因此，该农村房屋买卖合同应属于无效 。

       4、农村房屋买卖合同双方当事人是否属于同乡内部之集体经济组织成员？

       根据上海高院沪高法民一[2004]4号文，规定同乡集体经济组织成员间的农村房屋买卖合同应为有效，本乡之外的农民与本集体经济组织成员签订的农村房屋买卖合同属于无效。

笔者：徐红英 律师  咨询电话：138 1807 6833

后附：

上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见

农村宅基地买卖应严格按照法律法规的规定进行。对于由此引发的纠纷，应当综合考虑出卖人出售房屋是否经过审批同意、合同是否履行完毕以及买受人的身份等因素，区分不同情况，妥善处理，具体如下：

第一、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效。

第二、对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。

第三、对于将房屋出售给本乡以外的人员的，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。

第四、对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维护稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利。

对此类案件进行处理时，亦区分不同情况：

第一、按上述第三种情况处理的，双方当事人应各自返还房屋及购房款。

第二、按上述第四种情况处理的，如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7：3左右。