孙嘉等与吴黎芬房屋买卖合同纠纷上诉案

上海市第二中级人民法院
民事判决书

(2009)沪二中民二(民)终字第73号

　　上诉人(原审被告、反诉原告)孙嘉。
　　上诉人(原审被告、反诉原告)李春林。
　　上列两上诉人之共同委托代理人李佩芳，上海市光明律师事务所律师。
　　上列两上诉人之共同委托代理人李冬颖，上海市光明律师事务所律师。
　　被上诉人(原审原告、反诉被告)吴黎芬。
　　委托代理人曾维鸿，上海市沪一律师事务所律师。
　　上诉人孙嘉、李春林因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2008)宝民三(民)初字第872号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
　　原审法院经审理查明，2008年3月29日，吴黎芬(甲方)与孙嘉(乙方)、上海锐丰房地产投资顾问有限公司(以下简称锐丰公司)(丙方)签订《房地产买卖居间协议》，主要约定，甲方将上海市某路某弄某号室房屋转让给乙方，总房款为人民币(以下币种均为人民币)283,800元，甲乙双方在三十天内至丙方处签订房地产买卖合同。2008年4月24日，吴黎芬(甲方)与孙嘉、李春林(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，主要约定，双方通过锐丰公司第十四分公司居间介绍，乙方受让甲方自有上海市某路某弄某号某室房屋，转让价为272,000元；双方在2008年5月15日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，未约定腾房时间；房屋风险责任自房屋转移占有之日起转移给乙方。合同第九条第二项约定，乙方逾期未付款，甲方应书面催告乙方，自收到甲方书面催告之日起三日内，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，自收到通知之日起的三日内乙方未提出异议，合同即行解除；甲方可从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付逾期未付款20%的违约金，余款返还给乙方，已付款不足违约金部分，乙方应在接到书面通知之日起三日内向甲方支付；若乙方违约给甲方造成经济损失的，甲方实际经济损失超过乙方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由乙方据实赔偿。合同第十条第二项约定，甲方逾期未交付房屋，乙方应书面催告甲方，自收到乙方书面催告之日起三日内，甲方仍未交付房屋的，乙方有权单方解除合同，并书面通知甲方，自收到通知之日起的三日内甲方未提出异议，合同即行解除；甲方除应在收到书面通知之日起三日内向乙方返还已收款和利息(自乙方支付房款之日起至解除合同之日止)外，还应按已收款的20%向乙方支付违约金；若甲方违约给乙方造成经济损失的，乙方实际经济损失超过甲方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿。合同“补充条款”约定，乙方于签订合同当日向甲方支付首付款85,000元(内含已付定金30,000元)，于2008年4月26日前向甲方支付房款20,000元；乙方于签订合同后五个工作日内申请贷款，贷款金额为135,000元，如乙方贷款申请获得银行通过，则双方应在银行作出审核结果后五个工作日内共同赴宝山房地产交易中心办理产权过户手续(即送件)，送件当日，乙方将房款22,000元支付给甲方；房地产证办出后三个工作日内，甲方向乙方办理交房手续，交房当日，乙方将尾款10,000元支付给甲方。同日，吴黎芬(甲方)与孙嘉、李春林(乙方)签订《房地产买卖合同之补充协议》，约定，乙方于甲、乙双方共赴宝山房地产交易中心办理产权过户手续当日向甲方支付搬迁补偿费11,000元，甲方收到上述款项后应向乙方出具收款凭证。2008年5月24日，吴黎芬(甲方)与孙嘉、李春林(乙方)签订《房地产买卖合同补充协议》，主要约定，甲、乙双方须在2008年7月31日前办理转让过户手续，双方确认因乙方第一次公积金贷款申请审核已于2008年5月13日核准但因甲方原因致使甲乙双方不能按买卖合同约定时间过户，致使乙方遭受银行申请贷款手续费、迟延入住或租费等损失，乙方有权获得相应补偿，在本协议签署之日起到甲乙双方过户之日时，若存在因税种增加税率调整等各种原因而增加相关费用的，均由甲方承担；若因甲方原因致使在本协议第一条规定时间内仍未能办理房屋过户手续的，则每逾期一日甲方按房屋总价的2‰的违约金。合同履行过程中，吴黎芬共收到孙嘉、李春林所付购房款263,000元(含贷款)。2008年7月19日，双方当事人办理过户手续。2008年8月4日，孙嘉、李春林登记成为系争房屋的权利人。
　　原审中，双方当事人确认，根据合同约定，交房日期应为2008年6月3日。吴黎芬陈述，2008年4月24日签订合同时，就考虑到可能无法按合同约定的期限办理过户，故与孙嘉、李春林约定可能会延期过户，给予一次性补偿800元作为贷款、租房等损失，从原房价中扣除，故合同价定为283,000元，当时锐丰公司李文胤也在场；2008年5月24日由吴黎芬丈夫去协商，没有注意到当天所签补充协议中的赔偿问题；2008年7月23日将房屋钥匙交给中介，中介随时可以将钥匙给对方。为此，吴黎芬提供证人李文胤的证言，李文胤陈述，其系锐丰公司锦秋分行业务员，系争房屋交易由其经办，签订合同时，下家考虑到银行贷款可能不足，余款用现金补，希望上家把零头拉掉，而上家考虑到过户可能会延迟，同意让掉800元，该800元并没有谈及是补偿哪些损失，也没有说过一次性了结，因为当时认为800元赔偿是够的；钥匙保存在中介，孙嘉、李春林一直没有来拿。孙嘉、李春林表示，2008年4月24日签订合同时并未谈到可能延期过户的问题，是因为可能贷款不足需要多付现金，所以吴黎芬同意让掉800元零头；时至5月13日后，得知过户有可能延期，即向吴黎芬提出赔偿误工费、交通费，吴黎芬提出这些费用都在让掉的800元里面，我方也就认可了，但贷款、租房等损失是不包括在800元范围内的；由于中介公司认为我方未付清尾款20,000元，所以没有交钥匙，在没有办法的情况下，我方于2008年9月10日左右自行撬锁而入，并于9月17日出租给他人，收月租金600元。
　　原审中，吴黎芬撤回对违约金4,000元的请求。
　　原审中，孙嘉、李春林为证明自己的反诉请求，还提供以下证据：1、2007年6月1日于倩(甲方)与孙嘉、李春林(乙方)签订的《房屋租赁合同》，主要约定，甲方将本市某路某弄某号某室房屋出租给乙方居住，租期从2007年6月1日至2008年5月31日，月租金为2,500元，乙方向甲方支付屋内设施保证金7,500元；租赁期限不得少于半年，超过半年后，乙方提出提前解除本合同，甲方退还乙方2,500元保证金；2、2008年5月23日于倩(甲方)与孙嘉、李春林(乙方)签订的《房屋租赁合同补充协议》，约定由乙方继续租赁华灵路1351弄20号301室房屋，租期从2008年6月1日至2008年11月30日，月租金为2,500元；3、于倩出具的两张收条，收到房客6-8月份房租7,500元、收到孙嘉9-11月份房租7,500元；4、徐乃良出具的情况说明，内容为，自己是某路某弄某号某室的居民，长期受到楼上某室厕所及厨房严重漏水困扰，该某室新的业主于2008年9月中旬进入时发现漏水现象，立即对该房屋厕所浴缸进行翻修施工，现已无漏水；物业公司陈杨骏在尾部写“情况属实”；5、2008年9月25日上海百盛综合经营部出具的两张发票，品名为材料费附清单，金额共计1,200元；未提供发票所付清单；6、上海市住房置业担保有限公司出具的发票，撤销担保手续费50元。孙嘉、李春林表示，由于吴黎芬逾期交房，只能在外继续租房居住，由于房东要求最少租半年，所以只能签订半年的租赁合同，已向房东付清2008年6至11月的租金15,000元；进入房屋时发现有漏水情况，于2008年9月10日左右自己请施工队进行修理，人工费收条找不到了，材料费1,200元。吴黎芬对上述证据1、2、3、4、5不予认可，对证据6的真实无异议，并表示房屋以前没有漏水情况。
　　原审法院认为，吴黎芬与孙嘉、李春林签订的《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、《房地产买卖合同之补充协议》、《房地产买卖合同补充协议》均为双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，可认定为合法有效，双方均应按约履行。根据上述协议的约定，系争房屋买卖合同的成交价应为283,000元，包括合同价272,000元以及补充协议中约定的搬迁补偿费11,000元；此价格比居间协议中约定的价格低800元，结合双方当事人的陈述，可认定吴黎芬让掉800元的事实。现吴黎芬已履行其交房、过户等义务，孙嘉、李春林已付263,000元，理应按约将余款20,000元付清。关于赔偿金额的问题，吴黎芬虽表示房价让掉800元系一次性对孙嘉、李春林作补偿，但未提供双方有此约定的相应证据，且双方在确定房价为283,000元的情况下，仍在《房地产买卖合同补充协议》中约定乙方有权获得贷款手续费、迟延入住或租赁等损失的补偿，故对吴黎芬的观点不予采纳。根据合同约定，双方应在2008年5月15日前办理过户手续，甲方在乙方办出房地产证后三个工作日内交房，但事实上由于吴黎芬的原因，造成产权过户、交房的延误，吴黎芬对此已构成违约，给孙嘉、李春林造成损失的，应予赔偿。撤销贷款担保手续费50元系孙嘉、李春林的实际损失，应予赔偿；孙嘉、李春林在外租房的租金损失，可从合同约定的交房时间即2008年6月3日起，算至孙嘉、李春林实际占有房屋的日期即2008年9月10日止，共99天，至于租金标准，考虑到孙嘉、李春林在外租房的实际支出，并结合孙嘉、李春林自述向他人出租系争房屋的月租金标准，酌情确定孙嘉、李春林在上述期间内的租金损失为3,000元；房屋交付后，相关风险应由买受人承担；孙嘉、李春林未与吴黎芬办理房屋交接，自行取得系争房屋，仅凭现有证据难以证明房屋交付时存在瑕疵，其关于维修费的请求，对此难以准许。综上，吴黎芬共应赔偿孙嘉、李春林损失3,050元。据此，原审法院作出判决：一、孙嘉、李春林于判决生效之日起十日内，向吴黎芬支付购房款20,000元；二、吴黎芬于判决生效之日起十日内，向孙嘉、李春林支付赔偿款3,050元；三、孙嘉、李春林的其余反诉请求，不予支持。本诉案件受理费减半收取为150元，由孙嘉、李春林负担；反诉受理费减半收取为103元，由吴黎芬负担50元，孙嘉、李春林负担53元。
　　孙嘉、李春林不服原判，向本院提起上诉称，1、涉案房屋存在厨房及厕所严重漏水的现象，对此原审中上诉人已提供了邻居及物业公司人员的证词及自己进行维修的相关票据，但原审法院却未予认定。作为房屋出售方的被上诉人应当承担标的物的瑕疵担保责任。2、由于被上诉人的违约，造成房屋产权过户、交房延误，导致上诉人向他人续租了房屋，实际遭受损失达13,200元，被上诉人应当予以赔偿，原审法院只酌定赔偿3,000元没有依据。故上诉要求撤销原判主文第三项，改判被上诉人赔偿上诉人租赁房屋损失12,000元及房屋维修费1,200元，诉讼费由被上诉人承担。
　　被上诉人吴黎芬辩称，1、上诉人称房屋存在质量问题没有依据，其在原审中只提供了所谓的证人证言，但并未申请证人到庭作证。按照证据规则，该证言不能被确认。被上诉人已将房门钥匙交付给了中介公司，上诉人曾向中介索讨钥匙，但因其未将购房尾款付清，遭到拒绝。上诉人在双方还未办理交接手续的情况下，擅自撬门入内，相应的责任后果应当由其自负。2、因上诉人未支付购房余款，被上诉人理当可以拒绝交房，上诉人要求赔偿租赁房屋的损失没有理由。故不同意上诉人的上诉请求，要求维持原判。
　　本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
　　本院认为，上诉人称涉案房屋存在漏水等质量问题，虽然在原审中其提供了相关人员的证言，但被上诉人对此未予认可，上诉人又未申请证人到庭质证，故该证言的证明力不能得到确认。因此上诉人的主张依据不足，法院不予采信。加之上诉人在未与被上诉人办理房屋交接手续的情况下，擅自撬门进入该房，后又进行过施工，导致现场已无法复原，漏水的成因及修复的方案、费用也均已无法得到有效的确定，故其主张对方赔偿房屋修复费的诉请无法支持。因本案中被上诉人已将房门钥匙是交付给中介公司的，在房产过户的基础上，只要付清购房余款，上诉人是可得到钥匙取得房屋的，但其实际却未付清房款，对于由此造成的损失其也负有相应责任，原审法院据此酌情所作的处理并无不当，上诉人上诉坚持索赔续租房屋等费用无理由，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费130元，由上诉人孙嘉、李春林负担。
　　本判决为终审判决。

　　

　　审　判　长　　丁康威
　　代理审判员　　虞恒龄
　　代理审判员　　周刘金
二○○九年一月十九日
　 书　记　员　　肖　函